Polskie kredyty hipoteczne wśród najdroższych w UE. "Polak nie ma wyboru"

Oprocentowanie nowo udzielanych kredytów hipotecznych w Polsce należy do najwyższych w Unii Europejskiej. Według danych z lipca 2025 roku w Polsce wynosiło ono 6,69 proc., co plasuje nas na drugiej pozycji za Węgrami, gdzie osiągnęło poziom 6,97 proc.

Szacunki wskazują, że we wrześniu, po obniżce stóp procentowych, oprocentowanie mogło spaść do około 6,4 proc. Dla porównania, w innych krajach europejskich kredytobiorcy mogą liczyć na znacznie korzystniejsze warunki. W Czechach oprocentowanie wynosiło 4,68 proc., w Niemczech 3,68 proc., we Francji 3 proc., a na Malcie zaledwie 1,76 proc. (dane z lipca).

Różnice w oprocentowaniu przekładają się bezpośrednio na wysokość miesięcznych rat. Gdyby polscy kredytobiorcy mogli korzystać z oprocentowania na poziomie francuskim, rata kredytu na 500 tys. zł rozłożonego na 30 lat wynosiłaby 2108 zł zamiast 3223 zł. Oznacza to, że polskie oprocentowanie jest ponad dwukrotnie wyższe niż francuskie, a rata jest wyższa o 52 proc. - wynika z raportu Rankomat.pl i Rentier.io.

Dlaczego w Polsce mamy tak drogie kredyty mieszkaniowe? Tomasz Błeszyński, niezależny ekspert nieruchomości, w rozmowie z money.pl wyjaśnia, że problem ma charakter systemowy i wynika z trzech głównych przyczyn.

Po pierwsze, Polska od początku funkcjonowania rynku nieruchomości nie wypracowała i nie uruchomiła prawdziwego banku hipotecznego, który mógłby specjalizować się w kredytowaniu tego sektora. Oferta hipoteczna jest dolepiana do różnych banków uniwersalnych - mówi Błeszyński.

- Gdy rozmawiam z bankami - a rozmawiam bardzo często - to one mówią wprost, że kredyty mieszkaniowe wcale nie są dla nich świetnym produktem. Trzymają go w ofercie, ale nie przywiązują do niego wielkiej wagi. To się przekłada na ich ocenę ryzyka, a automatycznie także na oprocentowanie - stwierdza Błeszyński.

Podkreśla, że banki zarabiają doskonałe pieniądze na innych aktywach, a nie na kredytach mieszkaniowych, co jest kolejnym powodem braku ich zainteresowania tym segmentem.

Błeszyński wskazuje również na specyficzną sytuację gospodarczą Polski. Słaby rynek najmu sprawia, że jest u nas presja na finansowanie zakupu mieszkań z udziałem kredytu, ponieważ przeciętnego Polaka na zakup za gotówkę nie stać. Wielu klientów ma problemy z uzyskaniem zdolności kredytowej. - Polak nie ma innego wyboru jak kredyt - podkreśla ekspert.

Na bardziej dojrzałych rynkach jest wybór między wynajmem a zakupem mieszkania, co powoduje konkurencyjność. Jest też konkurencyjność między bankami, której u nas nie ma. Praktycznie wszystkie banki mają podobny produkt mieszkaniowy. W związku z tym porównywanie się do Francji czy Niemiec jest kompletnie bez sensu - zauważa nasz rozmówca.

Błeszyński krytycznie odnosi się do działań polityków, wskazując, że przez 30 lat nie zrobili nic, żeby uregulować te kwestie systemowo. - Są banki, gdzie właścicielem w 100 procentach jest Skarb Państwa. Dlaczego politycy nie rozmawiają z prezesami tych banków, żeby obniżyli marżę i dali preferencyjne warunki? Tego też nie robią - mówi.

Zwraca uwagę, że by kupić mieszkanie za gotówkę, przeciętny Polak musiałby wydać zbyt wiele pensji i banki doskonale o tym wiedzą. - Prowadzę dla banków szkolenia i obserwuję, że kredyt hipoteczny jest dla nich złem koniecznym. Muszą go mieć w ofercie, ale robią wszystko, żeby zniechęcić klientów. Niektóre banki wybierają sobie zawody i poziomy zarobków, jednym dają kredyt, innym nie - mówi Błeszyński.

- Jeżeli opodatkują banki, to automatycznie będą one dyskontować to sobie na różnych opłatach i marżach dla klientów. Czyli dostęp do kredytów będzie jeszcze droższy - uważa nasz rozmówca.

Przypomnijmy, że w tym tygodniu rząd zatwierdził podwyżkę podatku CIT dla banków. Stawka wzrośnie z obecnych 19 proc. do 30 proc. w 2026 r. W kolejnym roku podatek wyniesie 26 proc., a od 2028 r. - 23 proc.

Jak wyższe oprocentowanie wpływa na wysokość rat kredytowych? Dla czytelników money.pl policzył to Piotr Juszczyk, ekspert podatkowy InFakt.pl. Jak wspomnieliśmy w Polsce przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego to 6,69 proc., a rata przy kredycie 30-letnim na kwotę 500 tys. zł to ponad 3,2 tys. zł. We Francji czy Hiszpanii to ok. 2 tys. zł, a na Malcie niespełna 1,8 tys. zł - wylicza ekspert.

Gdyby więc Polacy płacili raty jak ich rówieśnicy w zachodniej Europie, oszczędzaliby co miesiąc 1-1,5 tys. zł. Rocznie daje to nawet 18 tys. zł różnicy, a przez 30 lat kredytu mówimy o setkach tysięcy złotych. Gdyby w Polsce oprocentowanie spadło do średniej unijnej, wielu kredytobiorców oddychałoby dziś znacznie lżej - wskazuje Piotr Juszczyk.

W ciągu ośmiu miesięcy 2025 roku ceny mieszkań w 17 badanych polskich miastach spadły średnio o 1 proc. - wynika z raportu Rankomat.pl i Rentier.io. Sierpień przyniósł względną stabilizację, jednak w dłuższym okresie widoczne są znaczące różnice między poszczególnymi miastami. Najmocniejsze spadki odnotowano w Radomiu, gdzie ceny zmniejszyły się o 9,1 proc., osiągając średnio 7138 zł za metr kwadratowy. W Sosnowcu spadek wyniósł 8,6 proc., a przeciętna cena metra kwadratowego to 6566 zł.

Przeciwną tendencję zaobserwowano w Gdańsku, gdzie ceny wzrosły o 7,5 proc., osiągając poziom 13 896 zł za metr kwadratowy. W Poznaniu wzrost wyniósł 5,4 proc., a średnia cena to 12 100 zł za mkw. Obserwowana stagnacja była efektem wysokiej podaży mieszkań i niskiego popytu, hamowanego przez wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych - czytamy w raporcie.

Sytuacja na rynku zaczyna się zmieniać. Podaż powoli maleje, a na początku września Rada Polityki Pieniężnej dokonała trzeciej w tym roku obniżki stóp procentowych. Poprawiło to nastroje wśród potencjalnych nabywców i zwiększyło zainteresowanie zakupem mieszkań, co widać w danych BIK. W lipcu banki przyznały kredyty hipoteczne na kwotę niemal 10 mld zł, co niemal wyrównało najlepszy miesiąc funkcjonowania programu "Bezpieczny kredyt 2 procent". Liczba udzielonych kredytów również była bardzo wysoka i wyniosła 22,4 tys.

Ożywienie na rynku wynika w dużej mierze z poprawy dostępności kredytów hipotecznych. Przykładowa para bez dzieci z dochodem łącznym 12 000 zł netto może obecnie liczyć przeciętnie na kredyt w wysokości 874 tys. zł, co stanowi wzrost o 115 tys. zł w porównaniu ze styczniem 2025 roku. Rodzina z dwojgiem dzieci i dochodem 20 tys. zł netto ma obecnie zdolność kredytową na poziomie 1,48 mln zł, czyli o 220 tys. zł więcej niż na początku roku.

Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl