Podatek katastralny w Polsce? Ekonomiści: to właściwy kierunek [ ANALIZA]

Artykuł jest wprowadzeniem do 10. edycji projektu #RingEkonomiczny money.pl. To format dyskusji na ważne, ale kontrowersyjne tematy społeczne i ekonomiczne. Tym razem debatujemy o podatku katastralnym (od wartości nieruchomości), którego wprowadzenie zalecają Polsce OECD i MFW. Ma też zwolenników w rządzie, ale nie toczą się żadne prace w kierunku jego wdrożenia. Poniżej omawiamy wyniki ankiety na ten temat wśród szerokiego grona ekonomistów. Równolegle prezentujemy opinię prof. Jacka Tomkiewicza z Akademii Leona Koźmińskiego - zwolennika podatku katastralnego oraz Kamila Sobolewskiego, głównego ekonomisty Pracodawców RP, krytycznie nastawionego do tej propozycji.

Podatek katastralny, czyli naliczany od wartości nieruchomości, powraca w debacie publicznej w Polsce od lat. Ostatnia fala zainteresowania tym rozwiązaniem jest związana z rekomendacjami Międzynarodowego Funduszu Walutowego oraz Organizacji ds. Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD), opublikowanymi w pierwszych miesiącach tego roku.

Te zalecenia nie są dla polskich władz wiążące, ale wywołały wyjątkowo dużo emocji. Pojawiły się akurat w czasie, gdy rząd pracował nad sposobami wsparcia dostępności mieszkań. Podatek katastralny można zaś postrzegać nie tylko jako instrument czysto fiskalny, ale także jako element polityki mieszkaniowej. Jego zwolennicy uważają na przykład, że hamowałby wzrost cen mieszkań, a ten był w Polsce w ostatnich latach bardzo silny.

Temat okazał się jednak tak kontrowersyjny, że stał się jedną z linii podziałów kandydatów w nadchodzących wyborach prezydenckich.

Kandydat PiS Karol Nawrocki ostrzegł w jednej z debat, że taki podatek z pewnością wprowadziłby każdy z kandydatów rządzącej koalicji i oświadczył, że on sam będzie "obrońcą przed podatkiem katastralnym". Kandydatka Lewicy Magdalena Biejat, która ten podatek rzeczywiście popiera, wytknęła Nawrockiemu, że wcześniej także określił się jako jego zwolennik, więc najwyraźniej nie rozumie, o co w tej propozycji chodzi.

Nieporozumienia dotyczące tego podatku są rzeczywiście powszechne. Pod każdym tekstem na ten temat, który publikujemy w money.pl, pojawiają się opinie, że takie uderzenie w portfele Polaków pozbawiłoby władzy każdy rząd, który by się na to zdecydował.

Tymczasem zwolennicy tego obciążenia zwykle proponują, aby obowiązywało dopiero od trzeciego mieszkania jednego właściciela. Tak skonstruowany podatek dotyczyłby - jak wylicza Pełczyńska-Nałęcz - 0,8 proc. populacji kraju.

Co na temat podatku katastralnego sądzą ekonomiści? Z ankiety money.pl, która jest wprowadzeniem do dyskusji w ramach "Ringu ekonomicznego", wynika, że w większości popierają tę propozycję. Z tezą, że w Polsce należy wprowadzić progresywny podatek katastralny, zgodziło się 61 proc. spośród 44 ekonomistów, którzy wzięli udział w tej sondzie. Odrzuciło ją 25 proc. ankietowanych.

Ten wynik nie oddaje w pełni skali poparcia dla katastru jako takiego. Część z ekonomistów, którzy opowiedzieli się jako jego przeciwnicy lub nie zajęli jednoznacznego stanowiska, podkreśliła, że ich wątpliwości budzi sugerowana progresywność obciążenia. Ten termin w kontekście podatku katastralnego jest jednak niejasny.

Progresja może na przykład polegać na zróżnicowaniu stawek podatku w zależności od wartości nieruchomości bądź liczby mieszkań jednego właściciela albo na zwolnieniu z podatku niektórych mieszkań, np. pierwszych dwóch w posiadaniu jednego właściciela lub wartych mniej niż określony próg.

Jeszcze inni ekonomiści wyjaśnili, że poparliby wprowadzenie podatku katastralnego, ale tylko jako elementu bardziej kompleksowej reformy systemu podatkowego, obejmującej redukcję innych obciążeń - mniej efektywnych lub sprawiedliwych. Dotyczy to na przykład VAT, który ma degresywny charakter (bardziej obciąża osoby o niskich dochodach, które wydają większą ich część niż osoby o wysokich dochodach).

Tezę, którą daliśmy ekonomistom do oceny, oparliśmy na rekomendacji OECD. Organizacja uważa, że podatek od wartości nieruchomości ze swej natury jest bardziej progresywny niż podatek od ich powierzchni, który obowiązuje w Polsce obecnie. Wynika to z faktu, że powierzchnia posiadanych nieruchomości nie jest kluczowa dla ich wartości, a więc nie jest miarą zamożności gospodarstw domowych.

Gdy OECD zaleca Polsce wprowadzenie "progresywnego podatku od nieruchomości", mówi więc o podatku katastralnym w jakiejkolwiek formie. Dalej jednak sugeruje, że aby dodatkowo zwiększyć jego progresywność, rozważyć należy zróżnicowanie stawek w zależności od liczby nieruchomości w posiadaniu jednego właściciela. To może oznaczać również zerową stawkę na pierwsze mieszkanie.

Według OECD i MFW głównym argumentem na rzecz wprowadzenia w Polsce takiego podatku od wartości nieruchomości jest konieczność zwiększenia wpływów sektora finansów publicznych w związku z jego głębokim deficytem. Obecnie podatki od nieruchomości przynoszą państwu niskie dochody. Według danych OECD podatki od nieruchomości odpowiadają nad Wisłą za 3,4 proc. ogółu wpływów podatkowych, podczas gdy w krajach należących do tej organizacji udział ten wynosi średnio 5,3 proc.

O podatku katastralnym jako odpowiedzi na deficyt w sektorze finansów publicznych mówi też wielu uczestników naszej ankiety. Wysuwają jednak wiele innych argumentów na rzecz takiego obciążenia właścicieli nieruchomości.

Progresywny podatek katastralny, np. od 3. czy 4. mieszkania, mógłby nie tylko zwiększyć wpływy do budżetu państwa, ale także zachęcić do lepszego wykorzystania zasobów mieszkaniowych i przeciwdziałać spekulacji nieruchomościami - ocenia dr hab. Łukasz Goczek, profesor na Wydziale Nauk Ekonomicznych UW.

- Wiele mieszkań kupowanych jest wyłącznie jako inwestycja, często pozostają puste, co sztucznie ogranicza podaż dostępnych lokali i winduje ceny najmu. Wprowadzenie podatku katastralnego stworzy silny bodziec finansowy do wynajmowania lub sprzedaży takich nieruchomości, co zwiększy ich dostępność dla osób faktycznie poszukujących mieszkania - tłumaczy.

Krytycy podatku katastralnego uważają, że byłoby odwrotnie: sprawiałby on, że zmniejszyłaby się opłacalność kupowania mieszkań na wynajem, w związku z czym spadłaby ich podaż. Alternatywnie, posiadacze mieszkań na wynajem przerzucaliby nowe obciążenie na najemców. Większość uczestników naszej sondy nie podziela tych obaw. Z tezą, że "podatek katastralny zmniejszyłby dostępność mieszkań na wynajem", zgodziło się 21 proc. ankietowanych ekspertów, odrzuciło ją 57 proc.

Zwolennicy podatku od wartości nieruchomości często akcentują również to, że zmniejszałby nierówności majątkowe, które są w Polsce - podobnie jak niemal wszędzie na świecie - większe niż nierówności dochodowe.

- Symulacje z wykorzystaniem modeli ekonomicznych często pokazują, że opodatkowanie nieruchomości pozwala poprawić dobrobyt społeczny, m.in. dzięki ograniczeniu nierówności. Warto też nadmienić, że w innych krajach podatek od nieruchomości często stanowi ważne źródło dochodów dla samorządów: lokalizacja nieruchomości jest jednoznacznie identyfikowalna, co nie jest tak oczywiste w przypadku podstawy opodatkowania dochodów. Z tego względu zgadzam się z rekomendacjami MFW i OECD, że w Polsce uzasadnione jest wprowadzenie podatku od własności - mówi prof. Michał Rubaszek ze Szkoły Głównej Handlowej (jego opinię opublikujemy w drugiej rundzie Ringu).

Ten ostatni argument - że podatek od wartości nieruchomości zwiększałby autonomię finansową samorządów, co z kolei pozwoliłoby rozwiązać problem domów, wokół których nie powstaje odpowiednia infrastruktura - również pojawia się w naszej ankiecie często. Wielu ekonomistów liczy też na to, że podatek ten zahamowałby (przy innych warunkach niezmienionych) wzrost cen nieruchomości. Z taką tezą zgodziło się 59 proc. uczestników naszej sondy.

- Zwiększony w wyniku podatku coroczny koszt posiadania mieszkania zostałby uwzględniony w cenach transakcyjnych. Ceny nieruchomości zostałyby obniżone już na etapie zakupu. Efekt ten polega na "kapitalizacji" podatku w cenie: przyszłe, wyższe stałe koszty są dyskontowane w obecnej wartości nieruchomości, co czyni je bardziej dostępne dla osób kupujących pierwszy dom. Ten rodzaj podatku działa więc na rzecz młodych ludzi (przy założeniu wyłączenia pierwszej lub dwóch pierwszych nieruchomości spod jego działania), będących u progu decyzji o założeniu rodziny - przekonuje prof. Goczek.

Myślę, że taki podatek pomógłby zmniejszyć popyt spekulacyjny na mieszkania i jednocześnie, paradoksalnie, mógłby upłynnić rynek nieruchomości. Ludzie, którzy mieszkają w 'za dużych' mieszkaniach lub posiadający puste lokale, mieliby większe bodźce żeby je sprzedać. Jednocześnie wprowadziłby zachętę do rozwoju innych sposobów lokowania oszczędności - uważa dr Michał Zator z Uniwersytetu Notre Dame (USA).

Jakie są argumenty przeciwników podatku od wartości mieszkań? Najczęściej wskazują na wysokie koszty jego poboru. - W Polsce należałoby wprowadzić umiarkowany, progresywny podatek majątkowy, od całości aktywów netto podatnika, tymczasem podatek katastralny obejmuje tylko jeden rodzaj aktywów. Wydaje się, że objęcie podatkiem majątkowym tylko nieruchomości i to w sposób, który nie dotykałby właścicieli jednego lub dwóch mieszkań, byłoby mało efektywne. Baza podatkowa wydaje się tu niewielka, a koszty poboru byłyby zapewne stosunkowo wysokie. Wynika to m.in. z konieczności corocznego ustalania wartości nieruchomości. Ewentualne wpływy podatkowe netto byłyby niewielkie - zauważa prof. Michał Brzeziński, wykładowca na WNE UW.

Dr hab. Tomasz Rachwał, prof. Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, podkreśla, że nawet gdyby udało się stworzyć system cyklicznej wyceny nieruchomości na potrzeby podatku, istniałoby ryzyko sporów sądowych o to, czy wyceny te są właściwe. - A progresywny charakter podatku może być postrzegany jako forma penalizacji za legalnie zgromadzony, wcześniej opodatkowany majątek, co osłabiałoby społeczną akceptację całego systemu podatkowego - dodaje.

Część zastrzeżeń wynika z założenia, że opodatkowana byłaby każda nieruchomość. W takiej sytuacji zdarzałyby się sytuacje, że mocno wzrosłyby obciążenia osób, które wcale nie są zamożne, ale posiadają wartościową nieruchomość, na przykład emeryci mieszkający w centrach dużych miast. Ten problem rozwiązałoby jednak zwolnienie z podatku mieszkania zajmowanego przez właściciela.

Ekonomiści, którzy popierają podatek katastralny, na te wątpliwości odpowiadają na ogół tak: trudności techniczne daje się rozwiązać, skoro większość państw OECD jest w stanie uzyskiwać z podatków od nieruchomości wyższe wpływy do budżetu niż Polska. Warto więc wprowadzenie tego obciążenia przemyśleć.

Grzegorz Siemionczyk, główny analityk money.pl