Czy to jest czas dla sprzedających? Kluczowa na rynku nieruchomości jest motywacja

Od sierpnia 2022 r. do stycznia 2023 r. liczba ogłoszeń z rynku wtórnego na portalu Nieruchomosci-online.pl pozostaje na zbliżonym poziomie, i to zarówno jeśli chodzi o domy oraz działki, jak i mieszkania.

– Biorąc jednak pod uwagę szerszą perspektywę, a więc ostatnie trzy lata, obserwujemy znaczny spadek ofert działek i domów na sprzedaż. Z kolei liczba mieszkań jest dziś na podobnym poziomie jak w 2019 r. – zauważa Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. Portal ogłoszeniowy wspólnie z Wirtualną Polską zorganizował w ostatnim czasie debatę "Kupno i sprzedaż w czasach zastoju. Nastroje na rynku nieruchomości w I kw. 2023 r.".

Co ważne, kupujący wciąż mają z czego wybierać. Patrząc chociażby na portal Nieruchomosci-online.pl, baza jest naprawdę spora. Mówimy o kilkudziesięciu tysiącach ofert w każdym segmencie.

Jeśli chodzi o rynek pierwotny, to o ile w 2022 r. nie było większych zmian w liczbie oddawanych do użytku lokali, to już w 2023 r. możemy spodziewać się niższej niż dotychczas podaży. Jak wylicza GUS, w ubiegłym roku liczba mieszkań w budowie spadła o 4,4 proc. w stosunku do 2021 r., a liczba pozwoleń na budowę o 12,8 proc. Deweloperzy mocno ograniczyli swoje inwestycje, m.in. z uwagi na wysokie wymagania bankowe, a co za tym idzie zdecydowanie mniejszą liczbę udzielonych kredytów.

Z ostatniego badania nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON) portalu Nieruchomosci-online.pl, wynika, że w I kwartale 2023 r. możemy spodziewać się nieco większej podaży mieszkań. Wysokie raty kredytów hipotecznych mogą bowiem spowodować, że właściciele wkrótce nie będą w stanie ich płacić i zdecydują się na sprzedaż nieruchomości. Póki co wysypu ofert jednak jeszcze nie widać.

– Takie sytuacje mogą się oczywiście zdarzać, aczkolwiek nie obserwuję w tej chwili znacznego napływu klientów, którzy muszą sprzedać nieruchomość, bo nie są w stanie spłacać kredytu – przyznaje Agnieszka Grotkowska z Freedom Nieruchomości, uczestniczka debaty.

Obecnie współczynnik zainteresowania ofertami na portalu Nieruchomosci-online.pl jest na poziomie z 2019 r. W szczytowym momencie, a więc w 2021 r. do wystawianych na sprzedać domów, działek i mieszkań ustawiały się kolejki. Wówczas mówiliśmy nawet o trzy-, czterokrotnych wzrostach.

– Na rynku nieruchomości swoje potrzeby zaspokajają obecnie przede wszystkim osoby indywidualne. Natomiast w ostatnich latach mieliśmy do czynienia z poważnym napływem tych, którzy obracali nieruchomościami w sposób inwestycyjny i częsty. To mocno zwiększyło liczbę transakcji i spiętrzyło ruch na rynku. Dziś mamy powrót do tego, co miało miejsce przed 2021 r. i przed pandemią, a więc do obrotu, który ma zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe – tłumaczy Agnieszka Grotkowska.

I dodaje: – Dlatego nie ma złego czasu na zakup nieruchomości. Wystarczy, że znajdziemy taką, która nam odpowiada, także pod względem lokalizacji i której cena mieści się w naszym budżecie. Moment na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych zawsze jest dobry – przekonuje Agnieszka Grotkowska.

A czy to jest dobry moment na sprzedaż nieruchomości? Jak zauważa, Łukasz Gilis, współwłaściciel RE/MAX Family z Milanówka i uczestnik wspomnianej debaty, wszystko zależy od tego, jaką nieruchomość chcemy sprzedać. Różne segmenty rynku inaczej reagują na obecną sytuację.

