Nadchodzi fala dziedziczenia. Rynek nieruchomości czeka wielka zmiana

- Polska należy do najszybciej starzejących się społeczeństw Unii Europejskiej, a jednocześnie pozostaje krajem o jednym z najwyższych poziomów własności mieszkań w Europie. Oznacza to, że ogromna część majątku gospodarstw domowych ulokowana jest w nieruchomościach. To fundamentalna różnica w porównaniu z wieloma krajami Europy Zachodniej, gdzie większą rolę odgrywa najem instytucjonalny lub zasoby komunalne - zauważył Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Ekspert zwrócił uwagę, że w ciągu najbliższych kilkunastu lat na rynek może trafiać coraz więcej mieszkań pochodzących ze spadków i sukcesji majątkowej.

- W kolejnych latach znaczenie transferu majątku mieszkaniowego pomiędzy pokoleniami może bardzo wyraźnie rosnąć. Dla części młodszych gospodarstw domowych dziedziczenie mieszkania może okazać się łatwiejszą drogą wejścia na rynek niż zakup nieruchomości finansowany wieloletnim kredytem hipotecznym – ocenił Jędrzyński.

Jak zauważył, w 2025 r. w Polsce zmarło około 406 tys. osób, co stanowi trzykrotność liczby mieszkań deweloperskich, która - według danych GUS - wyniosła w tym samym czasie około 134 tys.

- Jednocześnie ujemny przyrost naturalny przekroczył 160 tys. osób. Tak więc liczba osób potencjalnie "opuszczających" rynek mieszkaniowy zaczyna wyraźnie przewyższać liczbę nowych uczestników rynku wchodzących w dorosłość i tworzących nowe gospodarstwa domowe" - wskazał Jędrzyński.

Z analiz serwisu RynekPierwotny.pl wynika, że nawet jeśli jedynie 20–30 proc. zgonów przekładać się będzie na mieszkania przekazywane w spadku lub trafiające na sprzedaż, oznaczałoby to potencjalnie około 80–120 tys. lokali rocznie. To poziom coraz bardziej zbliżony do rocznej podaży mieszkań budowanych przez deweloperów.

Jędrzyński zauważył, że znaczna część lokali należących dziś do seniorów stanowi mieszkania w blokach z wielkiej płyty oraz starszym budownictwie, z lat 70., 80. i 90. Często są one położone w dobrze skomunikowanych dzielnicach dużych miast, z rozwiniętą infrastrukturą, dostępem do komunikacji miejskiej, szkół i usług.

- Jeszcze kilka lat temu wiele osób zakładało, że wielka płyta będzie stopniowo traciła znaczenie na rzecz nowego budownictwa. Tymczasem wysokie ceny mieszkań deweloperskich zaczynają ponownie zwiększać atrakcyjność części starszych zasobów mieszkaniowych. Jeżeli na rynek zacznie trafiać większa liczba odziedziczonych mieszkań w relatywnie dobrych lokalizacjach, rynek wtórny może stać się znacznie silniejszą konkurencją dla części nowych inwestycji - ocenił.

Analitycy portalu wskazali, że w największych miastach, atrakcyjnych dzielnicach i lokalizacjach z rozwiniętym rynkiem pracy nadal może się utrzymywać relatywnie stabilny popyt. Znacznie trudniejsza sytuacja może dotyczyć części mniejszych miast i mniej pożądanych lokalizacji, które już dziś zmagają się z odpływem mieszkańców i starzeniem populacji. W takich miejscach zwiększona podaż mieszkań może w przyszłości wpływać na spadek cen.

- Wbrew pozorom duża liczba mieszkań trafiających do spadkobierców nie musi oznaczać automatycznego zmniejszenia popytu na nowe mieszkania. Część odziedziczonych lokali będzie wymagała kosztownych remontów lub modernizacji. Inne mogą znajdować się w lokalizacjach niedopasowanych do potrzeb młodszych pokoleń. Dlatego część spadkobierców może decydować się na sprzedaż mieszkania lub jego wynajęcie, czy też zamianę na nowy lokal o wyższym standardzie. Może to dodatkowo zwiększać rotację na rynku wtórnym - wskazał Jędrzyński.

Rosnąca liczba mieszkań dostępnych na rynku wtórnym może oznaczać również zmianę strategii części deweloperów, którzy zostaną zmuszeni do działania w warunkach ostrzejszej konkurencji. Większe znaczenie będzie więc miała jakość projektu, energooszczędność budynku, standard części wspólnych, lokalizacja itp.