Najgorzej sytuacja wygląda w dużych miastach. Jak podaje Polski Związek Firm Deweloperskich w Warszawie, oczekiwanie na wydanie decyzji środowiskowej może trwać nawet 9 miesięcy, podobnie jest z podziałem nieruchomości. W efekcie rekordziści na pozwolenie na budowę czekają nawet 7 lat.
Problem dotyczy nie tylko decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę, ale również decyzji środowiskowych i innych uzgodnień, niezbędnych do realizacji inwestycji. Urzędnicy opóźnienia w wydawaniu decyzji tłumaczą głównie pandemią.
- Na początku ubiegłego roku złożyliśmy wniosek o podział nieruchomości. Bez niego nie uzyskamy pozwolenia na budowę. Zapis w miejscowym planie przewiduje, że na jednej działce może znajdować się jeden budynek - mówi Krzysztof, architekt reprezentujący dewelopera budującego pod Warszawą.
- Na decyzję w sprawie podziału nieruchomości czekaliśmy 9 miesięcy. Gdy próbowaliśmy się dowiedzieć, dlaczego tak długo, usłyszeliśmy, że przecież jest pandemia. Opóźniło to nasz projekt o blisko rok - dodaje architekt.
Z podobną argumentacją spotkał się pełnomocnik dewelopera w jednej z warszawskich dzielnic. - Gdy po upłynięciu około 65 dni (ustawowy termin oczekiwania na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę) zadzwoniłem do urzędu z pytaniem o losy decyzji, dowiedziałem się, że w trakcie pandemii terminy urzędu nie obowiązują - informuje.
Odmowa bez uzasadnienia
Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich uważa, że problem narasta od blisko półtora roku.
- W tej chwili duże problemy zgłaszają zwłaszcza deweloperzy warszawscy, chodzi o różne decyzje związane z realizacją inwestycji, począwszy od uzyskania warunków zabudowy po decyzje środowiskowe. Przykładowo w Warszawie Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska rozpatruje decyzję środowiskową dopiero po 9 miesiącach. Wydanie decyzji środowiskowej w tak dużym mieście, jak Warszawa, może więc zająć przeszło rok - informuje.
Jego zdaniem deweloperzy muszą liczyć się również z wieloma tygodniami czekania na uzgodnienia w Wodach Polskich. Z kolei podział geodezyjny w dużych miastach trwa często od 6 do nawet 9 miesięcy.
- Wielu deweloperów dostaje również odmowę podziału nieruchomości bez uzasadnienia. Do tego dochodzą problemy z użytkowaniem wieczystym, np. w mieście takim jak Warszawa na zmianę decyzji w tej sprawie czeka się od 9 do 12 miesięcy - wylicza Konrad Płochocki.
Deweloperzy skarżą się również na długie terminy uzgodnień z konserwatorem. Według PZFD najdłużej czeka się na uzgodnienie projektu u konserwatora w Gdańsku, Warszawie i Krakowie. Prowadzi to sytuacji, że nieruchomości z zabytkowymi obiektami są często wycofywane ze sprzedaży.
Mniej mieszkań, wyższe ceny
Zdaniem Konrada Płochockiego opóźnienia w wydawaniu decyzji powodują, że deweloperzy nie są w stanie oddać takiej liczby mieszkań, jaką zaplanowali. - Obecnie średnio 3 lata zajmuje im uzyskanie niezbędnych decyzji i 2 lata na wybudowanie budynku - mówi.
Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper potwierdza w wypowiedzi dla serwisu Rynek Pierwotny, że urzędnicze bariery są dzisiaj największą przeszkodą w starcie nowych inwestycji.
- Prace, na które mamy wpływ, związane z wykonaniem koncepcji architektonicznej, zajmują około od 3 do 6 miesięcy. Elementy od nas niezależne, związane z uzyskaniem pozwoleń, to przeciętnie okres od 3 do 5 lat, a w niektórych przypadkach nawet 7 - twierdzi prezes firmy Lokum Deweloper.
Zdaniem deweloperów obecna sytuacja jest o tyle niebezpieczna, że jej efektem będzie opóźnienie lub wstrzymanie wielu inwestycji. W efekcie ceny lokali, które pojawią się na rynku, jeszcze bardziej wzrosną.
- W sytuacji, gdy czas od pozyskania gruntu do jego komercjalizacji jest zbyt długi, aby bezpiecznie przewidywać zwrot z inwestycji, część firm wstrzyma się od rozpoczęcia nowych projektów - twierdzi Marcin Żurek, dyrektor działu inwestycji w Nickel Development.
Nie zasłaniajmy się pandemią
Jacek Kosiński, partner kancelarii Jacek Kosiński uważa, że większość jego klientów deweloperów nie decyduje się na wejście w spór z urzędem, zwłaszcza jeżeli opóźnienie nie będzie zbyt duże. Jeżeli jest inaczej, deweloper w związku z przekroczeniem terminu może złożyć donos do wojewody. - Pandemia nie może uzasadniać opóźnienia - komentuje Jacek Kosiński.
Powołuje się w tym kontekście na art. 35 ust. 6 Prawa budowlanego, który mówi o tym, że przekroczenie terminu 65 dni na rozpatrzenie wniosku o pozwolenie na budowę skutkuje nałożeniem przez organ wyższego stopnia kary w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.
- Na postanowienie wojewody przysługuje jednak zażalenie. W praktyce urzędy zrobią wszystko, aby wykazać, że to deweloper zawinił. Będą udowadniać, że termin nie minął, ponieważ liczy się go od momentu wniesienia poprawnego wniosku. Wojewoda prowadzący postępowanie zażąda też od starostwa kompletu dokumentów. Bez nich starostwo nie będzie mogło rozpatrywać wniosku o pozwolenie na budowę - dodaje.
Tym, którzy nie chcą jednak iść od razu na wojnę, pozostaje możliwość wniesienia ponaglenia.
- Jeśli jednak i ono nie przyniesie skutku, wówczas można wnieść skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na bezczynność lub przewlekłość postępowania. Jeśli przedsiębiorca wie o tym, że starostwo nie przystąpiło do rozpatrywania wniosku, mimo upłynięcia terminu, może to rozważyć. Być może wtedy działania wojewody czy sądu administracyjnego przyspieszą sprawę - radzi Jacek Kosiński.