Wysokie stopy procentowe NBP, stawka WIBOR niebezpiecznie zbliżająca się do 8 proc. w skali roku, średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych oscylujące w okolicach 10 proc. rocznie i coraz wyższe raty. Tak obecnie wygląda sytuacja polskich kredytobiorców hipotecznych.
Jednocześnie przez dziewięć miesięcy 2022 r. - jak wynika z szacunków HRE Investments przygotowanych na podstawie danych NBP - przeznaczyliśmy na nadpłaty zobowiązań aż 34 mld zł. Na tę kwotę składały się nadpłaty dokonane z oszczędności, czy ze środków pochodzących ze sprzedaży kredytowanych nieruchomości.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Wakacje kredytowe – okazja do nadpłaty
Obowiązujące od końca lipca 2022 r. ustawowe wakacje kredytowe dały jeszcze jedną okazję do nadpłacania kredytu. W tym i przyszłym roku można zawiesić łącznie spłatę ośmiu rat kredytu hipotecznego (dwóch rat w trzecim i czwartym kwartale 2022 r. i po jednej w każdym kwartale 2023 r.). Z wakacji kredytowych mogli skorzystać klienci banków, którzy przeznaczyli kredyt hipoteczny na własne cele mieszkaniowe.
Z danych podanych przez Biuro Informacji Kredytowej wynika, że do 30 października 2022 r. z wakacji kredytowych skorzystało już ponad milion kredytobiorców. Jeżeli przynajmniej część z nich zdecydowała się na dokonanie nadpłaty, to do końca roku Polacy oddaliby bankom niebagatelną sumę 45 mld zł.
Ile można zaoszczędzić, nadpłacając kredyt?
To, ile możemy zaoszczędzić, nadpłacając kredyt, pokażemy na przykładzie kredytu hipotecznego wziętego dwa lata temu na 25 lat (jego spłata zakończy się w 2045 r.) Założyliśmy, że aktualne zadłużenie wynosi 250 tys. zł. Zmienne oprocentowanie tego kredytu składa się ze stawki WIBOR 3M powiększonej o 2 pp. marży i aktualnie wynosi 9,36 proc., a wysokość miesięcznej raty to 2208,71 zł.
Zakładając, że w tym roku zawiesiliśmy spłatę czterech rat kredytu i całość kwoty, tj. 8834,84 zł, przeznaczyliśmy na nadpłatę kredytu, to nowa rata wyniesie 2130,67 zł. Oznacza to, że miesięcznie zaoszczędzimy 78,04 zł, a w skali roku – 936,48 zł.
Zmniejszenie wysokości raty to jedno z rozwiązań, z którego możemy skorzystać. Drugą opcją jest skrócenie okresu kredytowania. W tym przypadku bez zmian pozostawiamy miesięczną ratę, a okres spłaty skracamy o 2 lata i 7 miesięcy. Skorzystanie z tego rozwiązania sprawia, że oszczędność na kredycie (spowodowana tym, że bank będzie naliczał odsetki kapitałowe przez krótszy czas) wyniesie 59 436,87 zł. Dla porównania, obniżenie rat da "zaledwie" 12 705,04 zł oszczędności.
Jeżeli natomiast dokonamy jednorazowej nadpłaty w kwocie 17 669,68 zł (czyli przeznaczymy na ten cel wszystkie osiem rat, których spłatę zawiesiliśmy), to wówczas:
- przy pozostawieniu okresu kredytowania bez zmian, zapłacimy ratę niższą o 156,10 zł miesięcznie (2052,61 zł). Roczna oszczędność wyniesie 1873,20 zł, a oszczędność na całym kredycie – 25 414,60 zł,
- skracając okres kredytowania o 4 lata i 7 miesięcy zaoszczędzimy na całym kredycie 103 794,96 zł.
Nadpłata kredytu a zwrot odsetek
Odsetki od kredytu naliczane są od bieżącego zadłużenia. Dokonując nadpłaty kredytu, spłacamy kapitał kredytu (czyli jego część pozostałą do spłaty), a dzięki temu zmniejszamy "podstawę", na podstawie której bank wylicza odsetki. Bank nie zwraca nam odsetek od nadpłaconego kapitału, ale zmniejszają się koszty spłacanego przez nas kredytu.
Trzeba jednak pamiętać, że w sytuacji zwiększających się stóp procentowych (czyli takiej, jaką mamy obecnie), odsetki od kredytu hipotecznego mogą się zwiększać. Tak więc odpowiedź na pytanie, czy nadpłata kapitału zmniejsza odsetki, nie zawsze będzie twierdząca.
Nadpłata kredytu – o czym trzeba pamiętać?
Ważną kwestią, o której powinniśmy pamiętać, nadpłacając kredyt, są ewentualne opłaty, jakie z tego tytułu mogą pobierać niektóre banki (przykładowo PKO BP pobiera 1,5 proc. prowizji za częściową spłatę kredytu dokonaną w ciągu pierwszych trzech lat spłaty).
Druga, nie mniej ważna sprawa, to wysokość odsetek, które zaoszczędzimy, dokonując nadpłaty. Trudno jest obecnie powiedzieć, ile będą wynosiły stawki referencyjne, na podstawie których będzie wyliczane zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych (obecnie WIBOR, a od 2024 r. WIRON). Nie powinniśmy się spodziewać, że przez następne kilka czy kilkanaście lat stopy procentowe będą nadal rosły, ale z drugiej strony, nie będą też gwałtownie spadały. Dziesięcioletni IRS, czyli kontrakt na stopę procentową, wynosi obecnie ok. 6 proc. Oznacza to, że według uczestników rynku, WIBOR 3M przez najbliższe 10 lat może utrzymać się na takim poziomie. Trzeba jednak pamiętać, że notowania IRS są bardzo zmienne.
Jeżeli możemy sobie pozwolić na nadpłatę kredytu, bo mamy wolne środki na ten cel, to powinniśmy poważnie zastanowić się nad podjęciem takiej decyzji. Dodatkowo jeżeli skorzystaliśmy z ustawowych wakacji kredytowych, a pieniędzy zaoszczędzonych na miesięcznej racie nie wydaliśmy, a wpłaciliśmy je np. na konto oszczędnościowe, to także powinniśmy zastanowić się nad przeznaczeniem ich na częściową wcześniejszą spłatę swojego zobowiązania. Zanim jednak dokonamy nadpłaty, warto przemyśleć, co nam się bardziej opłaci – płacenie niższej raty czy skrócenie okresu spłaty, a w konsekwencji, większa oszczędność na kredycie.
Maciej Kazimierski, ekspert porównywarki finansowej Totalmoney.pl