Jawność cen mieszkań i domów. Tak ma działać Portal DOM

Od 11 września 2025 r. deweloperzy w Polsce są zobowiązani do publikowania cen ofertowych mieszkań i domów na swoich stronach internetowych. To efekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, której celem jest zwiększenie jawności cen na rynku nieruchomości. Firmy deweloperskie muszą ujawniać m.in. cenę za metr kwadratowy, ceny pomieszczeń przynależnych, dodatkowe koszty czy historię zmian cen. Informacje te muszą być łatwo dostępne i jednoznacznie powiązane z konkretną inwestycją.

To jednak dopiero pierwszy krok w kierunku jawności cen i przejrzystości rynku. Docelowo powstać ma Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami (DOM) – ogólnopolska baza rzeczywistych cen transakcyjnych mieszkań i domów. Serwis ma pełnić rolę bezpłatnego kompendium wiedzy o rynku mieszkaniowym, m.in. dla nabywców.

Zamiast bazować na reklamach czy opiniach z forów internetowych, każdy zainteresowany będzie mógł sprawdzić, jakie są rzeczywiste ceny mieszkań w wybranej miejscowości czy dzielnicy, jak zmieniały się one w czasie i czy oferta dewelopera jest konkurencyjna.

Ceny transakcyjne mieszkań o takich samych lub zbliżonych parametrach zostaną uśrednione na podstawie sześciu transakcji w najbliższym otoczeniu, aby nabywcy zachowali prawo do prywatności. Użytkownicy portalu będą mogli filtrować dane według rodzaju nieruchomości, metrażu, liczby pokoi, lokalizacji – aż do poziomu ulicy – oraz daty transakcji. Dane pochodzić będą z aktów notarialnych, od deweloperów oraz banków, a ich wiarygodność ma gwarantować rygor prawny.

Przewidziano także możliwość porównywania lokalizacji pod kątem dodatkowych kryteriów, takich jak średni wiek nabywców czy ich preferencje zakupowe. Dodatkowo będzie można sprawdzić najbliższe otoczenie danej inwestycji. Dzięki temu kupujący otrzymają narzędzie pozwalające ocenić nie tylko cenę, ale też otoczenie infrastrukturalne w okolicy inwestycji – przykładowo: dostępność komunikacji, szkół czy obiektów użyteczności publicznej. Dane będą prezentowane na interaktywnej mapie oraz w formie analiz i statystyk. Całość ma działać jak Google Maps dla rynku mieszkaniowego z wbudowanym generatorem gotowych raportów.

Projekt Portalu DOM ma kosztować 21–26 mln zł, a jego roczne utrzymanie 4–5,7 mln zł. Środki na realizację mają pochodzić z funduszy unijnych. Uruchomienie systemu przewidziano najwcześniej na 2027 rok. Prace podzielono na dwa etapy: w pierwszym mają powstać moduły rynku pierwotnego i wtórnego, w drugim – rozwój funkcjonalności i integracja z innymi bazami. Portal ma wystartować, dopiero gdy oba moduły będą gotowe.

Tak długi harmonogram wynika z konieczności dostosowania przepisów, przeprowadzenia równoległej analizy obu segmentów rynku, budowy dwóch niezależnych modułów oraz testów, które mają zagwarantować bezpieczeństwo i wiarygodność danych. Choć pomysł na portal pojawił się już trzy lata temu, brakowało determinacji po stronie rządowej, by wcielić go w życie. Jeśli plan zostanie zrealizowany, pod koniec 2027 roku polski rynek nieruchomości po raz pierwszy stanie się w pełni przejrzysty.

Nie wszyscy chcą jednak czekać tak długo. Oddolna inicjatywa Deweloperuch – anonimowy projekt obywatelski – pokazuje, że takie dane można udostępniać szybciej i taniej. Problem w tym, że niekoniecznie równie bezpiecznie i wiarygodnie, co podkreślali eksperci cytowani przez money.pl w artykule "Jawność cen pod presją. Rząd i Polska 2050 szykują nowości, a Deweloperuch już publikuje dane".

Operatorem systemu będzie wspomniany wcześniej Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG). Powstał on w 1991 r. jako instytucja gwarancyjna dla rynku ubezpieczeniowego – zabezpiecza klientów na wypadek braku polisy OC komunikacyjnego sprawcy wypadku czy niewypłacalności zakładu ubezpieczeń. Wypłaty z tytułu niewypłacalności to jednak ułamek w porównaniu do kwot, które Fundusz wypłaca za szkody wyrządzone przez nieubezpieczonych kierowców. Z czasem zakres działalności Funduszu się poszerzył. W 2016 r. powołano Turystyczny Fundusz Gwarancyjny, w 2020 r. – Turystyczny Fundusz Pomocowy, a w 2022 r. – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który stanowi fundament budowy Portalu DOM.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który chroni środki nabywców mieszkań wpłacane na rachunki powiernicze aż do przeniesienia własności lokalu, zgromadził rozbudowaną bazę danych. Obejmuje ona około 70 tys. umów deweloperskich rocznie, raportowanych przez blisko 5 tys. deweloperów i 200 banków. Część tych informacji publikowana jest w formie statystyk na stronie internetowej Funduszu. Przykładowo, 12 września średnia wartość umowy objętej ochroną DFG wynosiła 827 tys. zł, a mediana – 546,6 tys. zł.

Do tej pory środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego zostały uruchomione 23 razy, na łączną kwotę blisko 6,15 mln zł. Najczęściej powodem było niedotrzymanie terminu przeniesienia prawa własności lokalu na nabywcę. Zdarzały się też sytuacje, w których podstawą wypłaty była wada istotna lokalu.

To zaledwie przedsmak tego, co ma oferować Portal DOM. Oprócz danych z DFG (umowy deweloperskie), deweloperzy mają raportować także informacje z umów sprzedaży i umów przeniesienia własności. Umowa deweloperska to początkowe zobowiązanie – dewelopera do wybudowania lokalu, nabywcy do jego zakupu. Umowa przeniesienia własności to końcowy akt notarialny, który ostatecznie czyni kupującego właścicielem mieszkania.

Co istotne, to właśnie dane z umów deweloperskich będą atutem Portalu DOM, ponieważ ceny z nich pochodzące będą dostępne nawet na kilka lat przed przeniesieniem własności mieszkania na kupującego.

Dla porównania, dane transakcyjne z rynku pierwotnego trafiają do Rejestru Cen Nieruchomości – państwowej bazy prowadzonej przez starostwa, która gromadzi informacje o cenach nieruchomości na podstawie aktów notarialnych – z opóźnieniem, bowiem dopiero przy przeniesieniu własności, często z kilkuletnim opóźnieniem.

Przykładowo, cena ustalona między deweloperem a klientem w 2022 roku pojawia się w systemie dopiero w 2026. Różnice w terminach raportowania do obu baz danych przedstawia grafika poniżej.

Obecnie do Funduszu raportują deweloperzy sprzedający mieszkania na etapie budowy, gdy wpłaty klientów trafiają na rachunek powierniczy. Aby Portal DOM objął pełny rynek pierwotny, dane musieliby przekazywać także deweloperzy sprzedający gotowe mieszkania – dziś nie mają takiego obowiązku.

Plan przewiduje także raportowanie cen domów, wielkości i rozkładu mieszkań oraz transakcji realizowanych bez rachunków powierniczych. Dane z rynku wtórnego ma przekazywać Krajowa Administracja Skarbowa na podstawie aktów notarialnych. Portal ma więc wypełnić luki i pokazać pełny obraz rynku. Dostęp do niego ma być bezpłatny i otwarty. Dzięki temu nabywcy będą chronieni przed zawyżaniem cen, a samorządy zyskają dane potrzebne do planowania infrastruktury.

Portal DOM nie pokaże standardu wykończenia mieszkań ani jakości inwestycji – to pozostanie w gestii rzeczoznawców i prywatnych baz. Jego celem jest zwiększenie jawności rynku, dostarczenie nabywcom wiarygodnych informacji i stworzenie państwu narzędzia do prowadzenia polityki mieszkaniowej.

Karolina Wysota, dziennikarka money.pl