Fatalne wyniki rynku kredytów hipotecznych. Da się jeszcze coś uzyskać?

– Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, który przez dziesięciolecia traktowany był jako bezpieczny, długoterminowy instrument finansowy, stanowiący podstawę budowania wieloletniej, pozytywnej relacji banku z klientem, stał się dla banków za sprawą kolejnych nieprzemyślanych decyzji politycznych, instrumentem wysokiego ryzyka – podsumowuje aktualną sytuację na rynku dr Jacek Furga, autor raportu AMRON-SARFIN.

Niedźwiedzią przysługą można więc nazwać to, co rządzący fundują Polakom, aby pomóc im poradzić sobie ze spłatą zobowiązań hipotecznych albo zrealizować cele mieszkaniowe. Zmiany w kredytach hipotecznych w 2022 r., czyli kolejne, ale wciąż spóźnione decyzje o podwyżce stóp, zaostrzona rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, wakacje kredytowe czy nakaz zwrotu ubezpieczenia pomostowego sprawiają, że banki ponoszą tak wysokie ryzyko i koszty udzielania kredytów hipotecznych, że mało komu je przyznają.

Lawinowo rosnące odsetki od kredytów sprawiają, że po raz pierwszy od momentu zbierania danych przez Centrum AMRON, wartość przyznanych kredytów mieszkaniowych jest niższa od spłaconych w tym samym okresie i to o 3,379 mld zł. Oznacza to, że Polacy chcą wcześniej pozbyć się ciążących zobowiązań, ale jednocześnie nie są skłonni do zaciągania nowych.

Liczba udzielonych kredytów hipotecznych w II kwartale 2022 roku wynosi więc 38 398 i jest o 43,0 proc. niższa niż w analogicznym okresie zeszłego roku.

Mimo wieszczonych przez rząd kłopotów ze spłatą zobowiązań jakość portfela kredytowego nie spadła w porównaniu do pierwszych trzech miesięcy tego roku. Odsetek zagrożonych kredytów wynosi cały czas zaledwie 2,35 proc. A dane Biura Informacji Kredytowej potwierdzają dodatkowo, że o wakacje kredytowe wnioskowali głównie ci, którzy swój kredyt hipoteczny spłacają terminowo. Widać więc, że Polacy poważnie podchodzą do swoich zobowiązań, a aż 47 proc. badanych zadeklarowało, że w sytuacji problemów finansowych najpierw opóźniłaby spłatę innych zobowiązań, a dopiero w sytuacji przysłowiowego "noża na gardle" nie zapłaciłaby raty kredytu hipotecznego.

W analizowanym okresie chętniej pożyczaliśmy relatywnie niskie kwoty, bo o 0,93 p.p. wzrósł odsetek zobowiązań zaciąganych w kwocie od 100 do 200 tys. zł. Dysponujemy za to przeciętnie większymi środkami własnymi niż w I kwartale tego roku. Aż o 10,9 p.p. spadł udział kredytów z niskim wkładem własnym kredytobiorcy, czyli mniejszym niż 20 proc. wartości nieruchomości.

Średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego w PLN wyniosła w II kwartale tego roku dokładnie 350 580 zł i była tylko o 0,32 proc. wyższa niż na początku 2022 roku. Za to metr kwadratowy mieszkania (porównując analogiczne okresy) podrożał w wybranych sześciu miastach Polski przeciętnie o 1,70 proc.

– w Warszawie – 31 mkw,

– we Wrocławiu – 40 mkw,

– w Gdańsku – 37 mkw,

– w Krakowie – 35 mkw,

– w Poznaniu – 45 mkw,

– w Łodzi – 52 mkw.

Czas wysokich stóp procentowych to czas niskich marż. Potwierdzają to dane AMRON-SARFiN, które pokazują, że mimo wzrostu średniego oprocentowania kredytów hipotecznych, banki zarabiają na nich mniej. Przeciętne marże spadły o 0,03 p.p. w porównaniu do poprzedniego kwartału i o 0,29 p.p., gdy zestawimy je z poziomem analogicznego okresu zeszłego roku.

Dlatego, zanim załamiemy ręce po otrzymaniu kolejnej aktualizacji harmonogramu spłaty od banku, warto zorientować się, czy inna instytucja nie zaproponuje nam niższej marży. Będzie to korzystne szczególnie dla osób, które zaciągnęły zobowiązanie w zeszłym roku, gdy stopy procentowe były rekordowo niskie, a marże wysokie.

Warto przypomnieć, że marża nie zmienia się przez cały okres umowy, więc gdy stopy zaczną być obniżane, to sporo zyskamy na przeniesieniu kredytu do innego banku.

Anna Serafin, ekspertka porównywarki finansowej totalmoney.pl