Jak wyleczyć rynek mieszkaniowy? Tak próbują robić to Hiszpanie [ANALIZA]

"Zachód stoi w obliczu potężnego wyzwania: jak nie zostać społeczeństwem podzielonym na dwie klasy – zamożnych rentierów i ubogich najemców" – powiedział w poniedziałek premier Hiszpanii Pedro Sánchez, przedstawiając nowe propozycje na uzdrowienie rynku nieruchomości.

W 2023 r. obcokrajowcy spoza UE kupili w Hiszpanii 27 tys. nieruchomości. To niespełna 5 proc. ogółu sprzedanych w tamtym roku domów. – Zrobili to po to, aby na nich zarabiać, a nie w nich mieszkać – grzmiał premier. Uwzględniając także mieszkańców innych państw UE, obcokrajowcy kupili 87 tys. nieruchomości. To już 15 proc. ogółu transakcji na tamtejszym rynku mieszkaniowym.

Aby zniechęcić cudzoziemców do zakupu nieruchomości i tym samym ograniczyć popyt na mieszkania, gabinet Sancheza chce obłożyć takie transakcje podatkiem sięgającym nawet 100 proc. ich wartości. Inspiracją dla tego pomysłu mają być analogiczne rozwiązania istniejące w Danii i Kanadzie. W praktyce w obu tych krajach cudzoziemcy w ogóle nie mogą obecnie kupować nieruchomości mieszkaniowych – z wyjątkiem osób mających pozwolenie na pracę.

Pomysł hiszpańskiego rządu wzbudził szczególnie duże zainteresowanie w Wielkiej Brytanii, której mieszkańcy chętnie kupują wakacyjne domy na południu Europy. Wielu z nich nie nastawia się na ich wynajem, bo sami spędzają w nich atrakcyjną dla turystów część roku. – Ilu Hiszpanów chciałoby mieszkać w wakacyjnych domach w turystycznych miejscach? – zastanawia się cytowana przez BBC Michele Hayes z Manchesteru, która planowała kupić dom w okolicach Alicante.

Nieruchomości w Hiszpanii są też chętnie kupowane przez Polaków, ale ich transakcji nowy podatek, jeśli wejdzie w życie, nie zablokuje. W 2023 r. polscy obywatele kupili tam 3 tys. mieszkań i domów, ustępując pod tym względem tylko Brytyjczykom, Marokańczykom i Niemcom. Oni również interesują się głównie nieruchomościami w regionach turystycznych, a nie w największych miastach, gdzie najbardziej brakuje przystępnych cenowo mieszkań dla młodych Hiszpanów.

Z wypowiedzi premiera, jak i debaty toczącej się w hiszpańskich mediach, wynika, że na celowniku władz są przede wszystkim inwestorzy, którzy kupują mieszkania na wynajem, szczególnie krótkoterminowy. To zjawisko, którego skutkiem ma być wzrost czynszów najmu, rząd zamierza ograniczać także innymi narzędziami. Zapowiada wyższe opodatkowanie takich transakcji, ale też ulgi podatkowe dla właścicieli, którzy będą wynajmowali mieszkania w przystępnych cenach.

To nie jest uczciwe, że właściciele trzech, czterech czy pięciu apartamentów wynajmowanych na krótki termin płacą niższe podatki niż hotele – mówił Sanchez.

Problemy, którym stara się przeciwdziałać hiszpański rząd, są dobrą ilustracją tego, że rynków nieruchomości w różnych krajach nie da się łatwo porównać. W Polsce również wiele się mówi o ograniczonej dostępności mieszkań, a rząd wciąż pracuje nad programem, który mógłby ją zwiększyć. Ale rzut oka na dane statystyczne pokazuje, że nasz rynek nie tylko jest zupełnie inny od hiszpańskiego, ale też znajduje się w innym punkcie cyklu.

Z danych Eurostatu wynika, że w ciągu pięciu lat (do połowy 2024 r.) mieszkania w Hiszpanii podrożały o niespełna 28 proc., a w ciągu dekady o 64 proc. Na tle innych państw to zwyżki umiarkowane. W Polsce w tym samym czasie nieruchomości podrożały odpowiednio o 70 i 107 proc. Także czynsze najmu w Hiszpanii nie rosły skokowo: o niespełna 8 proc. w ciągu pięciu lat i nieco ponad 9 proc. w horyzoncie dekady. Tymczasem w Polsce najem podrożał o 47 i 68 proc.

Inne dane sugerują, że warunki mieszkaniowe w Hiszpanii – choć w ostatnich latach nieco się pogorszyły – są wciąż znacznie lepsze niż w Polsce. Przykładowo, na jednego mieszkańca przypadają tam 2 pokoje, podczas gdy w UE średnio 1,6 pokoju, a w Polsce 1,1 pokoju. Nad Wisłą niemal 34 proc. osób mieszka w przeludnionych mieszkaniach, a w Hiszpanii mniej niż 8 proc. (zgodnie z unijną definicją za przeludnione uznaje się np. takie mieszkanie, w którym rodzice śpią w salonie lub dzieci różnej płci w wieku powyżej 12 lat nie mają osobnych pokojów).

To odzwierciedlenie faktu, że kraje z Półwyspu Iberyjskiego – zarówno Hiszpania, jak i Portugalia – są w ścisłej czołówce w UE pod względem liczby lokali mieszkalnych. Jest ich tam niemal 600 na 1000 mieszkańców, podczas gdy w Polsce niewiele ponad 400.

