Rozstrzał między cenami ofertowymi i transakcyjnymi. "Można przepłacić bez negocjacji"

Ostatnie lata wywindowały średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w pięciu najdroższych polskich miastach: Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu i Poznaniu do poziomu od 11,8 tys. zł za metr w tym ostatnim do 18 385 zł w stolicy - wynika z danych za drugi kwartał 2025 roku, opracowanych przez Narodowy Bank Polski.

NBP przygotował też zestawienie cen transakcyjnych, po których kupowano mieszkania na rynku wtórnym w największych miastach. Widać w nim istotną różnicę w porównaniu z cenami ofertowymi. W drugim kwartale średnia cena metra mieszkania nabytego w stolicy wynosiła 16 355 zł za mkw., a więc o ponad 2 tys. zł mniej niż w pierwotnej ofercie.

W Gdańsku cena transakcyjna metra mieszkania była niższa o 1686 zł. W Krakowie płacono średnio mniej o 1653 zł, a w Poznaniu - o 1381 zł. We Wrocławiu różnica wyniosła 936 zł. Już przy kawalerkach są to odczuwalne kwoty, a przy kilkupokojowych mieszkaniach sięgają kilkudziesięciu tysięcy złotych.

O tym, że na rynku wtórnym mieszkań między cenami ofertowymi a transakcyjnymi jest obecnie spora różnica, mówi money.pl Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

Mamy dobry trend, jeśli chodzi o kredytobiorców, co jest związane z obniżką stóp procentowych przez RPP. Wcześniej, gdy ceny nieruchomości poszły w górę, zwłaszcza po "bezpiecznym kredycie 2 proc.", sprzedający nie chcieli łatwo sprzedawać. Robili to tylko ci, którzy musieli albo którym trafiła się tzw. "okazja". Teraz sprzedający, którzy przeczekali, mają wybór: albo czekać jeszcze kilka kwartałów, aż rynek ruszy, albo - jeśli są zmęczeni oczekiwaniem - podjąć kroki ku sprzedaży nieruchomości. Dzięki temu kupujący mogą uzyskać większe obniżki, zwłaszcza jeśli negocjują - mówi money.pl Mirosław Król.

Jak podkreśla, warto obserwować zmiany na rynku, zwłaszcza na wschodzie Polski. - Na portalach ogłoszeniowych widać, że ceny są niższe, czasem niewiele, ale już na akcie notarialnym finalnie stawki są wyraźnie niższe. Przydatna jest umiejętność negocjacji cen. Możliwe jest ich obniżenie nawet o 10 proc. Można przepłacić bez negocjacji. Czasem uznajemy, że nieruchomość jest na tyle ciekawa, że nie próbujemy się targować, albo po prostu się tego boimy. Uważam, że to błąd - komentuje.

Obecne różnice między cenami transakcyjnymi i ofertowymi na rynku wtórnym mogą nie utrzymać się długo. Mirosław Król tłumaczy, że tendencja na rynku wraca do czasu sprzed tzw. "bezpiecznego kredytu 2 proc.". - Wzrosła płaca minimalna, mamy inflację w celu NBP, a wcześniej była ona wysoka. Rok 2026 i spodziewane kolejne obniżki stóp procentowych mogą spowodować, że więcej uśpionych graczy pojawi się na rynku i wtedy ceny zaczną stopniowo rosnąć - ocenia nasz rozmówca.

W ostatnim czasie słyszy się też o dużych upustach i bonusach od deweloperów. Jak informowaliśmy w sierpniu, jeden z deweloperów na warszawskim Mokotowie obniżył cenę z ok. 1,27 mln zł do 1,08 mln zł, a inny - na wrocławskim Zakrzowie - dał upust 70 tys. i dorzucił rower elektryczny. Coraz częściej spotyka się też płatność w tzw. harmonogramie 20/80, który oznacza, że 20 proc. kwoty klient płaci przy zawarciu umowy, a resztę dopiero przy odbiorze kluczy.

W danych NBP za drugi kwartał 2025 roku różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi na rynku pierwotnym też są widoczne, choć nie tak duże jak na rynku wtórnym. Różnica wynosiła 554 zł za metr kwadratowy we Wrocławiu, 744 zł w Poznaniu, 876 zł w Warszawie, 960 zł w Gdańsku i 1024 zł w Krakowie. Nawet przy niewielkich mieszkaniach może to dać ok. 20-40 tys. zł oszczędności.

Mirosław Król podkreśla, że kwotą, która ma znaczenie psychologiczne na rynku mieszkań, pozostaje 10 tys. zł za mkw. - Rynek wtórny w ostatnich miesiącach musiał poważnie zweryfikować swoje oczekiwania wobec klientów. Ceny musiały zostać skorygowane i obecnie nawet mieszkania wybudowane po 2010 roku mają już często ceny całkiem atrakcyjne - ocenia.

I przywołuje w tym kontekście rynek nieruchomości w nieco mniejszych i "tańszych" miastach.

Na rynku wtórnym w takich miastach jak Szczecin, Łódź, Toruń, Bydgoszcz, Katowice, ale także coraz częściej Poznań, ceny transakcyjne spadają poniżej 10, a czasem nawet 9 tysięcy złotych za metr kwadratowy – mówi Król.

W ocenie Roberta Chojnackiego, założyciela i wiceprezesa serwisu tabelaofert.pl, rynek mieszkaniowy znalazł się w punkcie równowagi.

"Trochę jak huśtawka, która zatrzymała się w połowie. Deweloperzy nie mają dziś powodu, żeby ciąć ceny, ale też nie widzą przestrzeni do ich podnoszenia. Klienci wiedzą, że mogą poczekać, porównać oferty i negocjować rabaty. W takiej sytuacji mieszkania realnie tanieją - nie w cennikach, ale dzięki wzrostowi siły nabywczej kupujących, którzy zarabiają więcej niż kilka miesięcy temu" - podkreśla w komunikacie Robert Chojnacki.

Z Barometru Cen Mieszkań wynika, że sierpień upłynął pod znakiem stabilizacji cen i wyraźnego spadku sprzedaży. Dane pokazują, że liczba sprzedanych lokali na 10 największych rynkach w Polsce spadła aż o 14,3 proc. względem lipca.

Przypomnijmy też, że 11 września weszło w życie w pełnej formie nowe prawo, które nakłada na deweloperów obowiązek ujawniania cen ofertowych mieszkań - z podaną ceną za metr kwadratowy, wyróżnieniem dodatkowych opłat (schowek, garaż). Stawki mają być raportowane każdego dnia, by klienci mogli na bieżąco mieć wgląd w zmiany cen. Rząd pracuje też nad projektem ustawy, która ma zapewnić dostęp do aktualnych informacji o średnich cenach transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych - zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym.

Bartłomiej Chudy, dziennikarz money.pl