Mieszkań jest za mało? Podatek katastralny nie pomoże [OPINIA]

Opinia Kamila Sobolewskiego, głównego ekonomisty Pracodawców RP, powstała w ramach projektu #RingEkonomiczny money.pl. To format dyskusji na ważne, ale kontrowersyjne tematy społeczne i ekonomiczne. W dziesiątej edycji Ringu debatujemy o podatku katastralnym, którego wprowadzenie rekomendują Polsce organizacje międzynarodowe: MFW i OECD. Z Kamilem Sobolewskim polemizuje Jacek Tomkiewicz, prof. Akademii Leona Koźmińskiego. Wstępem do dyskusji jest artykuł Grzegorza Siemionczyka, głównego analityka money.pl, który prezentuje wyniki ankiety na temat takiego podatku wśród szerokiego grona ekonomistów.

W dyskusji o podatku od wartości kolejnych mieszkań jestem sceptykiem. Nie staję w narożniku, bo rozmowa nie powinna być walką na ciosy, a przyjazną wymianą argumentów we wspólnym celu rozwiązania kluczowego problemu społecznego, o czym pisaliśmy z Grzegorzem Zatrybem w raporcie "Jak zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków."

W Polsce jest 15 milionów mieszkań i domów. By dorównać europejskiej średniej (na mieszkańca) potrzebujemy o 5 milionów więcej. Jeśli skorygujemy ten szacunek o mieszkania wakacyjne i pustostany, bardziej popularne w wakacyjnych krajach na południu Europy, luka mieszkaniowa spadnie do 4 milionów. Jeśli będziemy "celować" z liczbą mieszkań w mniejszą populację roku 2050 r., brakuje nadal 1,8 milionów mieszkań przy założeniu, że cały istniejący zasób będzie użyteczny mimo wyzwań technicznych i lokalizacyjnych.

Problem mieszkaniowy rodzi problemy społeczne: mieszkanie młodych z rodzicami, ich niską mobilność i aktywność zawodową, utratę talentów, niską produktywność pracy, geograficzną asymetrię struktury płciowej społeczeństwa, co powoduje trudności w dobieraniu się w pary, niską dzietność, obniżony komfort życia. Mała liczba mieszkań to również przyczyna płytkiego rynku najmu mieszkań, co skutkuje słabą konkurencją, wysokimi czynszami i słabą jakością usługi najmu.

We wspomnianym raporcie zaproponowaliśmy autorski pakiet rekomendacji, jak rozwiązać problem mieszkaniowy. Podobnie jak OECD w publikacji "Brick by brick. Building better housing policies", proponujemy uwolnienie podaży mieszkań przez udostępnienie gruntów i ułatwienie ich zabudowy (uproszczenie procedur administracyjnych). Nawet popyt najlepiej stymulować w sposób zwiększający podaż. Można np. zmniejszyć wahania popytu w reakcji na zmiany stóp procentowych przez stałe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych lub tworzyć zasób komunalny i społeczny jako 10-20 proc. mieszkań w inwestycjach komercyjnych, które powstawałyby na udostępnionych przez sektor publiczny terenach z pozwoleniem na budowę.

Wszystko z priorytetem wytworzenia: wybudowania takiej liczby nowych mieszkań, by nasycić zapotrzebowanie rynkowe. Podatki są tu jednym z narzędzi polityki mieszkaniowej państwa. Pytanie jakie?

Dziś w Polsce podatek od nieruchomości opiera się o metry kwadratowe działki i budynków, stawki zależą od ich przeznaczenia. W takim kształcie zasadniczo spełnia on założenie opodatkowania bardziej gruntu niż zabudowy mieszkaniowej. Maksymalna stawka podatku wynosi 1,19 zł za mkw mieszkania lub domu i 0,73 zł za mkw działki, ale szczególnie zabudowa jednorodzinna nie jest zwykle tak intensywna, by podatek od mieszkania przewyższał podatek od gruntu.

To kierunek zgodny z ogólnymi wytycznymi OECD, aby odchodzić od opodatkowania wartości nieruchomości na rzecz opodatkowania wartości gruntów niezależnie od stopnia i rodzaju ich zabudowy. Celem jest wykorzystanie gruntów w pożądanych lokalizacjach i obniżenie cen powstających tam mieszkań.

Nasze rekomendacje objęły wprowadzenie za kilka lat podatku od wartości gruntu wyłącznie w dużych miastach i tylko w odniesieniu do gruntów zabudowanych po wejściu w życie przepisów. Celem byłaby zabudowa lub sprzedaż istniejących pustych działek w atrakcyjnych lokalizacjach. Niezależnie od tego, czy właścicielem gruntu jest grupa spadkobierców, rolnik czy deweloper, byłaby to motywacja by ten grunt zabudować lub pozwolić zabudować innym, pod sankcją podatkowej kary. Nie zdecydowaliśmy się proponować podatku od wartości wszystkich gruntów, np.: pod domami jednorodzinnymi, ze względu na opresyjny charakter takiej zmiany. Rekomendowaliśmy kilka lat opóźnienia by był czas na dokonanie transakcji, przekształceń i uzyskanie pozwoleń na budowę.

Proponowaliśmy też powrót niższych podatków transakcyjnych oraz wprowadzenie opłaty za grunty sprzedawane przez samorządy, która przechodziłaby na kolejnych właścicieli gruntu (lub mieszkań na nim powstałych), ale byłaby należna tylko wtedy, gdy właściciel nieruchomości nie płaci podatków dochodowych z tego adresu. Celem tego rozwiązania jest uniezależnienie dochodu samorządu od tego, czy dana nieruchomość będzie formalnie miejscem zamieszkania.

Czy w Polsce powinien być podatek od wartości mieszkań? Uważam, że nie. Taki podatek zahamowałby budowę nowych mieszkań, utrudniając zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Polaków zamiast je ułatwić. Na zakup stać bowiem tych, którzy mają zaspokojoną potrzebę mieszkaniową. Oni powinni "spotkać się" na rynku najmu z osobami, które nie mają zdolności kredytowej, potrzeby lub odwagi do zakupu. Nie odstraszajmy zamożnych od inwestycji w mieszkania. Te mieszkania trafiają na rynek najmu, a ich zakup stymuluje budowy, których bez nich by nie było. Zamiast tego zwiększajmy dostępność gruntów pod budowę, sprawność procedur administracyjnych, by działki z pozwoleniem na budowę były tanie i dostępne, a na rynku była konkurencja ofert nowych mieszkań. Wtedy na rynku "zmieszczą się" zarówno osoby, które stać na zakup własnego lokum dla siebie, jak i ci, którzy kupują na wynajem - bez wpływu na ceny. A wtedy najemcy będą mieli lepszy wybór, standard i ceny. Połowa pracujących Polaków zarabia mniej niż 7 tys. zł brutto miesięcznie. To im potrzebne są mieszkania, będące "inwestycją", to im tych mieszkań najbardziej brakuje.

Dlatego na pytanie, zadane w ankiecie wprowadzającej do dyskusji w ramach "Ringu ekonomicznego", czy podatek katastralny zmniejszyłby dostępność mieszkań na wynajem, odpowiadam: tak. Istotny podatek katastralny przesuwa istniejący zasób mieszkań z rynku najmu oraz zwalnia tempo oddawania do użytku nowych mieszkań. Z kolei na pytanie, czy podatek katastralny ograniczyłby wzrost cen nieruchomości, odpowiadam: nie. Obniżyłby początkowe ceny, ale podniósł je później. Wzrost cen przyśpieszyłby względem scenariusza bez katastru wskutek niższego tempa nowych budów (stałyby się mniej opłacalne, a po wypchnięciu z rynku "inwestorów", spadłaby liczba zdolnych do zakupu).

Ewentualne zwolnienie z takiego podatku np. pierwszego mieszkania wywołałoby falę tańszych zakupów mieszkań przez najbogatszych z dotychczasowych najemców oraz wyschnięcie rynku najmu i wzrost czynszów dla tych, którym nie udało się sięgnąć po własnościowe M. Dalej podaż mieszkań rosłaby wolniej niż w scenariuszu bez katastru, podnosząc dynamikę i docelowy poziom cen mieszkań i czynszów najmu.

W Polsce i tak jest mało mieszkań na wynajem. Polityka państwa powinna stymulować nowe budowy, także z takim przeznaczeniem. Tymczasem podatek katastralny ograniczyłby nowe budowy i obciążyłby najemców, dlatego jestem mu przeciwny. Jestem za waloryzacją istniejącego podatku od nieruchomości, przesuwaniu go w dużych miastach z metrów kwadratowych na wartość gruntu, oraz - ewentualnie - podatkiem od pustostanów.

Do zwolenników podatku katastralnego mam następujące pytania, które formułuję zamiast podsumowania:

1. Skoro opodatkowujemy dochody (PIT, składki) oraz ich wydatkowanie (VAT, akcyza), to czy ich ponowne opodatkowanie, gdy staną się majątkiem, jest sprawiedliwe? Czy nie promuje trwonienia dochodów zamiast ich akumulacji
2. Strumień corocznych dodatkowych obciążeń związanych z mieszkaniem jest ekwiwalentem wyższej raty kredytu. W jaki sposób wyższa rata ma poprawić dostępność?
3. Jeśli celem nie jest poprawa dostępności mieszkań, to może cel jest fiskalny? Jednak mieszkania są dobrem pierwszej potrzeby. Dlaczego ich własność ma być obciążona podatkiem, skoro nie obciążamy podatkiem własności jachtów, obrazów ani miliona na koncie (a "tylko" dochody od tego miliona)?
4. Jeżeli oceniamy, że "bogaci" (właściciele kilku mieszkań, nawet na kredyt) powinni płacić większy podatek niż "biedni", to czy podatek dwa razy większy dla dwa razy bogatszego nie realizuje tego celu? Czy trzy większy podatek od dwa razy bogatszego jest sprawiedliwy?
5. Czy właściciel trzech mieszkań wartych milion złotych każde, z kredytem na 80 proc. ich wartości, jest bogatszy niż właściciel jednego takiego mieszkania, który nie ma kredytu?
6. Czy karanie za zamożność nie popchnie zdolnych ludzi do szukania swoich szans poza Polską, gdzie ta sama zamożność to przeciętność?
7. Czy dofinansowanie mniej pracującym czynszów a obciążanie więcej pracujących nowym podatkiem nie zniechęca do pracy?
8. Jaki jest sens państwowego funduszu mieszkań na wynajem czy budowy mieszkań społecznych, gdy nie chcemy obecności kupców inwestycyjnych na rynku nowych mieszkań? Po co jednocześnie zniechęcać prywatnych inwestorów i tworzyć inwestorów publicznych?

Autorem opinii jest Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP