Polacy znaleźli sposób na drogie raty. Banki walczą o klientów

Rynek kredytów mieszkaniowych wyraźnie przyspieszył, ale za rosnącą liczbą i wartością nowych umów nie stoją wyłącznie zakupy mieszkań. Coraz większą część bieżącej akcji kredytowej stanowią kredyty refinansowe, wykorzystywane do spłaty hipoteki zaciągniętej wcześniej na mniej korzystnych warunkach.

Z najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w czerwcu 2026 r. wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 15,8 proc. wyższa niż przed rokiem. O finansowanie wnioskowało 42,83 tys. osób, czyli o 14,5 proc. więcej niż w czerwcu 2025 r. Średnia wartość wnioskowanego kredytu ustanowiła kolejny rekord i wyniosła 506,64 tys. zł.

BIK zaznacza jednak, że nie wszystkie składane wnioski dotyczą zakupu nieruchomości. Część klientów ubiega się o nowy kredyt, aby spłacić zobowiązanie hipoteczne posiadane już w innym banku.

Skalę zjawiska jeszcze lepiej pokazują dane dotyczące kredytów faktycznie udzielonych. W czerwcu 2026 r. banki i SKOK-i udzieliły o 40,7 proc. więcej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej, a ich łączna wartość wzrosła o 50,3 proc. Średnia kwota udzielonego kredytu wyniosła rekordowe 484 tys. zł. BIK wskazuje, że refinansowanie stanowiło już jedną trzecią bieżącej akcji kredytowej.

Jeszcze w marcu jego udział szacowano na około 30 proc. Oznacza to, że przenoszenie kredytów stało się jednym z najważniejszych czynników napędzających rynek hipoteczny.

Podobny trend pokazuje najnowszy raport AMRON-SARFiN. W I kwartale 2026 r. banki zawarły ponad 73 tys. umów kredytów mieszkaniowych o wartości 33,4 mld zł. Liczba umów wzrosła o 51,99 proc. rok do roku, a ich wartość o 63,84 proc.

Tak wysokie wzrosty nie oznaczają jednak, że Polacy masowo wrócili wyłącznie do kupowania mieszkań. Według Centrum AMRON udział kredytów refinansowych zwiększył się z 8 proc. w I kwartale 2025 r. do 28 proc. w I kwartale 2026 r. W tym 6,5 proc. stanowiło refinansowanie przeprowadzone w tym samym banku.

Oznacza to, że część klientów nie przenosi zobowiązania do konkurencji, lecz negocjuje nowe warunki z dotychczasowym kredytodawcą. Bank może wówczas zaproponować zmianę oprocentowania albo zastąpienie dotychczasowej umowy nową ofertą, aby zatrzymać klienta.

Główną przyczyną wzrostu refinansowania jest spadek kosztu pieniądza. Stopa referencyjna NBP wynosi obecnie 3,75 proc., podczas gdy osoby zaciągające kredyty w okresie wysokich stóp często podpisywały umowy ze znacznie wyższym oprocentowaniem.

Według AMRON średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych udzielonych w I kwartale 2026 r. wyniosło 5,97 proc. Było o 0,42 pkt proc. niższe niż kwartał wcześniej i o ponad 1,5 pkt proc. niższe niż przed rokiem.

Szczególne znaczenie może to mieć dla osób, które zaciągnęły kredyty z okresowo stałą stopą procentową w latach 2021-2023. Jeżeli oprocentowanie zostało ustalone na pięć lat, część tych umów właśnie zbliża się do końca pierwszego okresu stałej stopy. Bank przedstawi wówczas kredytobiorcy nowe warunki obowiązujące przez kolejny okres.

– Kredyt hipoteczny nie musi pozostawać przez 20 czy 30 lat w tym samym banku i na warunkach ustalonych w dniu podpisania umowy. Jeżeli oprocentowanie kredytu jest wyraźnie wyższe od dostępnego obecnie na rynku, warto sprawdzić zarówno propozycję własnego banku, jak i oferty konkurencji. Rosnący udział refinansowania pokazuje, że kredytobiorcy są coraz bardziej świadomi możliwości zmiany warunków finansowania – mówi Maciej Kazimierski, ekspert Totalmoney.pl.

