Czym jest umowa przyrzeczona?
Termin umowy przyrzeczonej znajduje zastosowanie głównie w przypadku zakupu nieruchomości. Stanowi ona naturalne następstwo zawarcia umowy przedwstępnej, która zabezpiecza strony transakcji. Nabywca i sprzedający w umowie przedwstępnej zobowiązują się do zawarcia w oznaczonym momencie w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli po prostu umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Definicja umowy przyrzeczonej znajduje się w art. 389 Kodeksu cywilnego. Wskazano w nim, że jest zawierana na podstawie ustaleń umieszczonych w umowie przedwstępnej, w której obie strony czy tylko jedna zobowiązują się do jej podpisania w terminie przyszłym. Nie tylko więc na gruncie rynku nieruchomości można spotkać się z zawarciem umowy przyrzeczonej, ale wszędzie tam, gdzie najpierw jest zawierana umowa przedwstępna.
Między kim a kim jest zawierana umowa przyrzeczona?
Stronami umowy przyrzeczonej są te same strony, które podpisywały uprzednio umowę przedwstępną. Jeśli dotyczyła ona zakupu, a tym samym inwestycji w nieruchomości, będzie to sprzedający i kupujący, tj. dotychczasowy i nowy właściciel nieruchomości.
W sytuacji gdy umowa przyrzeczona dotyczy nowego mieszkania, stronami będą deweloper i nowy nabywca.
Umowa przyrzeczona a akt notarialny – co warto wiedzieć?
Przeniesienie prawa własności do nieruchomości zawsze musi mieć formę aktu notarialnego. Skoro więc umowa przedwstępna nabycia domu czy mieszkania wskazuje zawarcie umowy przyrzeczonej jako finalnej, to musi być ona podpisana w kancelarii notarialnej przed notariuszem. Nie ma jednak konieczności, by sama umowa przedwstępna była zawierana jako akt notarialny.
Jakie są koszty umowy przyrzeczonej?
Przy okazji podpisywania umowy przyrzeczonej przenoszącej prawo własności do nieruchomości strony ponoszą koszty, które może pokryć kupujący lub sprzedający, albo obie strony z proporcjonalnym podziałem. Mowa tu o kosztach notarialnych sporządzenia umowy, których wysokość jest uzależniona od wartości nieruchomości oraz o opłatach naliczanych za każdą stronę odpisu aktu notarialnego umowy przyrzeczonej – umowy kupna-sprzedaży. Ponadto ponoszona jest zwykle przez sprzedającego opłata za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej nieruchomości. Kupujący musi zaś opłacić w kancelarii notarialnej podatek PCC.
Co powinno się znaleźć w umowie przyrzeczonej?
Umowa przyrzeczona powinna być zawarta z wykorzystaniem wzoru zależnego od tego, co właściwie jest jej przedmiotem. Nad jej treścią na szczęście będzie czuwał notariusz, który dba o umieszczenie w niej wszystkich niezbędnych zapisów. Jeśli mówimy o umowie przyrzeczonej, wzór takiej umowy zakupu nieruchomości mieszkalnej powinien obejmować:
- rodzaj umowy – umowa przeniesienia prawa własności do nieruchomości,
- datę i miejsce zawarcia umowy,
- oznaczenie stron umowy – kupującego i sprzedającego,
- oznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem umowy,
- cenę zakupu nieruchomości,
- termin i sposób uiszczenia zapłaty,
- oświadczenie sprzedającego dotyczące posiadania przez niego prawa własności do nieruchomości,
- stan prawny nieruchomości,
- termin wydania nieruchomości nabywcy,
- dane notariusza,
- wiążące ustalenia między stronami, dotyczące np. ponoszenia ciężaru kosztów notarialnych,
- sposób rozstrzygania ewentualnych sporów.
Na koniec pod aktem notarialnym stanowiącym umowę przyrzeczoną muszą znaleźć się podpisy obu stron i pieczęć notariusza.
Niekoniecznie w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości musi pojawić się termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli tak się stało, to strony mają rok na jego wyznaczenie. Później ustalenia umowy przedwstępnej po prostu wygasają.
Umowa przyrzeczona – czy jest obowiązkowa?
Przyrzeczona umowa sprzedaży powinna być zawarta. Zobowiązują się do tego strony w umowie przedwstępnej. Jeśli jedna ze stron uchyla się od dokonania takiej czynności prawnej, druga może domagać się jej zawarcia na drodze sądowej. Jeśli nie dojdzie do tego, wówczas strona poszkodowana ma prawo żądać pokrycia strat, jakie poniosła w związku z niezawarciem umowy przyrzeczonej.