Kryzys mieszkaniowy w Polsce? Nic na to nie wskazuje. Oto siedem mitów [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

Od dobrych kilku lat w Polsce mówi się o narastającym kryzysie mieszkaniowym. Tymczasem naprawdę trudno jest go znaleźć w danych. Oto siedem dowodów na to, że jeśli chodzi o nasz kraj, jest to określenie nieco na wyrost.

Zacznijmy jednak od definicji. Wiem, zawiało nudą, ale musimy ustalić pewną ramę, żeby wiedzieć, o czym w ogóle rozmawiamy. Kryzys to "załamanie się procesu wzrostu gospodarczego i regres w rozwoju ekonomicznym państwa". W naszym kontekście określenie to oznaczałoby tyle co "pogorszenie się sytuacji", "stagnację".

Żebyśmy więc mieli "kryzys na rynku mieszkaniowym", musielibyśmy znaleźć przynajmniej kilka istotnych wskaźników, które pokazywałyby, że jest na nim coraz gorzej. Albo przynajmniej, że od lat wiele się tam nie zmienia na lepsze. A co mówią liczby?

Polska od lat buduje na potęgę. Według danych GUS, od 2019 r. w naszym kraju co roku oddaje się co najmniej 200 tys. mieszkań (w 2020 r. oddano ponad 220 tys., w 2021 r. – 234,7 tys., w 2022 r. – 238,6 tys., w 2023 r. – 221,3 tys. w 2024 r. – 200,4 tys., a w 2025 r. – 208,4 tys. lokali). Tymczasem przed rokiem 2015 rzadko kiedy do użytku oddawano więcej niż 150 tys. mieszkań.

To oczywiście przekłada się na liczbę nieruchomości w Polsce w ogóle. Obecnie w naszym kraju jest nieco ponad 16 mln mieszkań. W roku 2016, według danych GUS, było ich 14,3 mln, dekadę wcześniej – 12,8 mln. Innymi słowy przez 20 lat przybyło nam ponad 3 miliony lokali.

Jeśli chodzi o przyrost mieszkań, Polska od lat utrzymuje się w czołówce państw rozwiniętych. Według tworzonego przez Deloitte "Property Index 2025" znaleźliśmy się na trzecim miejscu spośród 20 analizowanych rozwiniętych gospodarek, jeśli chodzi o liczbę oddawanych mieszkań na 1000 mieszkańców. I był to kolejny rok z rzędu, kiedy znajdowaliśmy się na podium.

Niektórzy mogą powiedzieć: co z tego, że budujemy, skoro wiele mieszkań stoi pustych? Jest to oczywiście problem polskiego rynku mieszkaniowego. Najbardziej irytujące jego skutki można obserwować w dużych miastach, gdzie jest największe "ssanie" na nieruchomości. Jednocześnie zamożni "parkują" w nich kapitał, czekając, aż jego wartość po prostu urośnie.

Jednak skala zjawiska jest o wiele mniejsza niż się powszechnie uważa.

To jedna z największych bolączek polskiego rynku mieszkaniowego. Według Eurostatu w 2025 r. 30 proc. z nas mieszkało w przeludnionych mieszkaniach. Za nami są tylko cztery kraje Unii Europejskiej. Średnia dla całej Wspólnoty to nieco ponad 14 proc. Czy nie jest to więc najlepszy przykład na "kryzys mieszkaniowy"?

Przypomnijmy więc, że kryzysem jest pogarszanie się. Czy więc ten parametr się pogarsza? Nic z tych rzeczy. Przeludnienie w Polsce zauważalnie się zmniejsza. W 2016 r. w przeludnionych mieszkaniach mieszkało 40 proc. osób, a w 2006 r. – 54 proc.

Jest to naprawdę duża poprawa, choć oczywiście wciąż jest wiele do zrobienia.

Dobrze, może i zmniejsza się przeludnienie, ale jakim kosztem? – mogą zapytać niektórzy. Mieszkania są horrendalnie drogie i wydajemy ogromną część płac na wynajem lub kredyt.

Znów potrzebujemy danych. I tu z pomocą przychodzi nam Eurostat. Według tej instytucji od 2015 do 2025 r. ceny mieszkań wzrosły w naszym kraju o 120 proc. Ceny wynajmu skoczyły o niemal 80 proc. Średnia dla całej UE w tym czasie to jedynie odpowiednio – 60 i 20 proc. Szaleństwo? Nie, jeśli zestawimy to ze wzrostem płac.

Przeciętna płaca w Polsce w 2015 r. wynosiła niecałe 3900 zł. Średnia krajowa w 2025 r. – 8900 zł brutto. Oznacza to wzrost o 128 proc. Wyprzedził on więc zarówno wzrost cen mieszkań, jak i wzrost czynszów.

To wszystko przekłada się na mało znaną statystykę odnoszącą się do tego, ile osób mieszka samotnie. Te liczby naprawdę robią wrażenie. Otóż według danych tego samego Eurostatu w 2006 r. samotnie mieszkało 2,4 mln Polaków. W 2024 r. (najświeższe dostępne dane) było to już 5,1 mln.

Przybywa również najmłodszych dorosłych (do 24. roku życia) mieszkających we własnych mieszkaniach. W 2006 r. było ich niespełna 100 tys., w 2024 r. ta liczba przebiła 216 tys. Pamiętajmy przy tym, że kohorta wiekowa młodych dorosłych dwa lata temu była znacznie mniejsza niż dwie dekady temu.

