Dogęszczanie po polsku. Do czego posunie się deweloper, by zdobyć działkę?

Władza obiecuje setki tysięcy mieszkań, deweloperzy dwoją się i troją, by budować jak najwięcej – wszak popyt na mieszkania jest olbrzymi. Rosnąca inflacja zjada oszczędności, więc kto żyw, pozbywa się gotówki, kupując za nią tyle metrów kwadratowych, na ile kogo stać.

Deweloperzy wykorzystują więc różne sztuczki, by pozyskać nowe grunty pod mieszkania. W Warszawie od dawna ostrzą sobie zęby na przykład na lotnisko na Bemowie. Dziś znajduje się tu automobilklub, aeroklub, Lotnicze Pogotowie Ratunkowe i policyjne lądowisko. Mieszkańcy osiedli sąsiadujących z lotniskiem są przyzwyczajeni do tego, że nad ich głowami latają szybowce, trochę samolotów turystycznych – większość nie ma nic przeciwko tym atrakcjom.

Ze zdumieniem odkryli, że ktoś założył stowarzyszenie bombardujące media alarmującymi informacjami, że samoloty nie dają żyć ludziom mieszkającym na Bielanach i Bemowie. A także Żoliborzu. Odkryli, że za zamknięciem lotniska aktywnie lobbuje deweloper, budujący też domki w otulinie Puszczy Kampinoskiej. A olbrzymi teren wykorzystywany dziś m.in. przez lotników byłby dla niego łakomym kąskiem. Walka trwa.

W Olszytnie również trwa konflikt o grunty. Deweloper kupił od miasta atrakcyjną działkę, na której znajduje się m.in. basen. Chce go osuszyć, okolicę wyburzyć i zbudować bloki. Ale miasto nie chce wydać mu warunków zabudowy, które – jak twierdzi prezydent miasta – nie były warunkiem zawarcia umowy a deweloper wiedział, że budowa może nie być możliwa.

Jeszcze większa afera z basenem jest we Wrocławiu. Tam deweloper zaplanował wyburzenie historycznego (aczkolwiek nie zabytkowego) basenu olimpijskiego zbudowanego w latach 30. Miasto już nawet nie próbuje zablokować jego działań, urzędnicy twierdzą, że nie mają już amunicji. Ale determinację znaleźli w sobie mieszkańcy okolicznych osiedli, którzy tysiącami protestują przeciwko wyburzeniu basenu i próbie zbudowania na jego miejscu prywatnego akademika.

W Poznaniu deweloper obiecywał przerobienie dawnego szpitala i zabytkowej willi w centrum miasta na dom seniora. Dwa lata temu wyburzył wszystko, by postawić na ich miejscu apartamentowiec. W Warszawie, na kameralnej Saskiej Kępie na miejscu dawnej willi Katarzyny Figury już zbudowano kilkupiętrowy blok.

W stolicy olbrzymie kontrowersje budzi tzw. Hongkong – czyli zbudowane na poprzemysłowych terenach Woli mieszkalne wieżowce. Najwyższe mają 92 metry – 27 pięter. W gigantycznym bloku Bliska Wola Tower, mieścić się będzie 1 tys. mieszkań. Docelowo na całym osiedlu ma zamieszkać 10 tys. osób.

Jeszcze ostrzejsza rozgrywka ma miejsce w Krakowie. Deweloper chciał postawić nawet 40 bloków w miejscu, które radni ustanowili użytkiem ekologicznym. Mowa o zielonym zakątku miasta – Zakrzówku. Deweloper odgraża się, że będzie żądać od miasta ponad 100 mln zł odszkodowania.

- Zabudowywanie terenów zielonych jest w Polsce nagminne, miasta dopiero teraz zaczynają z tym walczyć. Z różnym skutkiem, bo wszystko rozbija się o kwestie prawne – własność gruntów, plany zagospodarowania, pozwolenia na budowę – mówi w rozmowie z money.pl warszawski ekolog Marcin Jankowski.

Podobne przypadki są w każdym większym mieście.

- Dogęszczanie to proces nieunikniony, ale warto nad nim zapanować. Miasta rosną, ludzie potrzebują nowych mieszkań. Miasta z jednej strony rozlewają się na boki, wchłaniając wsie, tereny rolnicze, nieużytki i lasy. Ale mieszkania są wtedy daleko od pracy, zakupów, rozrywki, szkół. Trend dogęszczania polega na wpisywaniu w miejską tkankę większej liczby nowych budynków – tłumaczy w rozmowie z money.pl architekt Tomasz Konecki.

A to rodzi konflikty – bo mieszkańcy większości osiedli nie chcą mieć pod nosem kolejnych bloków, większej ilości spalin i korków.

– Z moich obserwacji wynika, że najskuteczniej z nowymi blokami walczą mieszkańcy spółdzielni mieszkaniowych. Po prostu nie godzą się na stawianie na swoim terenie nowych inwestycji. Gorzej mają osoby mieszkające w nowych inwestycjach, obok których deweloperzy zabudowują kolejne działki. Spółdzielcy mają po prostu łatwiej, poza tym mają o co walczyć – mówi Konecki.

Tłumaczy, że osiedla projektowane w latach 70. czy 80. nazywa się często blokowiskami, ale są one miejscami z przestrzenią zieloną, szkołami, zachowanymi sporymi odległościami między budynkami. Przez kilkadziesiąt lat porosły zielenią, więc nie można się dziwić mieszkańcom, że chcą zachować ten stan rzeczy.

– Tak zwane dogęszczanie ma sens, ale do pewnego momentu. Zbyt duże nagromadzenie budynków i ludzi w jednym miejscu jest może wygodne dla dewelopera, ale na dłuższą metę taka okolica staje się koszmarnym miejscem do mieszkania. Wyobraźmy sobie, jak wygląda poranek w budynku, w którym jest tysiąc mieszkań i wszyscy idą do pracy na ósmą rano. Korek robi się jeszcze w garażu – mówi Konecki.

Tymczasem – jak wynika z najnowszego raportu portalu RynekPierwotny.pl w Warszawie zaczyna już brakować działek budowlanych. Taka sytuacja dotyczy kilku dzielnic. Spada też liczba dostępnych do sprzedaży mieszkań. Wszystko jest pokłosiem olbrzymiego zainteresowania lokalami mieszkalnymi w stolicy. Dość powiedzieć, że co czwarte nowe mieszkanie w skali całego kraju sprzedaje się na terenie Warszawy. Tylko w pierwszym kwartale tego roku nabywców znalazło ponad 10,5 tysiąca nowych lokali.

Stołecznym deweloperom udało się bowiem sprzedać około dwa razy więcej lokali niż w kryzysowym II kw. 2020 r. Eksperci alarmują jednak, że liczba nowych mieszkań na sprzedaż maleje, podobnie jak liczba rozpoczętych inwestycji. Po prostu nie ma już gdzie budować.