Autor "czworaków pod Warszawą" o patodeweloperce: to błędne pojęcie

Kamil Rakosza-Napieraj, money.pl: Co pan sądzi na temat patodeweloperki?

Kuba Karliński, prezes spółki Magmillon: W tym momencie jest grono dziennikarzy, którzy ewidentnie sobie upodobali to hasło jako motyw przewodni i szukają jego objawów i przejawów wszędzie, gdzie się tylko da.

To hasło brzmi właśnie "patodeweloperka".

To pan powiedział. Określanie tego, co robimy, tym mianem jest według mnie błędne i krzywdzące. Na razie nie zdecydowaliśmy się jeszcze na to, żeby podjąć kroki prawne wobec osób, które wiążą nas z tym terminem.

Natomiast śledzimy to i wydaje nam się dość ciekawa możliwość wejścia na taką drogę. Mamy przykład wygranej spółki Dom Development w sądzie pierwszej instancji w sprawie przeciwko osobie, która użyła wobec dewelopera tego określenia.

Tą osobą jest Stefan Gardawski, aktywista miejski.

Możliwe. Moim zdaniem jest wiele powodów za taką decyzją sądu, na razie nieprawomocnym wyrokiem, za określenie działań inwestycyjnych spółki Dom Development mianem, którego użył.

Tak naprawdę, jeżeli gdzieś się nas w taki sposób nazywa, to jest to błędne i krzywdzące, a wynika bardzo często właśnie z tego, o czym mówiliśmy przed chwilą, czyli z poszukiwania sensacji.

Z drugiej strony wynika to z braku zrozumienia w społeczeństwie tego, jak działają inwestorzy budowlani - gdzie tak naprawdę są problemy, wyzwania, a gdzie ich nie ma.

Firma Magmillon działa tylko i wyłącznie w 100 proc. zgodnie z prawem. W związku z czym, już chociażby z tego powodu, używanie tego określenia budzi mój sprzeciw.

Czyli pana zdaniem w Polsce nie ma patodeweloperki?

To jest takie pojęcie, które zostało stworzone przez... już nie pamiętam kogo (Jana Śpiewaka - red.), po to, by opisywać coś, co się jemu nie podobało. Jest ono używane w różnych kontekstach jako wyraz dezaprobaty mówiącego, a także w zależności od tego, co aktualnie jest wygodne dla używającego to pojęcie.

Tzw. branża deweloperska znalazła się pod ostrzałem jakiś czas temu, biorąc pod uwagę to, że mieszkanie i dach nad głową to jest jedna z podstawowych potrzeb człowieka. Każdy dąży do tego, żeby ten dach nad głową mieć.

Czy to będzie dom, czy to będzie mieszkanie, czy to będzie własne, czy to będzie wynajmowane to jest kwestia wtórna. Jeżeli go nie ma, to jest problem. A jest sporo osób, których nie stać na to, żeby kupić. Bo na przykład za mało zarabiają, nie mają zdolności kredytowej, nie mają pieniędzy, nie są w stanie kupić. Tym bardziej że ceny szaleńczo idą do góry. W takich okolicznościach takie pojęcia, jak właśnie to, padają na żyzny grunt i zaczynają rosnąć w społeczeństwie.

Z drugiej strony mamy polityków, którzy walczą o rząd dusz. Proszę zwrócić uwagę na to, że w kampanii wyborczej w zeszłym roku kwestia mieszkalnictwa stała się nagle jednym z wiodących wątków. I politycy bardzo chętnie złapali tutaj wiatr w żagle i chętnie korzystali z tego hasła. Zaczęli też wymyślać różne przepisy, płynąc z prądem.

No właśnie kredyt 2 proc., kredyt 0 proc. - hit czy kit dla branży deweloperskiej?

O tym, że ten program (tzw. kredyt 0 proc.) spowoduje drastyczny wzrost cen ja i wielu ekspertów mówiliśmy, jak tylko się pokazały założenia dla tego programu.

To chyba dobra wiadomość dla deweloperów?

I tak i nie.

My nie jesteśmy dużym deweloperem, nie realizujemy dużej liczby inwestycji mieszkaniowych, więc zaoferowaliśmy akurat produkt, którym są lokale użytkowe, a nie mieszkania. Nasze aktualnie oferowane produkty w ogóle nie łapią pod ten program, więc nam to by nie pomogło.

Ruch w górę całego rynku mieszkaniowego tego nie wynagradza? Przecież skoro sprzedajecie mieszkania, wróć, lokale użytkowe...

Zatrzymajmy się chwilę przy tych mieszkaniach i lokalach użytkowych. W inwestycji Platanowa Park w Regułach, w której pan był, mamy lokale usługowe, które są lokalami bez możliwości mieszkania w nich. Tak mówi plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego i uzyskane pozwolenie na budowę.

No dobrze, ale przecież widziałem te plany zagospodarowania lokalu. W jednym z wariantów są dwa łóżka i nawet nie ma biurka. Taka przestrzeń bardziej wygląda na mieszkalną niż usługową.

Generalnie mamy dwa warianty, choć - jeśli znalazłby się Pan w wielu gabinetach biurowych np. w tzw. "mordorach", tam też zauważyłby Pan kanapy czy stoły. 

Widziałem trzy warianty.

To być może ten był awaryjny trzeci. Czasami zdarzają się klienci, którzy pytają o inne zastosowanie lokalu.

Dwa warianty są dla nas wariantami podstawowymi, Pierwszy to taki, gdzie mamy albo po prostu biuro z dwoma biurkami w takim lokalu 17-metrowym plus aneks kuchenny i łazienka.

Drugi to wariant home office, gdzie ktoś ma biurko, ma miejsce do pracy i jednocześnie kanapę, jeżeli potrzebuje czy chce – w wyjątkowych przypadkach - zanocować, to wtedy też ma taką możliwość. I to są takie dwa podstawowe warianty, z którymi my pracujemy. Ten dodatkowy, który pan widział, jeżeli klienci nas o niego pytają, mamy przygotowany gdzieś w zanadrzu.

A kto ma mieszkać w tym z dwoma łóżkami?

Nikt. One znajdują się tam na takiej samej zasadzie, jak kanapy w wielu lokalach biurowych.

Jak to?

Kiedy my sprzedajemy lokal, przestajemy być jego właścicielem. Nic nam do tego, co właściciel zrobi ze swoją własnością. Nikt nie zabrania dysponowania swoją własnością w taki sposób, jaki właściciel uzna za stosowny, chyba że jest to w sprzeczności z prawem. Na przykładzie naszej wcześniejszej inwestycji przy ul. Batorego wiem, że właściciele wynajmują swoje mikrolokale - długoterminowo lub krótkoterminowo.

A dlaczego Platanowa Park powstaje w miejscu, w którym poza restauracją McDonald’s i parkiem nic nie ma?

To, jak wygląda gmina Michałowice i miejscowość Reguły, to jest odpowiedzialność włodarzy gminy. A z włodarzami gminy jest tak, że jedni się lepiej sprawdzają, inni się sprawdzają trochę gorzej. Nie chcę oceniać władz konkretnie tej gminy.

Na terenie różnych gmin i w różnych miejscowościach realizowaliśmy inwestycje i każdy samorząd ma swoją specyfikę.

Natomiast tam, ulica Platanowa, przy której jest nasza nieruchomość, faktycznie na dzisiaj dopiero czeka na urządzenie. Tam był jeszcze niedawno teren popegeerowski. Całe szczęście, że droga jest utwardzona i ciężkie samochody czy maszyny rolnicze jej nie rozjeżdżają.

No dobrze, ale dlaczego tam, a nie w Warszawie?

Ja bym bardzo chciał być w stanie kupić 2,5 hektara, które mamy w Regułach, w Warszawie. Bardzo bym chciał.

Natomiast po pierwsze, jeżeli w ogóle taki teren jest dostępny, to jest dostępny gdzieś na peryferiach. Poza tym niemożliwością jest kupić taki teren od jednego właściciela. Obszar, który byłby objęty planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego, o tak dużej powierzchni i jeszcze z przeznaczeniem pod funkcję np. mieszkaniową.

Pod wieloma względami realizacja inwestycji w Regułach była zdecydowanie łatwiejsza, prostsza i korzystniejsza. I tam potrzeba rynku i potrzeba społeczna jest taka, żeby było więcej zabudowy mieszkaniowej.

Tu akurat mieliśmy plan miejscowy taki jaki mieliśmy, innego nie było. Natomiast w Warszawie nie jesteśmy w stanie znaleźć terenu, który byłby do kupienia za cenę ekonomicznie uzasadniającą realizację projektu deweloperskiego.

