Polacy płacą fortunę za kredyty. Wyprzedziły nas nawet Węgry

Inflacja w Polsce wyniosła w czerwcu 2,6 proc. - wynika z szacunku Głównego Urzędu Statystycznego. W tym samym czasie kredyty hipoteczne nad Wisłą oprocentowane są najwyżej w Europie - na ponad 7,5 proc.

Dlaczego, skoro w wielu krajach o zbliżonej inflacji stopy procentowe nie są aż tak uciążliwe dla kredytobiorców? Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, w opinii dla money.pl potwierdza, że Polska obecnie cechuje się najwyższym w Unii Europejskiej oprocentowaniem nowych kredytów mieszkaniowych (rozliczanych w walucie danego państwa).

- Jeszcze pod koniec minionego roku sytuacja wyglądała nieco inaczej, bo wówczas Węgry z wynikiem na poziomie 8,65 proc. wyprzedzały nasz kraj (wynik Polski z grudnia 2023 r. to 7,67 proc.) - zaznacza Prajsnar. Najnowsze, kwietniowe dane Europejskiego Banku Centralnego mówią natomiast o polskim wyniku 7,72 proc. jako najwyższej wartości z krajów UE.

Skąd ta zmiana? Ostatnio nowe kredyty mieszkaniowe w forintach wyraźnie potaniały, o czym świadczy kwietniowy wynik z Węgier wynoszący 6,80 proc. To oczywiście wartość, która nadal jest znacznie większa od średniej dla krajów UE (4,44 proc.) oraz wyników notowanych przez liderów niskiego oprocentowania (Belgia - 3,43 proc., Bułgaria - 2,49 proc. , Malta - 2,01 proc.).

Duże zróżnicowanie widzimy również po uwzględnieniu wyników dotyczących kredytów mieszkaniowych innych niż udzielone w kwietniu 2024 r. Pod względem średniego oprocentowania takich starszych kredytów mieszkaniowych (7,62 proc. w kwietniu 2024 r.), Polska również zajmuje pierwszą pozycję w Unii Europejskiej (wyprzedzając kraje bałtyckie, Rumunię oraz Węgry). Uwagę zwraca niski wynik dotyczący np. Francji (1,70 proc), Niemiec (1,98 proc) oraz Słowacji (2,22 proc) - ocenia Prajsnar.

Co przyniosłoby polskiemu kredytobiorcy obniżenie oprocentowania? Ekspert serwisu RynekPierwotny.pl wylicza, że w przypadku kredytu mieszkaniowego o wartości 300 000 zł i trzydziestoletnim okresie spłaty, oprocentowanie na poziomie 7,62 proc. skutkuje równą ratą wynoszącą 2122 zł.

Przy mniejszym oprocentowaniu (różnica o 0,25 i 0,50 punktu procentowego) analogiczna wysokość raty byłaby następująca: obniżka oprocentowania do 7,37 proc. - dałaby ratę w wysokości 2071 zł, obniżka oprocentowania do 7,12 proc. - 2020 zł - wylicza.

Prajsnar podkreśla, że w powyżej podanych przykładach celowo analizowane są warianty niewielkich spadków oprocentowania. - Właśnie taki obniżkowy scenariusz wydaje się najbardziej prawdopodobny w perspektywie kolejnych 12 miesięcy - ocenia ekspert.

Piotr Kuczyński, analityk Domu Inwestycyjnego Xelion, przyznaje w rozmowie z Money.pl, że nasze kredyty hipoteczne są najdroższe w Europie, ale zwraca uwagę też na inny aspekt.

- Powodem jest przede wszystkim to, że stopy procentowe są wysokie, ale to nie cała prawda. W Polsce średni kredyt hipoteczny ma oprocentowanie (jak pokazuje mapka) 7,58 proc., a Czechach 5,79 proc. - różnica 1,79 punktu procentowego, a przecież stopy procentowe różnią się o tylko 1 p.p. - tłumaczy.

Po prostu w Polsce oczekiwana inflacja będzie rosła, bo zmniejsza się tarcze ochronne, a w Czechach tego problemu nie ma, a inflacja jest na poziomie 2,6 proc. Trudniej wyjaśnić przypadek Węgier, gdzie stopy procentowe są wyższe o 1,3 p.p. niż w Polsce, a oprocentowanie kredytów niewiele niższe niż w Polsce. Taka widać jest tam polityka banków komercyjnych. Może to przez mniejszy popyt na kredyty? - wyjaśnia Piotr Kuczyński.

