Deweloperzy odpowiadają Kaczyńskiemu. "Bierzemy ryzyko na siebie"

— Układ deweloperski, stworzony na początku lat 90., pozwolił pewnym niewielkim grupom zdobywać ogromne zyski. Mówię uczciwie: nie udało nam się złamać tego układu. Nie udało się doprowadzić do tego, by budować tanie mieszkania na wielką skalę. Jeśli by powstały mechanizmy budowania dużej liczby tanich mieszkań, to ceny również tamtych musiałyby spaść. Złoty interes by się skończył — opowiadał Jarosław Kaczyński.

— Nie ma nic przeciwko temu, by deweloperzy sprzedawali mieszkania, bo każdy robi to dla zysku. Ale niech robią to po uczciwych cenach, z uczciwą marżą, w granicach przyzwoitości — dodał prezes PiS.

Kiedy prezes Kaczyński obwinia za wysokie ceny mieszkań deweloperów, ci wymieniają czynniki, które warunkują ostateczną kwotę, za którą płaci nabywca nieruchomości.

– Na ostateczną cenę mieszkania ma wpływ szereg czynników. Należą do nich cena gruntu, koszty materiałów budowlanych oraz wykonawstwa, a także koszty kredytowania inwestycji. Istotną składową jest także czas utrzymania gruntów w okresie uzyskiwania wszelkich niezbędnych uzgodnień (np. miejski plan zagospodarowania przestrzennego, warunków zabudowy) i pozwoleń na budowę. Należy pamiętać, że przez cały okres oczekiwania na wydanie decyzji administracyjnych deweloperzy kredytują zakup gruntu pod daną inwestycję, co istotnie wpływa na końcowe wydatki związane z budową osiedli mieszkaniowych – komentuje w rozmowie z money.pl Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper.

I dodaje, że obecne ceny mieszkań wynikają głównie ze znaczącego wzrostu kosztów budowy, braku możliwości zakupu przez deweloperów odpowiednich gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, a także ze wciąż przeciągających się procedur administracyjnych, które wydłużają cały proces realizacji inwestycji.

– Aby mieszkania mogły być tańsze, należałoby m.in. uprościć procedury administracyjne, a także uwolnić do sprzedaży grunty należące do Skarbu Państwa – powiedział Bartosz Kuźniar.

Narodowy Bank Polski przedstawia co kwartał raport dotyczący rynku mieszkań — wśród danych znajdują się wykresy obrazujące to, na co się składa metr kwadratowy mieszkania. Okazuje się jednak, że marże idą cały czas w górę, a co za tym idzie — ostateczna cena przedstawiana konsumentowi.

W odpowiedzi na bardzo wysokie, zdaniem prezesa PiS, marże spółek, ci odpowiadają, że należy skupić się na obiektywnych wyznacznikach.

– Nie odnosimy się do tych słów, lecz koncentrujemy na obiektywnych argumentach i wartościach – mówi w rozmowie z serwisem Angelika Kliś, członek zarządu Atal.

– Na marże deweloperów w największym stopniu wpływają: cena zakupu gruntu, koszt materiałów i wykonawstwa, sprawność zarządzania firmą, nakłady na sprzedaż i marketing. Należy również zwrócić uwagę na ryzyka po stronie deweloperów, np. ryzyko wzrostu cen materiałów w otoczeniu inflacyjnym. Deweloper bierze to ryzyko na siebie w chwili zawarcia umowy z klientem, który otrzymuje naszą gwarancję ceny, choć mieszkania są dopiero w budowie – dodaje Angelika Kliś.

Bartosz Kuźniar z Lokum Deweloper mówi, że wbrew obiegowym opiniom na temat wysokiej rentowności deweloperów, obecne marże w rzeczywistości wystarczają jedynie na zabezpieczenie banku ziemi pod nowe inwestycje.

– Zaraportowane w sprawozdaniach finansowych dane pochodzą głównie z inwestycji zrealizowanych na gruntach zakupionych kilka lat wcześniej, w cenach znacznie niższych niż grunty możliwe do pozyskania dzisiaj. W związku z tym marże deweloperów wydają się z pozoru wysokie – mówi w rozmowie z money.pl.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

I wyjaśnia, że celem spółki jest osiągnięcie marży umożliwiającej przede wszystkim zabezpieczanie banku ziemi. – Biorąc pod uwagę, że obecne ceny działek są wyższe o około 2000-2500 zł za m kw. mieszkania względem działek z naszego banku ziemi, aby uzyskać środki na nowe grunty, jako minimalne stosujemy marże brutto ze sprzedaży na poziomie nie niższym niż ta różnica - mówi prezes Lokum Deweloper.

— W ujęciu procentowym oznacza to dziś ok. 25 proc. Na ten moment osiągana przez nas marża ze sprzedaży jest zaledwie kilka punktów procentowych wyższa ponad ten poziom. Naszym celem jest jej utrzymanie, być może lekkie podniesienie, aby móc kontynuować rozwój spółki – dodaje.

Z kolei Piotr Ludwiński, dyrektor sprzedaży w spółce Archicom, zauważa, że dzięki utrzymaniu marży na odpowiednim poziomie deweloper jest w stanie zapewnić firmie stabilną sytuację finansową, niezależnie od zmieniającej się koniunktury czy sytuacji gospodarczej.

– Warto podkreślić, że marża brutto dewelopera liczona jest jedynie na podstawie kosztów wytworzenia, co w dużym uproszczeniu oznacza, że od ceny mieszkania odejmowany jest koszt jego zbudowania i zakupu gruntu. Większość dodatkowych kosztów ponoszonych przez firmę, jak np. koszty prowadzenia działalności, zatrudnienia pracowników nieprodukcyjnych, utrzymania biur, finansowania czy marketingu nie są uwzględniane – dodaje Piotr Ludwiński z grupy Archicom.

Weronika Szkwarek, dziennikarka money.pl