Jaką macie marże na mikrolokalach?

Podam takie podejście, które ogólnie stosujemy przy porównywalnych przedsięwzięciach. Zasadniczo staramy się, żeby one były w stanie wypracować marże przynajmniej na poziomie około 30 proc.

To całkiem sporo.

Tylko to jest rozłożone na kilka lat. Z punktu widzenia kalkulacji każdego pojedynczego projektu - deweloper kupuje grunt i uzyskuje pozwolenie na budowę. Bardzo często najpierw musi ten grunt kupić. Kilka lat trwa wybudowanie, sprzedaż, komercjalizacja, itd. Taki projekt się rozkłada na 5 albo na 6 lat.

Wtedy to 30 proc., jeżeli się podzieli na 5 albo na 6 lat, wychodzi po 5 - 6 proc. rocznie. I to nie jest wcale taka wysoka marża, jak może się wydawać.

Czym firma Magmillon będzie się zajmowała po 1 sierpnia, kiedy nie będzie mogła już budować nowych mikrolokali? Wtedy ma wejść w życie tzw. bat na deweloperów.

Inwestycje z budową mikrolokali użytkowych, to zaledwie dwa z naszych kilkudziesięciu innych projektów. Zaczynaliśmy od inwestycji w grunty. Przygotowywaliśmy je pod zabudowę. To jeszcze było w czasach, zanim powstała marka Magmillon.

Skupiliśmy 170 hektarów terenów w 40 różnych lokalizacjach w Warszawie i w okolicach Warszawy. Jeżeli to były działki rolne, to zmienialiśmy ich przeznaczenie – poprzez wypełnienie stosownych procedur - na budowlane. Dzieliliśmy na mniejsze, doprowadzaliśmy media, czyściliśmy, utwardzaliśmy drogi dojazdowe i sprzedawaliśmy jako działki. To po prostu była typowa inwestycja w grunty.

To robiliśmy od 2010-2011 r. Sprzedaliśmy około 1000 działek. Skala tamtych działań jest niewspółmiernie większa niż nasze inwestycje w mikrolokale.

Remontowaliśmy także i sprzedawaliśmy mieszkania w kamienicach m.in. na Pradze. Realizowaliśmy również inwestycje w osiedla domów jednorodzinnych w Grodzisku Mazowieckim i Lesznowoli. Robimy różne inwestycje. Te, które nam się podobają. Tam, gdzie widzimy potencjał i takie, gdzie widzimy, że coś fajnego, pozytywnego można zrobić.

A wracając do zmian z 1 sierpnia i wprowadzenia dolnego limitu powierzchni dla lokalu, dyskutowałbym o tym, czy to jest potrzebne.

I co by pan powiedział w takiej dyskusji?

Rządzący czy też politycy w ogóle za wszelką cenę próbują zadbać o podniesienie standardu, w jakim mieszkają czy żyją Polacy. Rozumiem intencję, natomiast to akurat nie jest największy, najważniejszy problem.

A co nim jest?

Dużo ważniejszym problemem jest to, że mało kto jest w stanie kupić mieszkanie. Dlatego, że właśnie mieszkania są drogie, brakuje ich.

Z drugiej strony w Polsce kuleje kwestia edukacji ekonomicznej. Czasami ludzie po prostu nie zdają sobie sprawy z tego, że żeby mieć większą zdolność kredytową, to warto gdzieś poszukać jakichś dodatkowych opcji podniesienia swoich kwalifikacji czy też zadbania o to, żeby zarabiać więcej.

Bez zadbania o siebie ciężko jest zarabiać więcej. Ja też bym mógł siedzieć gdzieś na etacie w jakiejś firmie czy jakimś urzędzie i zarabiać marny pieniądz. Jednakże podjąłem ryzyko i to wielokrotnie. Po to, żeby dwukrotnie zmienić pracę, potem, by przejść prowadzenia biznesu, ryzykując de facto dużą częścią mojego majątku.

To, że realizujemy inwestycje, które finalnie wychodzą na plus i zarabiają, to jest super. Natomiast działalność biznesowa jest obarczona sporym ryzykiem i można też na tym stracić. Trzeba mieć tego świadomość.

Magmillon stoi na stanowisku, że mikrolokale staną się dobrem rzadkim, co zwiększy ich atrakcyjność. Nie potrafię sobie wyobrazić, że ktoś, kto szuka mieszkania, uzna 18-metrowy lokal za atrakcyjne miejsce do życia.

To zależy od perspektywy. Mówimy o lokalach użytkowych, a więc do prowadzenia określonego typu działalności, do tego o różnych powierzchniach, także i większych, które nasi klienci kupują przeważnie po to, żeby je wynajmować. Dla nich to lokale inwestycyjne. Jeżeli popatrzymy na stopy zwrotu z nieruchomości pod wynajem, to w Warszawie dzisiaj średnio to jest cztery procent w skali roku.

Dla porównania, w naszej inwestycji na Polu Mokotowskim mamy bardzo podobne lokale do tych w Regułach. Ich właściciele zarabiają na nich dziesięć procent w skali roku na długoterminowym wynajmie, a na krótkoterminowym nawet dwa razy więcej.

Dla kogoś, kto podchodzi do lokalu czysto finansowo – nie jest to miejsce, w którym mieszkają czy funkcjonują - jest to dobra inwestycja przy niskim ryzyku w porównaniu do wynajmu mieszkań. Przykładowo, biorąc pod uwagę różne ustawy, które szkodzą rynkowi, jak np. ustawa o ochronie lokatorów, która obowiązuje dzisiaj w Polsce, stawia w korzystniejszym świetle najemcę lokalu mieszkalnego niż jego właściciela. Te ograniczenia nie dotyczą najemców lokali użytkowych.

Próbuje pan robić reklamę swoim lokalom możliwością bezproblemowego wyrzucenia najemcy na bruk?

My po prostu rozmawiamy z potencjalnym klientem lokalu, w którym chciałby prowadzić działalność. Wielu z nich nie ma doświadczenia z kupowaniem lokali użytkowych. Większość, jeżeli myśli o inwestycji w jakiś lokal, to domyślnie jest to lokal mieszkalny. Dlatego, że dotychczas rynkowa oferta lokali obejmowała praktycznie wyłącznie lokale mieszkalne i pewnych rzeczy ludzie po prostu nie wiedzą.

Nie reklamujemy tego. Natomiast trzeba wiedzieć, jakie się ma prawa. Bardzo często osoby, które myślą o zakupie lokalu pod wynajem, miało już problemy z najemcami. Między innymi dlatego biorą pod uwagę zakup lokalu użytkowego, a nie mieszkalnego pod wynajem, licząc na to, że tam nie będą musieli użerać się z nieuczciwymi najemcami.

18-metrowe mieszkanie dobrem rzadkim, a czy mieszkanie na 18-metrach jest luksusem?

Rozmawiamy tu o lokalach użytkowych, a więc służących do prowadzenia działalności. Warto zaznaczyć, że dobro rzadkie nie jest tym samym, co dobro luksusowe. Dla singla fakt, że ma własny lokal, to może być luksus. Ma swój lokal, własne kilkanaście metrów, które jest w stanie wykorzystywać w taki sposób, jaki potrzebuje.

Jeżeli jest studentem, jest na uczelni przez cały dzień albo po prostu pracuje dłużej niż 8 godzin to, jeżeli on przychodzi do takiego lokalu się wyspać, wziąć prysznic, ewentualnie coś zjeść i nie ma specjalnie żadnych innych wymagań, to dlaczego to ma nie być dla niego luksus?

Kiedy, pana zdaniem, mieszkania w Polsce zaczną tanieć?

Według mnie mieszkania i lokale nie będą tanieć. Tutaj konsekwentnie trzymam się tej samej interpretacji od bardzo dawna. Dlatego, że nie ma przesłanek ku temu, żeby mieszkania miały być tańsze.

Cały czas ceny nieruchomości w Polsce są dużo niższe niż na Zachodzie. Rynek jest nienasycony, jest ogromny popyt, natomiast brakuje podaży. Dodatkowo do ognia dolewana jest oliwa w postaci kredytów 2 proc. i 0 proc.

Według mnie to swego rodzaju patologia. Dlatego, że to jest w pewien sposób zachwianie i mamy dzisiaj dwukrotnie wyższe ceny mieszkań niż 7 lat temu. To jest właśnie zasługa programów socjalnych, z których pieniądze były bardzo skwapliwie rozdawane przez poprzedni rząd po to, żeby sobie kupić głosy poparcia.

Kamil Rakosza-Napieraj, dziennikarz i wydawca money.pl i WP Finanse