Najbardziej widocznym efektem refinansowania jest zazwyczaj obniżenie miesięcznej raty. Nie powinien być to jednak jedyny parametr brany pod uwagę.

Rata może spaść z dwóch powodów. Pierwszym jest niższe oprocentowanie. Drugim – ponowne wydłużenie okresu spłaty. W tym drugim przypadku klient zyskuje więcej przestrzeni w miesięcznym budżecie, ale może zapłacić bankowi więcej odsetek w całym okresie kredytowania.

– Samo porównanie obecnej i proponowanej raty nie wystarczy. Trzeba sprawdzić całkowitą kwotę do zapłaty, koszty przeniesienia kredytu oraz okres, po którym operacja zacznie przynosić realne oszczędności. Niższa rata może być korzystna dla domowego budżetu, ale nie zawsze oznacza niższy całkowity koszt finansowania – zaznacza Maciej Kazimierski.

Na opłacalność refinansowania wpływają między innymi:

• wysokość pozostałego kapitału;
• czas pozostały do zakończenia umowy;
• różnica między obecnym a nowym oprocentowaniem;
• prowizja za udzielenie nowego kredytu;
• koszt wyceny nieruchomości;
• opłaty sądowe związane ze zmianą wpisu w księdze wieczystej;
• koszt dodatkowych ubezpieczeń i produktów bankowych;
• ewentualna rekompensata za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu.

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie aktualnego salda zadłużenia i warunków wcześniejszej spłaty. Następnie należy porównać trzy warianty: pozostawienie kredytu bez zmian, renegocjację warunków w obecnym banku oraz przeniesienie zobowiązania do innej instytucji.

Warto przy tym zachować ten sam okres kredytowania. Jeżeli do spłaty pozostało 15 lat, oferta refinansowania również powinna zostać policzona dla 15 lat. Dopiero dodatkowo można sprawdzić wariant z wydłużeniem spłaty i niższą ratą.

Znaczenie ma również okres zwrotu kosztów. Jeżeli przeniesienie kredytu kosztuje 4 tys. zł, a miesięczna rata spada o 400 zł, poniesione wydatki zwrócą się po około 10 miesiącach. Dopiero po tym czasie refinansowanie zacznie generować rzeczywistą oszczędność.

Im wyższa kwota kredytu i im dłuższy okres pozostał do spłaty, tym większe może być znaczenie nawet niewielkiej różnicy w oprocentowaniu. Przy zobowiązaniach liczonych w setkach tysięcy złotych obniżka stopy o kilkadziesiąt punktów bazowych może przełożyć się na znaczącą zmianę łącznej wartości odsetek.

Wzrost refinansowania zmienia również sposób konkurowania banków. Instytucje finansowe zabiegają już nie tylko o osoby kupujące pierwsze mieszkanie lub zmieniające nieruchomość, lecz także o klientów terminowo spłacających kredyty w innych bankach.

Tacy kredytobiorcy mają już historię spłaty, a nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie mogła od momentu zakupu zyskać na wartości. Jednocześnie część kapitału została spłacona, dzięki czemu relacja zadłużenia do wartości nieruchomości może być obecnie korzystniejsza niż przy zawieraniu pierwotnej umowy.

Rosnąca konkurencja daje klientom mocniejszą pozycję negocjacyjną. Zanim kredytobiorca zdecyduje się na przeniesienie hipoteki, może przedstawić obecnemu bankowi ofertę konkurencji i poprosić o zmianę warunków. Pozwala to niekiedy obniżyć oprocentowanie bez przechodzenia całej procedury związanej ze zmianą kredytodawcy.

Rekordowe wyniki rynku hipotecznego wymagają więc ostrożnej interpretacji. Wysoka sprzedaż kredytów nie odzwierciedla wyłącznie sytuacji na rynku mieszkaniowym. Coraz większą jej część tworzą osoby, które mieszkanie już mają, lecz nie chcą dłużej spłacać kredytu na warunkach ustalonych w okresie droższego finansowania.