Złoty słabnie, WIBOR rośnie. Wyjściem jest kredyt hipoteczny w walucie obcej?

W środę Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o podniesieniu stóp procentowych o 1 pkt proc.

Obecna sytuacja polityczno-ekonomiczna spowodowana przede wszystkim wojną w Ukrainie negatywnie odbiła się na kondycji polskiej waluty. Na początku marca średnie kursy euro i franka szwajcarskiego zbliżyły się do 5 zł. Niewiele mniej trzeba było wówczas płacić za dolara – niemal 4,6 zł. Osłabienie złotego powoduje, że niektórzy mogli zastanawiać się nad tym, czy lepszym rozwiązaniem nie byłoby wzięcie kredytu hipotecznego w walucie obcej (np. w euro). Sprawdziliśmy, z jakim ryzykiem wiąże się wzięcie kredytu mieszkaniowego w walucie obcej i czy w ogóle jest to możliwe, zwłaszcza że w 2013 r. KNF zobowiązała banki do udzielania kredytów hipotecznych tylko w walucie, w jakiej zarabiają wnioskodawcy.

W IV kwartale 2021 r. udział kredytów hipotecznych udzielanych w walucie wymienialnej wyniósł zaledwie 0,86 proc. Największy udział (0,76 proc.) osiągnęły kredyty w euro. Udział kredytów we frankach szwajcarskich wyniósł zaledwie 0,02 proc., a kredytów udzielanych w innych walutach – 0,08 proc.

Jeszcze kilkanaście lat temu (w 2008 r.) udział walutowych kredytów hipotecznych był znacznie większy. Dla przykładu, w 2008 r., udział kredytów w CHF w sprzedaży wynosił 68,6 proc., w 2009 r. – 17,2 proc., w 2010 r. – 5 proc., a w roku 2011 – 7 proc. W latach 2009 - 2011 swoje "pięć minut" miały także kredyty udzielane w euro: w 2009 r. ich udział w sprzedaży wynosił 9,2 proc., w 2010 r. – 20,2 proc., a w 2011 r. – 14 proc.

Z czego wynikała tak duża popularność walutowych kredytów na nieruchomości? Przede wszystkim z dwóch czynników: wysokości stawek referencyjnych i kursów walut. W kwietniu 2009 r. WIBOR® 3M wynosił 4,16 proc., LIBOR 3M dla CHF – 0,40 proc., a EURIBOR 3M – 1,48 proc. Wysokość średniego kursu franka szwajcarskiego wynosiła wówczas 2,89 zł, a euro – 4,41 zł.

Kredyty hipoteczne w walucie, mimo że są tańsze od złotowych (obecnie stawki referencyjne, na podstawie których ustalane jest ich oprocentowanie, są ujemne, EURIBOR 3M to -0,4610 proc., a wysokość stawki SARON 3M, która zastąpiła LIBOR dla CHF to -0,7081 proc.), to wiążą się z nimi dwa ryzyka:

- ryzyko stopy procentowej, które polega na tym, że w okresie spłaty kredytu jego oprocentowanie może się wielokrotnie zmieniać

- i ryzyko walutowe, które jest związane ze zmianami kursu waluty, w której został udzielony kredyt, do waluty, w której jest spłacany. To, czym jest ryzyko walutowe, przekonały się osoby spłacające kredyty w CHF, kiedy w tzw. czarny czwartek kurs tej waluty znacznie wzrósł wobec złotego.

Ryzyko kredytowe ponoszą także osoby, które spłacają swoje zobowiązanie bezpośrednio w walucie, kupując ją w kantorze. W każdym miesiącu kurs walut może być wyższy lub niższy.

Pierwsze ograniczenia dotyczące kredytów hipotecznych w walucie pojawiły się w 2008 r. Wówczas Komisja Nadzoru Finansowego wydała Rekomendację S (II), w której zobowiązała banki do informowania klientów o ryzyku walutowym, ryzyku zmiennej stopy procentowej i wpływie spreadu walutowego na obciążenia z tytułu spłaty kredytu. Banki były zobowiązane do przedstawiania tych informacji na piśmie i przekazywania ich przed zawarciem umowy kredytu (klient musiał podpisać stosowne oświadczenie o zapoznaniu się z tymi informacjami).

Dodatkowo banki w pierwszej kolejności miały oferować klientom kredyty w złotych.

Niski udział walutowych kredytów hipotecznych w sprzedaży wynika jednak przede wszystkim z rekomendacji KNF z 2013 r. Zgodnie z nią, taki kredyt może wziąć jedynie osoba, która zarabia w walucie, w jakiej ma być udzielony kredyt.

Obecnie kredyty hipoteczne w walutach udzielane są tylko przez dwa banki: Alior Bank i Bank Pekao.

W Alior Banku o udzielenie kredytu walutowego mogą ubiegać się osoby zarabiające w euro, a w Banku Pekao w euro, koronach norweskich i koronach szwedzkich. Bank Pekao oferował także kredyty w funtach szterlingach. Jednak po brexicie ta waluta nie jest aż tak stabilna i jest to powód, dla którego bank proponuje kredyty tylko w EUR, NOK i SEK.

Minimalny wkład własny w Alior Banku wynosi 26 proc. kosztów inwestycji, a w Banku Pekao – 30 proc. w przypadku wnioskowania o kredyt do 15 lat lub 40 proc. w przypadku wnioskowania o kredyt powyżej 15 lat.

To, jak ryzykowne jest korzystanie z finansowania w walutach, najlepiej pokazuje przykład frankowiczów, czyli klientów spłacających kredyty hipoteczne w szwajcarskiej walucie. Przez wiele lat nie mogli doczekać się oni pomocy. Dopiero w 2020 r. KNF zaproponował bankom rozwiązanie (ugody), z którego mogli korzystać kredytobiorcy frankowi. Pod koniec ubiegłego roku pierwsze banki (PKO BP i ING Bank Śląski) zaproponowały swoim klientom zawieranie ugód na warunkach KNF.

Kredyt hipoteczny najlepiej jest wziąć w walucie, w jakiej się zarabia. W takim przypadku kredytobiorca nie ponosi ryzyka walutowego. Z kolei ryzyko stopy procentowej, które jest związane z kredytem oprocentowanym według zmiennej stopy procentowej, można zredukować, biorąc kredyt o stałym oprocentowaniu lub – jeżeli już spłacamy zobowiązanie wobec banku – zamienić kredyt o zmiennym oprocentowaniu na taki, którego odsetki są naliczane na podstawie stałego oprocentowania (a przy okazji zyskać spokój i pewność, że przez co najmniej 5 lat nie zmieni się oprocentowanie).

Maciej Kazimierski – ekspert porównywarki finansowej Totalmoney.pl.