Główny Urząd Statystyczny dysponuje również danymi na temat tzw. mieszkań substandardowych. Jest to kategoria określająca naprawdę kiepskie warunki lokalowe. Żeby mieszkanie było zaklasyfikowane jako substandardowe, musi cechować się albo złym stanem technicznym, albo być niedostatecznie wyposażone w instalacje takie jak ustęp czy wodociąg, albo być nadmiernie zaludnione (GUS rozumie przez to trzy i więcej osób przypadających na pokój). Do substandardowych mieszkań zalicza się oczywiście również wszystkie te, które łącznie spełniają więcej niż jeden ze wskazanych warunków.

Informacje na ten temat GUS publikuje niestety tylko w spisach powszechnych. A te są po pierwsze, publikowane co mniej więcej dekadę, a po drugie ostatni z nich był przeprowadzony w 2021 r.

Na podstawie tych danych możemy jednak sporo powiedzieć o trendzie. W 2011 r. mieszkań substandardowych było 1,3 mln, a w 2021 r. było ich 820 tys. Oznacza to spadek o 36 proc. w ciągu dekady.

Zmniejszyła się również liczba osób mieszkających w takich warunkach. W 2021 r. było 2,7 mln (to wciąż skandalicznie duża liczba). Ale w 2011 r. było ich ponad 5,3 mln. Pamiętajmy też, że od ostatniego spisu minęło sporo czasu i powyższe liczby wyglądają dziś nieco inaczej (lepiej).

Niektórzy powiedzą – aha, ale zapomniałeś o mikrokawalerkach. Nic z tych rzeczy. Część osób, czerpiących wiedzę o świecie głównie z social mediów, może pomyśleć, że jest to rosnące zjawisko. Tymczasem nie ma twardych danych, żeby postawić taką tezę. Jedyne dane, jakimi dysponujemy w tym zakresie (GUS-owskie), mówią o czymś przeciwnym.

Znów musimy cofnąć się do spisów powszechnych. Ale zanim, to powiedzmy jeszcze, czym są mikrokawalerki. Nie ma oficjalnej definicji tego zjawiska, ale przyjęło się uważać, że są to mieszkania mniejsze niż 25 metrów. GUS nie publikuje danych odnoszących się wprost do tego metrażu, ale przygląda się danym odnoszącym się do mieszkań mniejszych niż 30 metrów (wśród nich oczywiście znajdują się również mikrokawalerki).

Jak więc sprawa wyglądała na przestrzeni lat?

• W 2021 r. takich lokali było 420 tys. (i stanowiły 2,7 proc. rynku),
• w 2011 r. było ich 536 tys. (4 proc. rynku),
• a w 2002 – prawie 600 tys. (niemal 5 proc. rynku).

Jak widać i tutaj się poprawia.

Ale co z tego, skoro na mieszkanie wydaje się ponad połowę pensji – zawołają niektórzy. W Polsce to w ogóle nie jest problem. I znów dowody na to podsuwa nam Eurostat. Instytucja przygląda się temu, jaki jest odsetek gospodarstw domowych, które przeznaczają ponad 40 proc. swoich dochodów na cele mieszkaniowe. Średnia dla UE to 7,8 proc. W przypadku Polski – 4,1 proc.

Ale to nie koniec, ponieważ i tu można zauważyć pozytywny trend – w 2015 r. (najstarsze dane) gospodarstw przeciążonych kosztami mieszkaniowymi w Polsce było 9,6 proc. Oznacza to dwukrotny spadek w ciągu dekady.

Jak widać, gdzie nie spojrzeć, tam wskaźniki odnoszące się do mieszkaniówki się poprawiają. W wielu miejscach poprawa jest naprawdę zauważalna. Niektórzy mogą powiedzieć, że to co tu zostało przedstawione to zwykły cherry picking – dobieranie danych pod z góry upatrzoną tezę. Ale jest odwrotnie – żeby udowodnić kryzys mieszkaniowy nad Wisłą, trzeba byłoby zrobić skomplikowane wygibasy i dobrać bardzo wybiórcze dane.

Skąd więc poczucie, że z mieszkaniówką jest tak źle? Powodów jest kilka. Po pierwsze naprawdę istnieją grupy, które na tym rynku mają kiepsko. Są to na przykład młodzi, którzy przyjechali do dużych miast i nie mieli szczęścia urodzić się w rodzinach, które dopłacałyby im do życia.

Po drugie, opacznie rozumiemy słowo "kryzys". Zazwyczaj zestawiamy go w głowie z naszymi aspiracjami, a nie z przeszłością. W porównaniu więc z tym, jak chcielibyśmy mieszkać, rzeczywistość skrzeczy. Z innej strony – co wiemy z CBOS-u – znaczna większość z nas jest zadowolona ze swojego miejsca zamieszkania. Mamy więc tu paradoks, gdzie znakomita większość jest zadowolona z warunków mieszkaniowych. Jednocześnie uważamy, że inni mieszkają źle.

Powiedziawszy to wszystko, muszę bardzo jasno podkreślić – jestem gorącym zwolennikiem polityk mieszkaniowych, których zadaniem byłoby zwiększenie dostępności mieszkań dla grup potrzebujących – osób niezamożnych oraz młodych, zwłaszcza w dużych miastach. Jednocześnie jestem również zwolennikiem patrzenia na dane. A te mówią wyraźnie – jest znacznie lepiej niż większość z nas myśli.