Z najnowszego Barometru Cen Mieszkań opublikowanego przez serwis Tabelaofert.pl wynika, że ceny mieszkań pozostały bez zmian, sprzedaż spadła natomiast o 5,4 proc.

Analiza cen nowych mieszkań w 15 badanych miastach wykazała, że w połowie z nich zmiany były minimalne, oscylując w granicach +/- 0,2 proc. w skali miesiąca. Największe wzrosty odnotowano w Rzeszowie i Krakowie (po 1,4 proc.), Łodzi (1,3 proc.) oraz Lublinie (1,0 proc.). Mniejsze wzrosty zaobserwowano w Toruniu (0,6 proc.), Katowicach (0,5 proc.), Kielcach (0,4 proc.) i aglomeracji poznańskiej (0,8 proc.).

Z kolei spadki cen wystąpiły w Warszawie (-0,7 proc.) oraz w aglomeracji warszawskiej (-1,4 proc.). W pozostałych siedmiu analizowanych lokalizacjach ceny utrzymały się na stabilnym poziomie.

Eksperci zwracają uwagę, że zmiany cen w poszczególnych miastach są często związane ze strukturą nowej podaży. W Warszawie i aglomeracji warszawskiej spadki wynikają z wprowadzenia do sprzedaży tańszych projektów w mniej prestiżowych lokalizacjach. Odwrotną sytuację zaobserwowano w Krakowie, Łodzi, Lublinie, Toruniu i aglomeracji poznańskiej, gdzie wzrost cen jest efektem pojawienia się droższych inwestycji w bardziej atrakcyjnych lokalizacjach.

Analiza cen w poszczególnych miastach wykazała, że najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie średnia cena metra kwadratowego wynosi 16 942 zł. Na drugim biegunie znajduje się Radom z ceną 8536 zł za metr kwadratowy. Jednakże, biorąc pod uwagę siłę nabywczą mieszkańców, mierzoną liczbą metrów kwadratowych możliwych do kupienia za średnie miesięczne wynagrodzenie brutto, sytuacja wygląda nieco inaczej.

W tym ujęciu Warszawa nadal pozostaje najdroższym miastem - za średnie roczne wynagrodzenie brutto można tam kupić tylko 0,59 mkw. mieszkania. Najtańszym okazuje się jednak Rzeszów, gdzie za miesięczną pensję brutto można nabyć 0,78 mkw. nowego lokalu.

Interesująco przedstawia się sytuacja w aglomeracjach - osoby pracujące w mieście centralnym i kupujące mieszkanie na przedmieściach mogą pozwolić sobie na zakup ponad 1,00 mkw. nowego lokalu. Najkorzystniej wypada aglomeracja krakowska, gdzie pracując w Krakowie i kupując mieszkanie w podkrakowskiej lokalizacji, można nabyć 1,22 mkw. nowego mieszkania.

Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl i REDNET Property Group, tak wyjaśniał strategię deweloperów:

- Wprowadzają nowe projekty w cenach nieco poniżej konkurencji w danej lokalizacji. Jednak po osiągnięciu określonego przez bank wymaganego poziomu przedsprzedaży, cena jest natychmiast podnoszona, gdyż koszty finansowania deweloperów przez banki są jeszcze wyższe niż oprocentowanie kredytów hipotecznych przez klientów - mówił.

Jego zdaniem można zatem przyjąć założenie, że ceny ofertowe będą bardzo powoli, ale jednak rosły. Deweloperzy raczej wolą wydłużyć proces sprzedaży, niż w sposób systemowy obniżyć cały cennik. Powszechna natomiast stała się praktyka udzielania rabatów – tam gdzie jest to możliwe, sprzedaż jest lepsza. Z reguły też deweloperzy otwarci są na negocjacje cenowe z klientami - twierdzi Chojnacki.

Obecnie zmianie uległa też sytuacja na rynku najmu. Spadek rentowności w największych miastach oraz dłuższy okres poszukiwania najemcy sprawiają, że inwestycja w lokale wakacyjne staje się relatywnie atrakcyjna. Co istotne, ceny tych mieszkań dotychczas nie rosły, w przeciwieństwie do małych lokali w centrach miast.

Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl