Wzrost popytu na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy już się szykują

Eksperci zwrócili uwagę, że w listopadzie wzrosła sprzedaż nowych mieszkań w największych metropoliach, napędzana taniejącymi kredytami, ale istotniejsze dane dotyczą aktywności inwestycyjnej deweloperów, która zwiększyła się po kilku miesiącach zachowywania ostrożności. Znamienne jest - w ocenie autorów raportu - również to, że na lokalne rynki trafiły przede wszystkim mieszkania tańsze od średniej w aktualnej ofercie.

W drugiej połowie roku wielu deweloperów ogarnęła frustracja. Oczekiwali wyraźnego ożywienia popytu, tymczasem ten rósł bardzo wolno. Dopiero seria obniżek stóp procentowych przywróciła im wiarę, że w biurach sprzedaży znów pojawią się tłumy kupujących – zauważył Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl.

Ekspert przypomniał, że bardzo duża aktywność inwestycyjna firm deweloperskich obserwowana na początku roku, zaczęła w drugim kwartale wyhamowywać. W efekcie w trzecim kwartale na rynki siedmiu największych miast trafiło zaledwie ok. 10,1 tys. mieszkań., co było najniższym wynikiem od trzeciego kwartału 2023 r. Spowolnienie było związane z ograniczoną dostępnością kredytów.

Wielgo zaznaczył, że obecne warunki makroekonomiczne są zupełnie inne: Rada Polityki Pieniężnej już sześciokrotnie obniżyła w tym roku stopy procentowe, inflacja maleje, a gospodarka przyspiesza. Deweloperzy uznali, że w tej sytuacji popyt na mieszkania może już tylko rosnąć. W listopadzie wprowadzili więc do sprzedaży ok. 4,7 tys. mieszkań, co oznacza powrót do wysokiej aktywności inwestycyjnej z początku roku.

W najnowszych danych serwisu RynekPierwotny.pl widoczne są sygnały odbicia nowej podaży, zwłaszcza w Warszawie. Zarówno październik, jak i listopad przyniosły w stolicy wyraźnie większą liczbę nowych mieszkań od średniej miesięcznej z trzeciego kwartału. Objawy ożywienia pojawiły się również we Wrocławiu, Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oraz w Trójmieście, a w Łodzi i Krakowie listopad zaskoczył mocnym wzrostem podaży.

Wyjątkiem pozostaje Poznań, gdzie po dobrym październiku listopad wypadł bardzo słabo, przez co średnia z dwóch miesięcy jest znacznie niższa od tej z trzeciego kwartału. W opinii autorów raportu, może to wynikać z ostrożności deweloperów, ale też przesunięć harmonogramów inwestycyjnych. Jednocześnie listopadowa sprzedaż w większości metropolii wzrosła w ujęciu miesięcznym. Jedynie Trójmiasto – dotąd jeden z liderów – odnotowało spadek.

"Sezon promocji kumulujących się w Black Friday bez wątpienia odcisnął piętno na listopadowych wynikach sprzedażowych deweloperów. Jednak nawet mimo tańszych kredytów popyt wciąż ograniczany jest przez niepewność dotyczącą rynku pracy i sytuacji geopolitycznej" – stwierdził Jan Dziekoński z portalu RynekPierwotny.pl.

Ekspert zwrócił uwagę, że na warszawskim rynku, będącym "papierkiem lakmusowym" całej branży, w listopadzie na rynek trafiło więcej mieszkań, niż ich sprzedano. To sprawiło, że oferta w stolicy osiągnęła kolejny historyczny rekord, podobnie jak w Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Również we wszystkich pozostałych metropoliach zasób dostępnych mieszkań jest obecnie większy niż pod koniec ubiegłego roku.

Warszawa wyróżniła się w listopadzie jako jedyne miasto, w którym średnia cena metra kwadratowego faktycznie spadła – o 1 proc., do ok. 18,3 tys. zł/m kw. Ceny były stabilne w Krakowie (ok. 16,7 tys. zł/m kw.), Trójmieście (ok. 17 tys.), Wrocławiu (ok. 15,3 tys.) oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (ok. 11,2 tys.). Natomiast Łódź zaskoczyła 1-procentowym wzrostem (do ok. 11,4 tys.), podobnie jak Poznań, gdzie średnia cena wzrosła już drugi miesiąc z rzędu – również o 1 proc. (do ok. 13,7 tys. zł/m kw.).

"To nie oznacza, że deweloperzy podnoszą ceny. Wprost przeciwnie – trwa "wojna cenowa". Wyższa sprzedaż w listopadzie była możliwa dzięki szerokim akcjom promocyjnym, które wymusiły na firmach obniżki" – podkreślił Dziekoński.

Wielgo dodał, że za zmianami średnich cen stały głównie przesunięcia w strukturze ofertowej. W Warszawie pojawiła się duża pula mieszkań znacznie tańszych od rynkowej średniej, co automatycznie obniżyło wskaźnik. W innych metropoliach stabilizacja wynikała z rosnącej podaży lokali przeznaczonych dla klientów finansujących zakup kredytem, którzy zazwyczaj poszukują tańszych mieszkań. Z kolei w Łodzi, a w jeszcze większym stopniu w Poznaniu, wzrost średnich cen był efektem jednoczesnego wprowadzenia droższych lokali na rynek i wyprzedaży najtańszych mieszkań.

W Trójmieście różnica między średnią ceną z listopada 2024 i listopada 2025 r. wyniosła 5 proc. Jeszcze we wrześniu różnica rok do roku wynosiła 11 proc. W Łodzi średnia cena metra kwadratowego była w listopadzie o 1 proc. niższa niż rok wcześniej. W Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, ceny utrzymały się na poziomie sprzed roku. W Krakowie odnotowano wzrost na poziomie 2 proc. We Wrocławiu ceny wzrosły w tym czasie o 4 proc., natomiast w Warszawie i Poznaniu – o 3 proc.