Demografia może namieszać na rynku mieszkaniowym. Eksperci: W dużych miastach ceny pójdą w górę

Zakłada się, że do 2030 roku spadnie liczba ludności Polski o prawie milion. Wzrośnie też odsetek seniorów. Jednocześnie GUS prognozuje większą liczbę gospodarstw domowych, co może nakręcić popyt na nieruchomości. Według specjalistów z branży, lokale podrożeją w największych miastach. Z kolei w małych i średnich ośrodkach ceny pozostaną stabilne lub delikatnie spadną.

Demografia pozostaje jednym z podstawowych czynników wpływających na rynek nieruchomości mieszkaniowych, co zgodnie podkreślają eksperci. Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, powołuje się na prognozy przedstawiane przez GUS. Wynika z nich, że spadnie liczba ludności Polski, z 38,4 mln w 2018 roku do 38 mln w 2025 roku oraz 37,6 mln w 2030 roku. Ponadto, osoby w wieku 65 lat i starsze będą do przyszłego roku stanowiły jedną piątą społeczeństwa, a w 2050 roku nawet jedną trzecią. Przewidywania sugerują także spadek liczby ludności w wieku produkcyjnym z 23,3 mln obecnie do 21,9 mln w 2025 roku i 21 mln w 2030 roku.

– Będzie coraz mniej mieszkańców, ale GUS prognozuje, że jeszcze przez co najmniej 10 lat ma wzrastać liczba gospodarstw domowych. To oznacza, że te nowe rodziny gdzieś muszą się pomieścić. To z pewnością napędzi popyt na nieruchomości. Możemy założyć, że rynek będzie się dalej dobrze rozwijał, ale już w nie tak mocnym tempie jak w poprzednich dwóch, trzech latach – mówi dr Marcin Mrowiec, główny ekonomista Banku Pekao SA.

Jak zauważa Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl, na demografię kraju składa się szereg czynników, a nie wszystkie można do końca i bezbłędnie przewidzieć. Jednak za pewnik możemy uznać perspektywę szybkiego wzrostu udziału seniorów w strukturze społeczeństwa. Ponadto, słabe są rokowania co do wzrostu wskaźnika dzietności, dziś jednego z najniższych na świecie. Prawdopodobna jest perspektywa spadku liczebności ludzi młodych, najważniejszej dla popytu mieszkaniowego grupy społecznej.

– Odpływ osób w wieku 28-39 lat jest szczególnie ważny, ponieważ to one stanowią największą grupę nabywców nieruchomości. Nawet gdybyśmy przyjęli tezę, że rozwinie się np. rynek senioralny w Polsce, to i tak nie pokryje tego ubytku. Nie jest wykluczone jednak, że w przyszłości wraz z bogaceniem się społeczeństwa będziemy częściej niż obecnie zmieniać mieszkania – komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Aktualnie w Polsce brakuje 2-2,5 mln mieszkań, co podkreśla Jarosław Jędrzyński. Zdaniem eksperta, wynika to z liczebności młodych, aczkolwiek dorosłych Polaków, zamieszkujących wspólnie z rodzicami. W latach 2021–2030 powinno nastąpić względne zrównoważenie niedoboru mieszkaniowego w Polsce. W tym czasie może bowiem powstać około 1,5-2 mln nowych lokali mieszkalnych. Jednak nie należy wykluczyć, że potrzeby będą mniejsze, np. ze względu na kolejną falę emigracji przy braku dostatecznej imigracji.

– W Polsce na 1000 mieszkańców przypada 376 mieszkań, a w UE – 489. To pokazuje nasze opóźnienie zarówno pod względem liczebności i jakości nieruchomości. Jeżeli chcielibyśmy dogonić dzisiejszą średnią, to musielibyśmy wybudować 4 mln mieszkań. Ludzie jednak będą chcieli mieszkać w lepszym standardzie, na większym metrażu itd. Moim zdaniem, to będzie siła przeciwdziałająca temu trendowi demograficznemu – dodaje dr Marcin Mrowiec.

Jak informuje dyrektor PZFD, Niemcowi przypada prawie 2 razy więcej metrów kwadratowych niż Polakowi. Ekspert zauważa, że demografia w krajach zachodnich jest od lat ujemna. Te doświadczenia pokazują, że ceny nieruchomości zależą również w bardzo dużym stopniu od zasobności społeczeństwa. Po drugiej stronie Odry stawki rosną nieustannie.

– Niepokojąco wygląda coraz bardziej agresywna polityka niemieckich mediów. Zachęcają Polaków, na razie tych z okolic przygranicznych, nie tylko do podejmowania pracy, ale także do osiedlania się na stałe we wschodnich landach. Może to z czasem sprowokować kolejną falę emigracji rodaków w poszukiwaniu wyższego standardu życia – podkreśla Jarosław Jędrzyński.

