Gdzie wybudujesz dom najtaniej, a gdzie najdrożej? Sprawdziliśmy

W odróżnieniu do poprzednich lat początek 2025 roku przyniósł wyraźną stabilizację kosztów budowy domów jednorodzinnych. Jednak najnowsze dane z III kwartału pokazują, że inwestorzy wciąż muszą liczyć się z presją inflacyjną, rosnącymi cenami działek i energii oraz z niedoborem wykonawców. W tym kontekście coraz większą uwagę przyciągają domy prefabrykowane – potencjalna odpowiedź na zmieniającą się sytuację na rynku.

Jeszcze kilka lat temu standardem w Polsce były domy o powierzchni użytkowej 140-160 mkw. Dziś coraz więcej inwestorów wybiera znacznie mniejsze projekty, najczęściej od 90 do 110 mkw, rzadziej 130 mkw i więcej. Powód jest prosty: ograniczenie rozmiarów i uproszczenie bryły to jedna z najlepszych metod ograniczenia kosztów budowy i przyszłej eksploatacji budynku. Budowa metra kwadratowego kosztuje bowiem podobnie, niezależnie od metrażu domu.

Sprawdziłem stawki budowlane na podstawie danych Sekocenbudu za III kwartał 2025 roku. Ale do analizy biorę pod uwagę również inne czynniki rynkowe – ceny energii, wynagrodzenia ekip, koszty materiałów i sytuację na rynku kredytowym. Zestawienie pokazuje nie tylko bieżący stan, ale także możliwe kierunki zmian, które mogą wpłynąć na budżety inwestorów planujących budowę domu w 2026 roku.

Z najnowszego wydania Biuletynu Cen Regionalnych w budownictwie Sekocenbudu wynika, że koszty budowy domów jednorodzinnych w Polsce wciąż powoli rosną, ale tempo tych zmian jest wyraźnie uzależnione od regionu.

Zgodnie z moimi wcześniejszymi prognozami średni koszt budowy rok do roku wzrósł o 2,97 proc. – czyli niemal dokładnie tyle ile wyniosła inflacja. Największe podwyżki w skali rocznej odnotowano w zachodniopomorskim – 5,47 proc., a najmniejsze w Małopolsce – zaledwie 0,96 proc.

Porównując drugi i trzeci kwartał bieżącego roku, średni wzrost kosztów budowy w kraju wyniósł 0,63 proc. Najwięcej – w lubuskim, 2,73 proc., podczas gdy w lubelskim odnotowano spadek o – 1,06 proc.

W województwie mazowieckim pierwszy raz poza Warszawą przekroczona została bariera 6006 zł/mkw. Najtaniej można dziś postawić dom na Lubelszczyźnie – już za 5518 zł/mkw. Tradycyjnie najdrożej jest w stolicy – tam trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu 6214 zł/mkw.

Oznacza to, że inwestor chcący zbudować dom o powierzchni 90-110 mkw musi się dzisiaj liczyć z wydatkiem od 495 tys. do 660 tys. zł i ponad 680 tys. zł w Warszawie.

W przypadku prac budowlanych kwartalne wzrosty były relatywnie niewielkie. To odpowiednio: 0,63 proc. dla stanu wykończeniowego zewnętrznego 0,85 proc. dla stanu surowego otwartego i 0,86 proc. dla stanu zerowego.

W ujęciu rocznym te wartości wyniosły 2,9 proc., 3,9 proc. i 4,1 proc. Nie są to z pewnością najlepsze wiadomości dla budujących dom, ponieważ to właśnie te prace pochłaniają największą ilość środków.

Warto jednak zaznaczyć, że są koszty, które spadły. Potaniała m.in. instalacja centralnego ogrzewania. W ujęciu kwartalnym cena spadła aż o 3,19 proc. a rok do roku o spektakularne 10,8 proc.

Stabilizacja cen jest wyraźna, ale to może ulec zmianie. Ma na to wpływ, poza wymienioną już inflacją, jeszcze kilka czynników, o których poniżej.

Wzrost cen energii przekłada się bezpośrednio na wzrost cen usług i materiałów. Produkcja stali, cementu czy pustaków jest energochłonna, co w połączeniu z wyższymi kosztami transportu i pracy znajdzie odzwierciedlenie w finalnym budżecie inwestora. Oznacza to, że nawet przy stabilnej inflacji koszty materiałów mogą nadal rosnąć.

Wysokie zapotrzebowanie na doświadczonych wykonawców w czasach, kiedy wykwalifikowanej siły roboczej jest coraz mniej, prowadzi do wzrostu cen usług. Zjawisko to może nasilić się wiosną i latem przyszłego roku, w szczycie sezonu budowlanego. Zwłaszcza jeśli dojdzie do kolejnej obniżki stóp procentowych.

Prognozowane obniżki stóp procentowych już teraz zaczynają wpływać na rynek – widzimy, że wzrasta liczba zapytań o oferty kredytowe i rośnie zainteresowanie zakupem działek. Potencjalne zwiększenie zdolności kredytowej może przyspieszyć decyzje inwestorów, co w połowie 2026 roku powinno skutkować większym zainteresowaniem usługami wykonawców i wzrostem cen.

Z drugiej strony, trudno liczyć na obniżki marz bankowych, zwłaszcza w świetle podwyższenia stawki CIT dla sektora bankowego.

Możliwą poprawę zdolności kredytowej może przynieść złagodzenie obowiązującej od połowy 2023 roku rekomendacji "S" KNF. Niewykluczone, że wkrótce zostanie ona zmieniona i zmniejszy się bufor bezpieczeństwa wymagany przy udzielaniu kredytów.

Ceny działek budowlanych rosną w tempie przekraczającym nawet kilkanaście procent rocznie. To efekt ograniczonej podaży gruntów w dobrze skomunikowanych lokalizacjach oraz przeciągających się prac nad planami ogólnymi.

Dla inwestorów to sygnał, że decyzję o zakupie działki warto podjąć z odpowiednim wyprzedzeniem. Na skutek opóźnień wiele gruntów po 1 lipca 2026 roku może utracić swój potencjał budowlany na wiele miesięcy lub na stałe.

Ograniczona dostępność ekip budowlanych i rosnące koszty wynagrodzeń doświadczonych specjalistów sprawiają, że coraz większą popularność zdobywają technologie prefabrykowane. W 2026 roku spodziewam się znaczącego rozszerzenia oferty producentów domów gotowych, co może zwiększyć konkurencyjność tego sposobu budowy.

Rosnąca liczba producentów oznacza także większą rywalizację rynkową, która z perspektywy inwestora może przełożyć się na korzystniejsze warunki cenowe. Dla wielu inwestorów będzie to kusząca alternatywa, dzięki której ograniczą czas budowy i zminimalizują ryzyko kosztowe.

III kwartał 2025 roku nie przyniósł gwałtownych zmian kosztów budowy, jednak wiele wskazuje na to, że wiosną 2026 roku może nastąpić wyraźne ożywienie w całym budownictwie mieszkaniowym.

Warto już teraz zacząć kalkulować budżet inwestycji i planować działania, by w pełni gotowym rozpocząć prace nad budową domu w przyszłym roku.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl