Czy w Polsce można żyć z wynajmu?

Informacje napływające z różnych źródeł wskazują, że około 20 proc. - 30 proc. polskich mieszkań obecnie jest kupowanych w celach typowo inwestycyjnych. Na opisywaną sytuację wpływa m.in. średnie oprocentowanie lokat mniejsze od inflacji (nawet przed odliczeniem podatku Belki).

Warto również pamiętać o wzrostowym trendzie cenowym, który w przypadku krajowych mieszkań jest widoczny już od 2014 r. Przez ostatnie 4 lata - 5 lat prawdopodobnie zwiększyła się liczba zamożnych Polaków posiadających kilka mieszkań na wynajem. Warto przekonać się, czy taka forma zarobkowania pozwala na wygodne życie bez potrzeby kontynuowania innej aktywności zarobkowej. Czy można zarabiać na nieruchomościach?

Wyniki analizy przeprowadzonej przez portal RynekPierwotny.pl wskazują, że odpowiedź na to pytanie jest mniej optymistyczna, niż może oczekiwać wiele osób.

Zobacz: Kontrowersyjny podatek powraca. "Polacy się go boją, bo ma istotne minusy"

W krajowych mediach możemy przeczytać o różnych szacunkach dotyczących rentowności najmu. Czasem pojawiają się średnie wyniki na poziomie nawet 7 proc. rocznie. Takie wartości najczęściej są efektem obliczeń nieuwzględniających opodatkowania i różnych kosztów ponoszonych przez wynajmującego (związanych np. z remontem mieszkania). W ramach swojej analizy, eksperci RynekPierwotny.pl przyjęli trzy poziomy rocznej zyskowności najmu (po opodatkowaniu).

Mowa o stawkach 3,5 proc., 4,5 proc. oraz 5,5 proc., które zostały uwzględnione w poniższej tabeli. To proste zestawienie informuje nas o tym, jaki roczny zysk może wygenerować najem po zainwestowaniu w niego określonego kapitału.

W ramach przykładu, analitycy RynekPierwotny.pl przyjęli wartość inwestycji na poziomie od 100 000 zł do 2 000 000 zł. Za pierwszą z podanych kwot (100 000 zł), wciąż można kupić małe używane mieszkanie (zwykle jednopokojowe) położone poza większymi rynkami. Zyski z wynajmu takiego "M" nie będą jednak duże. W analizowanym przykładzie wyniosą one od 3500 zł do 5500 zł rocznie. Jedno mieszkanie na wynajem o wartości 300 000 zł także nie zapewnia bardzo wysokich zysków. Mowa o kwotach wynoszących 10 500 zł - 16 500 zł rocznie (po przyjęciu przykładowych założeń).

Analiza ekspertów RynekPierwotny.pl wskazuje, że dopiero zainwestowanie w najem kwoty rzędu 2 000 000 zł pozwoli na osiągnięcie zysku, który teoretycznie może zwolnić inwestora z konieczności podejmowania innej aktywności zarobkowej. Chodzi o zysk wynoszący 70 000 zł - 110 000 zł rocznie (zobacz poniższa tabela). Problem polega na tym, że osoba dysponująca dwumilionowym kapitałem raczej nie zadowoli się perspektywą rocznego życia za około 100 000 zł. Taki inwestor zwykle posiada dobrą pracę lub zyskowną firmę, którą po prostu szkoda byłoby porzucać (zwłaszcza w stosunkowo młodym wieku).

Powyższa analiza wyjaśnia, dlaczego w naszych warunkach najem mieszkań rzadko bywa traktowany jako jedyne źródło utrzymania. Główną przyczyną jest niewysoka roczna zyskowność. Trudno żeby było inaczej, ponieważ wynajem jako jedna z najbezpieczniejszych form pomnażania kapitału nie może zapewniać bardzo dużej rocznej stopy zwrotu.

Obecna popularność najmu mieszkań jest przede wszystkim efektem niskiego oprocentowania lokat i chęci zarobienia na wzrostach cen metrażu. Niektórzy inwestorzy rezygnują nawet z możliwości wynajęcia mieszkania. Wynika to z faktu, że przez ostatnie lata wzrosty wartości typowego "M" generowały podobne roczne korzyści jak najem.

Przykład może stanowić przeciętny używany lokal ze stołecznego rynku, który od początku 2014 r. do końca 2018 r. podrożał średnio o 17 proc. (bez uwzględnienia inflacji). Oczywiście trzeba pamiętać, że wzrostowy trend dotyczący cen metrażu nie będzie trwał wiecznie. Część inwestorów, którzy zbyt optymistycznie oszacują potencjał rynku do dalszych wzrostów, długookresowo wynajmie mieszkanie w oczekiwaniu na kolejne cenowe "odbicie".

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl