Mieszkania za złotówkę dzięki kulejącej demografii? Dane studzą oczekiwania

W dyskusjach o przyszłości rynku mieszkaniowego coraz częściej pojawia się teza, że wyludnianie się Polski doprowadzi do gwałtownego spadku cen mieszkań. Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, przekonuje jednak, że taki scenariusz jest zbyt prosty.

– W dyskusjach o skutkach zmian demograficznych coraz częściej pojawia się wizja Polski z osiedlami-widmo, mieszkaniami za złotówkę. Bo skoro nasz kraj się wyludnia w ekspresowym tempie, to za chwilę nie będzie miał kto ich kupować. Wielu młodych ludzi zaczyna wierzyć, że kupno drogiego mieszkania nie ma teraz sensu, skoro malejący popyt wymusi spadek cen – mówi Marek Wielgo. Jednocześnie rozbija tę narrację.

Zdaniem analityka problem polega jednak na tym, że oficjalne statystyki nie pokazują pełnego obrazu. Współczesne miasto nie kończy się na liczbie osób zameldowanych. Wiele osób mieszka, pracuje i korzysta z usług w danej metropolii, ale formalnie jest przypisanych do innego miejsca. Do tego dochodzą migranci, głównie z Ukrainy i Białorusi, ale też z dalszych krajów, oraz Polacy wracający z emigracji.

W efekcie liczba osób faktycznie korzystających z miasta bywa dużo wyższa niż wynika z danych GUS. Warszawa, według analiz opartych na danych z telefonów komórkowych, zamiast niespełna 1,9 mln mieszkańców ma realnie ponad 2 mln osób przebywających w mieście, a Kraków ok. miliona. W Poznaniu i Łodzi różnice między danymi GUS a analizami mobilnymi mają sięgać nawet jednej trzeciej populacji.

Najbardziej wyrazistym przykładem jest Łódź. W oficjalnych danych to jedno z najszybciej wyludniających się miast w Polsce, które "zjechało" w liczbie mieszkańców od 2002 r. o ponad 130 tys. osób. Jednocześnie deweloperzy od kilku lat utrzymują tam bardzo wysoką aktywność, co przeczy tezie o zanikaniu miasta.

Tylko w latach 2020–2025 oddano w Łodzi do użytkowania ok. 33 tys. mieszkań. To paradoks tylko pozorny. Jeśli bowiem uwzględnimy "ukrytą populację" – osoby bez meldunku, migrantów czy mieszkańców regionu funkcjonujących na co dzień w mieście – skala popytu na mieszkania przestaje być zaskoczeniem - komentuje Marek Wielgo, z ryneknieruchomości.pl

Jeszcze bardziej spektakularna jest skala budownictwa w największej metropolii kraju. W Warszawie w latach 2020–2025 oddano do użytkowania aż ponad 108 tys. mieszkań, czyli ponad trzy razy więcej niż w Łodzi. To poziom aktywności typowy raczej dla szybko rosnących aglomeracji niż dla miasta, które – według części interpretacji – miało wchodzić w fazę stagnacji demograficznej.

Analityk podkreśla, że rynek mieszkaniowy działa jak "detektor rzeczywistej populacji". Jeżeli w metropoliach powstają tysiące nowych mieszkań, to znaczy, że ktoś je kupuje albo wynajmuje. Popyt nie znika tylko dlatego, że oficjalna liczba mieszkańców maleje. Z punktu widzenia deweloperów kluczowa jest nie tyle liczba mieszkańców, ile liczba gospodarstw domowych – a ta w Polsce rośnie.

Oznacza to, że nawet przy stabilnej lub malejącej liczbie mieszkańców rośnie liczba mieszkań potrzebnych do ich zaspokojenia. Mówiąc prościej: ta sama liczba ludzi zajmuje dziś więcej lokali niż kiedyś. Dotyczy to szczególnie dużych miast, gdzie proces "usamodzielniania się" gospodarstw domowych postępuje najszybciej. Coraz więcej osób żyje w pojedynkę lub w małych gospodarstwach, co naturalnie zwiększa popyt na mieszkania - ocenia ekspert serwisu rynekpierwotny.pl

W praktyce oznacza to, że depopulacja nie musi automatycznie prowadzić do spadku zapotrzebowania na nowe lokale. Wręcz przeciwnie – w wielu metropoliach popyt może rosnąć mimo stagnacji liczby mieszkańców. Dlatego deweloperzy patrzą dziś mniej na liczbę mieszkańców, a bardziej na to, ile powstaje gospodarstw domowych.

Największe ryzyko demograficzne dotyczy małych miast i obszarów typowo rolniczych. Inaczej wygląda sytuacja miejscowości położonych w aglomeracjach. Ekspert dodaje, że proces starzenia się społeczeństwa nie oznacza, że rynek zostanie nagle zalany mieszkaniami po zmarłych właścicielach. "W największych metropoliach wciąż utrzymywać się będzie niedobór mieszkań, a ich nominalne ceny raczej nie spadną. Dodatkowo wielu młodych dorosłych wciąż mieszka z rodzicami. Dla tych tzw. gniazdowników odziedziczenie mieszkania może być sposobem na usamodzielnienie się. W mniej atrakcyjnych lokalizacjach przybędzie nieruchomości trudnych do sprzedaży, a ich realna wartość może spadać" - podsumowuje Marek Wielgo.

źródło: rynekpierwotny.pl