W rzeczywistości te liczby nie oddają jednak dobrze sytuacji mieszkaniowej samych Hiszpanów. Duża liczba mieszkań i ich niewielkie zatłoczenie to korelat rozbudowanej bazy turystycznej. Z perspektywy mieszkańców kraju ważniejsze jest to, co dzieje się na rynkach nieruchomości w największych miastach, jak Madryt i Barcelona. Ale z danych hiszpańskiego urzędu statystycznego INE wynika, że w Madrycie mieszkania nie drożały ostatnio bardziej niż gdzie indziej: w II kwartale 2024 r. były o 7,2 proc. droższe niż rok wcześniej, podczas gdy średnio w Hiszpanii o 7,9 proc.

Co może ważniejsze, pomimo wyraźnego przyspieszenia wzrostu cen nieruchomości w Hiszpanii po pandemii Covid-19, w dużej części kraju wciąż są one niższe niż w 2007 r., gdy pękła bańka na tamtejszym rynku. Od III kwartału 2007 r. do I kwartału 2015 r. mieszkania potaniały tam o ponad 36 proc. Późniejsza zwyżka nie była tak gwałtowna. W ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu inflacji, nieruchomości w Hiszpanii wciąż są dużo tańsze niż przed kryzysem nieruchomościowym.

Skutek? Według zestawienia firmy Best Brokers, jesienią 2024 r. Hiszpania była w Europie na czwartym miejscu pod względem dostępności mieszkań, obliczonej jako liczba miesięcznych przeciętnych pensji potrzebnych, aby kupić 100-metrowy lokal. Takie mieszkanie kosztowało tam równowartość 132 średnich wynagrodzeń, w porównaniu do 185 w Niemczech i 242 w Polsce (z zastrzeżeniem, że u nas takich mieszkań jest niewiele i są to głównie drogie apartamenty).

Z odczuciami Hiszpanów nie ma jednak sensu polemizować. A ci mówią otwarcie o kryzysie mieszkaniowym i wychodzą z tego powodu na ulice. Protestują szczególnie przeciwko przeznaczaniu coraz większej części nieruchomości na krótkoterminowy najem.

Ma to związek z boomem turystycznym po pandemii Covid-19. Jesienią 2024 r., jak wynika z Eurobarometru, paneuropejskiego badania opinii publicznej, 35 proc. Hiszpanów uważało sytuację na rynku nieruchomości za jeden z dwóch najważniejszych problemów, z którymi boryka się ich kraj. W Polsce, gdzie mieszkania w I połowie roku drożały w tempie 20 proc. rok do roku, najszybciej od 2007 r., sytuację na tym rynku jako jeden z głównych problemów wskazało zaledwie 8 proc. osób, mniej niż ogółem w UE (13 proc.).

Narastające poczucie Hiszpanów, że dostępność mieszkań zmalała, w jakimś stopniu tłumaczyć może ich niska podaż, która zderzyła się z gwałtownym odbiciem popytu.

Rząd Pedro Sancheza podejmuje działania, aby zwiększyć liczbę oddawanych do użytku mieszkań. Planuje np. udostępnić pod budowę 2 mln mkw. gruntów. Czy to pomoże zahamować wzrost cen? Wydaje się to mało prawdopodobne, bo to właśnie rosnące ceny zachęciły deweloperów do większej aktywności. Wcześniej, gdy ceny były stabilne, a koszty pracy i materiałów rosły w warunkach wysokiej inflacji, działalność ta uchodziła często za nierentowną. Patrząc z tej perspektywy, wysokie opodatkowanie zakupu mieszkań przez obcokrajowców spoza UE, gdyby przyczyniło się do zahamowania wzrostu cen, mogłoby na dłuższą metę ograniczyć podaż nieruchomości.

Nie wydaje się też, żeby akurat ten element planu Sancheza na uzdrowienie rynku nieruchomości był w stanie rozwiązać największy z perspektywy Hiszpanów problem, czyli spadek dostępności mieszkań na wynajem długoterminowy, związany z opłacalnością wynajmu krótkoterminowego. To wymaga raczej wyższego opodatkowania takiej działalności albo jej ściślejszego licencjonowania – co zresztą hiszpański rząd także zapowiada.

Czy w Polsce, gdzie rządząca koalicja również szuka sposobów na zwiększenie dostępności mieszkań, podatek od zakupu nieruchomości przez cudzoziemców miałby sens? Udział obcokrajowców w liczbie transakcji mieszkaniowych wyraźnie w ostatnich latach rósł. W 2023 r., jak podaje NBP, obcokrajowcy kupili 7 proc. sprzedanych u nas mieszkań w porównaniu do 5 proc. w 2022 r. Liczba takich transakcji była w obu latach podobna (14,4 tys.), ale aż o 70 proc. wyższa niż w 2019 r., ostatnim roku przed pandemią i wybuchem wojny w Ukrainie.

Popyt cudzoziemców na nieruchomości jest więc w Polsce znacznie mniejszy niż w Hiszpanii, a do tego ma inny charakter. Nad Wisłą mieszkania kupują przede wszystkim Ukraińcy i Białorusini, którzy osiedlają się tu na stałe. Choć to przyczynia się do wzrostu popytu na mieszkania, w przeciwnym kierunku oddziałuje kurczenie się populacji Polski.

Grzegorz Siemionczyk, główny analityk money.pl