Co się stanie z cenami mieszkań? Obszerna prognoza dużego banku

Eksperci Credit Agricole przedstawili zaktualizowaną prognozę rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce na najbliższe lata. Według analiz banku po okresie względnej stabilizacji w 2025 roku, w którym wzrost cen mieszkań wyniesie zaledwie 0,8 proc., rok 2026 przyniesie znaczące przyspieszenie dynamiki cenowej. Prognozowany wzrost na poziomie 5,2 proc. będzie wynikał z ograniczonej podaży nowych lokali oraz poprawy sytuacji gospodarczej.

Pierwotne przewidywania Credit Agricole z marca 2025 roku zakładały lekkie spadki cen w pierwszej połowie bieżącego roku. Rzeczywistość okazała się bardziej złożona. Dane NBP pokazują, że przeciętna cena transakcyjna na rynku pierwotnym w siedmiu największych polskich miastach spadła o 0,6 proc. kwartał do kwartału w pierwszym kwartale, aby następnie wzrosnąć o tyle samo w drugim kwartale. Zróżnicowanie geograficzne było jednak znaczące - podczas gdy w Łodzi, Poznaniu i Warszawie odnotowano spadki, pozostałe miasta doświadczyły dalszych wzrostów.

Model ekonometryczny wykorzystywany przez Credit Agricole do prognozowania cen mieszkań opiera się na trzech kluczowych zmiennych. Pierwszą jest opóźniona dynamika cen, reprezentująca inercję rynku mieszkaniowego. Drugą stanowi stopa bezrobocia BAEL, która odzwierciedla wpływ zmian popytu mieszkaniowego ze strony gospodarstw domowych. Trzecim czynnikiem są ceny materiałów budowlanych, które bezpośrednio przekładają się na koszty realizacji inwestycji deweloperskich.

Analitycy Credit Agricole zwracają uwagę na istotną rolę cen materiałów budowlanych w kształtowaniu się cen nieruchomości. Od sierpnia 2023 roku obserwowany jest systematyczny spadek kosztów materiałów, co stanowi czynnik ograniczający wzrost cen mieszkań. Skala tego oddziaływania pozostaje jednak umiarkowana - w ciągu ostatniego roku spadki nie przekroczyły 1 proc. w ujęciu rocznym.

Według wyliczeń Credit Agricole, spadek cen materiałów budowlanych o 10 proc. przekłada się na obniżenie cen mieszkań o około 3 proc. Ta zależność wskazuje na ograniczony wpływ kosztów budowy na finalne ceny transakcyjne. Bank podkreśla, że mimo spadających kosztów materiałów, inne czynniki rynkowe będą nadal wspierać wzrosty cen w perspektywie średnioterminowej.

Credit Agricole analizuje również kwestię czasu trwania budowy mieszkań, który znacząco wpływa na podaż nowych lokali. Przeciętny czas realizacji inwestycji wielorodzinnych wydłużył się do 26 miesięcy w 2024 roku, co stanowi najwyższy poziom od 2010 roku. Jest to wzrost z około 24 miesięcy obserwowanych w latach poprzednich. Wydłużenie procesu budowlanego wynika z szeregu czynników, w tym odpływu pracowników z Ukrainy, wzrostu kosztów wynagrodzeń oraz zwiększonej niepewności gospodarczej.

Eksperci banku wskazują na przerwanie historycznej korelacji między liczbą wydanych pozwoleń na budowę a liczbą oddawanych mieszkań. Do początku 2023 roku roczna dynamika pozwoleń opóźniona o 24 miesiące wykazywała silną dodatnią korelację z bieżącym tempem wzrostu oddanych mieszkań. Ta zależność uległa znaczącemu osłabieniu w wyniku serii szoków gospodarczych, w tym wybuchu wojny w Ukrainie, wysokiej inflacji oraz wzrostu stóp procentowych.

Według danych przytaczanych przez Credit Agricole, liczba oddanych mieszkań spadła o 4 proc. rok do roku w 2023 roku, o 8 proc. w 2024 roku oraz o 2,8 proc. w pierwszej połowie 2025 roku. Ta ograniczona podaż stanowi kluczowy czynnik wspierający prognozowane wzrosty cen w kolejnych okresach. Bank przewiduje, że sytuacja zacznie się stopniowo poprawiać, z wzrostem liczby oddanych mieszkań o 0,8 proc. w całym 2025 roku i o 5,2 proc. w roku 2026.

Credit Agricole zwraca uwagę na rolę wysokich stóp procentowych w hamowaniu popytu na mieszkania. Wzrost kosztów obsługi zadłużenia oddziaływał zarówno na popyt ze strony nabywców, jak i na sytuację finansową deweloperów. W efekcie część firm z branży budowlanej zdecydowała się na spowolnienie realizacji projektów lub ich etapowanie w zależności od tempa sprzedaży lokali.

Analitycy banku wskazują również na problem malejącej dostępności łatwych do zagospodarowania gruntów w dużych miastach. Deweloperzy zmuszeni są do inwestowania w mniej dogodnych lokalizacjach, co dodatkowo komplikuje i wydłuża proces realizacji nowych projektów. Ten czynnik będzie nadal ograniczał podaż mieszkań w najbliższych kwartałach, wspierając tym samym prognozowane przez Credit Agricole wzrosty cen.

Model prognostyczny Credit Agricole uwzględnia również tempo wzrostu PKB opóźnione o cztery kwartały, które odzwierciedla ogólną sytuację gospodarczą w Polsce. Bank podkreśla, że poprawa koniunktury gospodarczej w 2026 roku będzie dodatkowym czynnikiem wspierającym aktywność w sektorze budowlanym i wzrost cen nieruchomości. Prognozowane przyspieszenie wzrostu gospodarczego przełoży się na zwiększony popyt mieszkaniowy ze strony gospodarstw domowych.

Credit Agricole zwraca uwagę, że utrzymanie wysokich marż było jednym z celów deweloperów ograniczających podaż w ostatnich kwartałach. Ta strategia, w połączeniu z obawami o popyt na lokale oraz rosnącymi i nieprzewidywalnymi kosztami budowy, przyczyniła się do spowolnienia tempa realizacji nowych inwestycji. Bank prognozuje, że w miarę stabilizacji sytuacji gospodarczej i spadku niepewności, deweloperzy będą stopniowo zwiększać aktywność inwestycyjną.