Jak wskazuje Maciej Górka, dyrektor Departamentu Developerskiego, analityk rynku nieruchomości z Home Broker, spadek liczby ludności w Polsce oznaczać będzie rosnącą podaż i mniej kupujących. Sytuacja odbije się w cenach, których wzrost wyhamuje, nawet do kilku procent. W niektórych lokalizacjach zaczną one spadać. Taki trend będzie zauważalny w wyludniających się małych miejscowościach na rzecz miast przeżywających procesy aglomeracyjne.

– GUS prognozuje do 2030 roku wzrost ludności Warszawy o 70 tysięcy, Wrocławia i Krakowa odpowiednio po 10 tysięcy. I to właśnie w tych miastach można spodziewać się największych zmian cenowych. Natomiast eksperci mają wątpliwości. Oceniają przyrost ludności widocznych w dużych miastach na większy, o czym świadczy chociażby wynik sprzedaży deweloperów w Warszawie. W ostatniej dekadzie w samej stolicy sprzedano ponad 150 tys. mieszkań – zaznacza dyrektor generalny PZFD.

Z kolei w opinii Jarosława Jędrzyńskiego, procentowe szacowanie zmian cen w dłuższej perspektywie byłoby wyłącznie wróżeniem z fusów. Stawki raczej nie spadną w głównych ośrodkach, tzn. Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu i Trójmieście. Są to główne cele zarówno migracji wewnętrznej Polaków, jak i imigracji obcokrajowców. W tych miastach ceny zapewne będą rosnąć co najmniej w perspektywie dekady, choć w różnym stopniu. Popyt utrzyma się na przewidywalnym, zadowalającym poziomie.

– Sądzę, że zmiany cen w najmniejszym stopniu dotkną duże miasta. Do takich ośrodków zawsze napływają ludzie w poszukiwaniu pracy, to one dają największe szanse na rozwój. Spodziewałbym się większych zmian w miastach o średniej wielkości. Zwłaszcza tych, które nie są ośrodkami akademickimi i nie generują popytu w związku z działalnością firm zatrudniających setki pracowników – dodaje Marcin Jańczuk.

Według eksperta z portalu RynekPierwotny.pl, wybrane średnie i mniejsze ośrodki będą narażone na długotrwałą stabilizację, a nawet spadki stawek. Wiele zależeć będzie od jakości i perspektyw lokalnych rynków pracy, a co za tym idzie skali ewentualnego wyludniania się miast o gorszej czy wręcz spadającej jakości życia. Już dziś widać tego wyraźne przykłady.

– Rynek nieruchomości zmieni swoje oblicze w związku ze zmianą struktury demograficznej. Prawdopodobnie pojawi się zapotrzebowanie na inne mieszkania niż dotąd. Wzrośnie odsetek seniorów, z których część nie będzie zainteresowana aż tak dużymi lokalami. Z kolei właściciele małych nieruchomości, którym rośnie rodzina, pomyślą o przeprowadzce. Będą też osoby chcące mieszkać w lepszym standardzie, ale niekoniecznie na większym metrażu – stwierdza dr Mrowiec.

Jak wskazuje ekspert z Metrohouse, zmiany demograficzne są już dziś widoczne na przedmieściach dużych miast. W sprzedaży znajduje się bardzo dużo domów zbudowanych w latach 70. i 80. ubiegłego stulecia. Starsze osoby przenoszą się zwykle do innych lokalizacji w obrębie miasta, ponieważ ich nieruchomości są mało funkcjonalne i drogie w utrzymaniu.

– Segment budownictwa senioralnego jest coraz częściej rozpatrywany wśród deweloperów jako nowe kierunki rozwoju biznesu. Spotkać się można z sytuacjami, gdzie planowane wstępnie powszechne budownictwo mieszkaniowe było zamieniane na osiedla z infrastrukturą dla osób starszych, z pełnym zapleczem sanitarnym. Wyhamowanie popytu wpłynie na produkcję nowych mieszkań. To oznacza wyższe koszty utrzymania starzejącego się obecnego zasobu mieszkaniowego – podkreśla analityk rynku nieruchomości z Home Broker.

Jak podsumowuje Konrad Płochocki, wskaźnik demograficzny nie wpłynie negatywnie na branżę nieruchomości w Polsce. Decydujące okażą się takie czynniki, jak rozwój rynku pracy i wzrost dochodów Polaków. Dziś blokuje nas głównie stan zasobności polskiego społeczeństwa. A ten w najbliższych latach powinien rosnąć. W opinii dyrektora generalnego PZFD, deweloperzy będą mieli ręce pełne roboty jeszcze długo po 2030 roku, pod warunkiem że nasza gospodarka nie przestanie się rozwijać.