Sypiący się balkon? Oto kto zapłaci. Ważny wyrok NSA

Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął spór między wrocławską wspólnotą mieszkaniową a inspekcją nadzoru budowlanego. Orzeczenie ma charakter precedensowy – wskazuje, że remont konstrukcyjnych elementów balkonów, tarasów i garaży podziemnych należy do obowiązków wspólnoty, jeśli wpływa na bezpieczeństwo i stan całego budynku - informuje "Rz".

Sprawa zaczęła się, gdy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wykrył poważne uszkodzenia w kompleksie bloków – odpadające płytki z pionowych ścian balkonów, nieszczelności w garażu, zagrzybienie i pęknięcia konstrukcji. Urzędnicy nakazali wspólnocie przeprowadzenie kompleksowego remontu z rygorem natychmiastowej wykonalności.

Wspólnota zaprotestowała, argumentując, że pionowe warstwy balkonów nie są częścią wspólną, a garaż służy wyłącznie właścicielom miejsc postojowych. Wojewódzki inspektor odrzucił jednak te tłumaczenia, wskazując, że zarówno pionowe płaszczyzny balkonów (będące częścią elewacji), jak i konstrukcja garażu wpływają na bezpieczeństwo użytkowania całego budynku.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu przyznał rację nadzorowi budowlanemu. W uzasadnieniu wyjaśnił, że zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomością wspólną jest wszystko, co nie służy do wyłącznego użytku właścicieli lokali.

Oznacza to, że zewnętrzne, konstrukcyjne elementy balkonów – stanowiące część bryły i elewacji – muszą być utrzymywane przez wspólnotę. WSA zaznaczył też, że balkony wyższych kondygnacji pełnią często funkcję stropodachów dla lokali poniżej, co czyni je elementem konstrukcyjnym całego budynku.

Podobne zasady dotyczą garaży. Ich ściany, stropy i izolacje przeciwwodne – nawet jeśli garaż jest wykorzystywany przez wybranych właścicieli – są integralną częścią budynku, dlatego za ich remont odpowiada wspólnota.

NSA podtrzymał ten wyrok, podkreślając "dwoistą naturę balkonów" – z jednej strony stanowią część lokalu, z drugiej są elementem konstrukcyjnym i wizualnym całego budynku. "Warstwy zabezpieczające i izolacyjne balkonu mogą być zaliczane do części wspólnych, bo chronią nie tylko balkon, ale także ściany zewnętrzne budynku" – wskazał sąd.

Ostatecznie NSA uznał, że wspólnota nie mogła skutecznie kwestionować decyzji inspekcji, bo utrzymanie elementów konstrukcyjnych w należytym stanie jest obowiązkiem wszystkich właścicieli lokali jako współwłaścicieli części wspólnych. Wyrok jest prawomocny i oznacza, że kosztowny remont balkonów i garażu musi przeprowadzić wspólnota mieszkaniowa - czytamy.