Podatki od nieruchomości. Wraca pytanie o kataster. "System wymaga zmian"

W Instytucie Finansów powstał raport "Opodatkowanie nieruchomości w Polsce na tle innych systemów europejskich. Wybrane problemy i propozycje zmian". Eksperci punktują w nim wady obecnego systemu i wskazują możliwe scenariusze zmian. Ich zdaniem, są one nieuchronne, bo nasz system jest przestarzały.

Autorzy raportu przeanalizowali także rozwiązania podatkowe stosowane w innych państwach, bazujące zarówno na daninach liczonych od wartości nieruchomości, jak i tzw. systemach mieszanych. - To opracowanie naukowe, w którym autorzy stawiają pytania, zbierają dane i wyciągają wnioski. Nie stawiają się jednak w roli rozjemców i decydentów – tłumaczy Łukasz Chrobak, dyrektor Instytutu Finansowego.

Obecny system opodatkowania nieruchomości w Polsce opiera się na pobieraniu danin obliczanych na podstawie powierzchni nieruchomości. Z kolei w innych europejskich państwach opłaty są naliczane od wartości nieruchomości. Tego typu danina nazywana jest podatkiem katastralnym.

Autorzy raportu uważają, że nasz system, gdzie podatki ustalane są na podstawie metrażu nieruchomości, ma wiele wad. Wymaga więc reformy i dostosowania go do rozwiązań występujących w innych państwach europejskich.

Na czym polegają największe wady naszego systemu? Przede wszystkim jest on nierynkowy i niewymierny, bo niezależnie od tego, w jakiej lokalizacji znajduje się nieruchomość, trzeba zapłacić za nią ten sam wskaźnik ustalony w danej gminie. W efekcie zdarza się, że np. domy o tej samej powierzchni mają zupełnie inną wartość rynkową. Dochodzi więc do sytuacji, że np. starsza pani w Konstancinie – która ma 500-metrową działkę i maleńki domek, płaci taką samą stawkę podatku jak jej sąsiad, który ma luksusową willę.

W jaki sposób można go więc zmienić? Żeby znaleźć odpowiedź na to pytanie, autorzy raportu przeanalizowali mankamenty naszego systemu.

- Staraliśmy się je ukazać oraz wskazać możliwe kierunki jego zmiany, aby nowy system służył zarówno budżetom gmin, jak i interesom społeczności lokalnych – wyjaśnia dr hab. Paweł Felis, prof. SGH i współautor raportu.

Jakie są możliwe scenariusze? Pierwsza propozycja autorów raportu zakłada ewolucję dotychczasowego systemu. Eksperci zarekomendowali m.in. przejrzenie stawek podatkowych i skorygowanie ich wartości.

Co to w praktyce oznacza? Autorzy raportu w pierwszej kolejności proponują m.in. podwyższenie stawek podatkowych dla nieruchomości mieszkalnych - np. do wysokości maksymalnie 50 proc. poziomu stawek obowiązujących dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Innym proponowanym przez nich rozwiązaniem jest wprowadzenie tzw. stawek referencyjnych, zamiast obecnych opłat maksymalnych dla nieruchomości. Ich wysokość byłaby uzależniona od zamożności danej gminy i jej mieszkańców.

Z tą propozycją wiąże się także pomysł wprowadzenia "strefowania" podatkowego. Zdaniem autorów raportu, gminy w Polsce są bardzo zróżnicowane, dlatego nie można proponować jednego rozwiązania dla wszystkich.

Dobrym rozwiązaniem według nich jest więc ustalanie opłat na podstawie kryterium dochodowości i zamożności w danej gminie lub mieście. - Jeżeli mówimy o Warszawie, to te strefy byłyby związane pewnie z odległością od metra, z dostępem do komunikacji. Jeżeli jednak mówimy o miejscowościach bez metra, czyli reszcie Polski, to byłyby tam inne aspekty: oczywiście komunikacja, ale także szkolnictwo czy dostęp do sklepów, terenów zielonych — wyjaśnia prof. Michał Bernardelli ze Szkoły Głównej Handlowej.

Inną możliwością jest zmiana zasad waloryzacji maksymalnych stawek podatkowych. Eksperci proponują, aby zamiast wskaźnika inflacji brać pod uwagę np. poziom minimalnego wynagrodzenia lub przyjęcie przeciętnej ceny mkw. mieszkania jako punktu odniesienia.

Ostatnia propozycja zakłada, że gminy co roku samodzielnie przyjmowałyby uchwały o zwiększeniu lub zmniejszeniu stawek podatkowych, jednak w ustalonych z góry granicach. W kolejnych latach samorządy mogłyby je podwyższać lub obniżać, ale o ustalony z góry procent, np. maksymalnie o 25 proc. w porównaniu ze stawkami uchwalonymi w poprzednim roku. Mechanizm dodatkowo uwzględniałby wskaźnik inflacji.

Eksperci przeanalizowali także możliwość wprowadzenia w Polsce podatku katastralnego, czyli liczonego od wartości nieruchomości. Wprowadzenie tego podatku nie tylko budzi społeczne emocje, ale będzie także w praktyce bardzo trudne.

Autorzy raportu wątpią, czy w ogóle w Polsce do tego dojdzie. Powód? Ich zdaniem główną przeszkodą jest wciąż brak jednolitej i aktualnej bazy nieruchomości. Kolejnym problemem jest brak jednolitego systemu ich wyceny.

Tymczasem prace nad prowadzeniem zintegrowanego systemu obejmującego wszystkie nieruchomości trwają od 1999 r. Stan zaawansowania tych prac w pozostawia wciąż wiele do życzenia.

System miał być zbudowany w latach 2004–2006, Potem pojawił się kolejny termin, który zakładał, że proces tworzenia zintegrowanego systemu katastralnego zakończy się w latach 2018–2019. Z ostatniego raportu NIK z 2019 r. wynika jednak, że do tego czasu w systemie znalazły się dane o nieruchomościach z zaledwie jednej trzeciej powiatów. Cały czas pojawia się także problem aktualności tych danych – mówi dr hab. Paweł Felis.

Dodaje, że nie można także zapominać o kluczowej sprawie, czyli przyzwoleniu społecznym, którego brakuje, ponieważ są obawy, że wprowadzenia podatku katastralnego będzie wiązało się ze zwiększeniem ciężarów podatkowych.

Tymczasem dr Elżbieta Malinowska-Maciąg zwraca uwagę na fakt, że w Europie Zachodniej dominują systemy, które wyceniają nieruchomości na podstawie ich rzeczywistej wartości. W Europie Wschodniej dominują z kolei systemy mieszane. Jaka jest przyczyna tych różnic?

– Jest to związane z uwarunkowaniami historycznymi i ekonomicznymi, w tym wypadku także podejściem do własności prywatnej. W krajach Europy Wschodniej dominują historyczne zaszłości, ponieważ z uwagi na dominację państwowej własności opłaty za nieruchomości były dotąd ustalane centralnie, często w oderwaniu od realiów rynkowych – tłumaczy ekspertka.

Raport "Opodatkowanie nieruchomości w Polsce na tle systemów europejskich. Wybrane problemy i propozycje zmian" jest wstępem do monografii, która niebawem ma zostać wydana. Przygotował go zespół ekspertów, w składzie: dr hab. Paweł Felis, prof. dr hab. Leonard Etel, dr hab. Agnieszka Bem, dr hab. Michał Bernardelli, Milena Kowalska, dr Anita Makowska, dr Elżbieta Malinowska-Misiąg, dr Jarosław Olejniczak, Grzegorz Otczyk.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.