– Dużym zainteresowaniem cieszy się dziś najem, podobnie małe mieszkania czy działki budowlane. Spadło natomiast zainteresowanie dużymi domami i dużymi terenami inwestycyjnymi. Ocena sytuacji zależy więc od tego, czym klient dysponuje i co chciałby wystawić na rynku. Jeśli mówimy o małym mieszkaniu, to nie widzę przeszkód. Przy większym przeanalizowałbym najpierw sytuację, w jakiej znajduje się klient i dopiero wtedy zastanowił się, czy na pewno jest to dobry czas – sugeruje Łukasz Gilis.

A skoro o tym mowa, to jest to na pewno odpowiedni moment, by zasięgnąć porady pośrednika w obrocie nieruchomościami. 2021 rok, kiedy to wszystko schodziło na pniu, sprawił, że wśród sprzedających pojawiło się – skądinąd słuszne – przekonanie "czego nie wystawię, to się sprzeda". Dla wielu rady profesjonalistów zdawały się być wówczas nieprzydatne.

– Dziś sytuacja wygląda inaczej. Trzeba się naprawdę napracować, żeby przygotować w odpowiedni sposób ogłoszenie, a następnie taką nieruchomość wypromować. Na pewno więc jest to dobry moment, by porozmawiać z ekspertem i zastanowić się, czy to, co mam do sprzedania, plany, które chcę zrealizować są na teraz. Bo może będzie na to lepszy czas – zauważa Łukasz Gilis.

A jak w 2023 r. będą kształtowały się ceny nieruchomości?

– Nie oczekiwałbym gwałtownych przecen i wysypu tanich ofert – zaznacza dr hab. Bogusław Półtorak, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu. – Obniżki mogą pojawić się przy mieszkaniach, które ktoś musi szybko sprzedać, lub przy niestandardowych, dużych lokalach, których utrzymanie jest droższe – podkreśla ekspert.

Zdaniem analityków, w tym roku czeka nas dalsza stabilizację na rynku, a to oznacza, że ceny nieruchomości aż tak mocno nie spadną. W segmencie kawalerek już dziś w niektórych miastach obserwujemy niewielkie wzrosty, a ceny mieszkań 2- i 3-pokojowych utrzymują się. Z kolei niewielkie korekty cen – tu mówimy o kilkuprocentowych spadkach – już się pojawiają w ofertach sprzedaży mieszkań o dużej powierzchni (4-pokojowych) oraz domów.

Co więcej, jak zaznaczają pośrednicy nieruchomości, najmniej – jeśli chodzi o ceny – może ucierpieć rynek premium. To segment dla osób z dużą ilością gotówki. Mało tego, domy i mieszkania w dobrej lokalizacji i o ciekawej architekturze mogą nawet być droższe niż obecnie.

Co w 2023 r. może mieć wpływ na sprzedaż mieszkań i domów? Czynników jest sporo. Zacznijmy od inflacji. Według GUS w 2023 r. jest szansa na jej wyhamowanie do wysokości w przedziale 11,7- 15,5 proc.

Stopy procentowe w 2023 r. mają pozostać na tym samym poziomie, a pod koniec roku nieco się obniżyć.

W lutym tego roku nastąpiło także złagodzenie rekomendacji KNF i banki przy kredytach z okresową stałą stopą procentową zamiast bufora w wysokości 5 proc. mają stosować bufor 2,5-procentowy. Co oznacza, że więcej osób będzie stać na kredyty hipoteczne.

Kolejna zmiana to spadek wskaźnika WIBOR 3M. W grudniu wyniósł on 7,6 proc., w styczniu zaś 6,96 proc. Eksperci przewidują, że może spaść nawet do 5,5 proc.

Do tego rząd pracuje nad nowym programem "Bezpieczny Kredyt 2%", który ma zostać uruchomiony w III kwartale tego roku. Przed nami więc sporo zmian i niewiadomych, które w jednej chwili mogą odmienić sytuację na rynku nieruchomości.

Więcej interesujących informacji na temat rynku można znaleźć na stronie Nieruchomosci-online.pl.