Koniec inwestycyjnego eldorado na rynku nieruchomości. PKO BP przewiduje "czas ugoru"

Jeszcze kilka lat temu polski rynek nieruchomości żył w przekonaniu o nieskończonym potencjale wzrostu. W raporcie "Puls Nieruchomości" datowanym na 25 lutego 2026 roku, analitycy PKO Banku Polskiego przypominają, że to przekonanie, budowane w czasach niemal zerowych stóp procentowych i rosnącej inflacji, sprawiło, iż Polacy masowo kupowali lokale nie tylko do życia, ale przede wszystkim "na przyszłość" lub "żeby pieniądz nie leżał". Jednak tamta rzeczywistość odeszła do przeszłości, a rynek inwestycyjny wszedł w fazę głębokiego ochłodzenia. Sam raport nosi podtytuł "Czas ugoru w portfelu inwestora nieruchomości".

"Popyt inwestycyjny nie zniknął całkowicie, ale jego skala i intensywność są nieporównywalne z okresem 2018–2021. Dominują nabywcy na własne potrzeby. Inwestorzy prywatni – ci, którzy kupowali drugie, trzecie, czwarte mieszkanie pod wynajem – podchodzą do rynku z większym dystansem. To efekt splotu czynników makroekonomicznych i regulacyjnych, które łącznie zmieniły rachunek zysków i strat" - czytamy w analizie.

Jednym z wątków poruszonych w opracowaniu Departamentu Analiz Ekonomicznych PKO BP jest struktura finansowania zakupów mieszkaniowych. Dane dla rynku wtórnego za pierwszy kwartał 2025 roku (najnowsze dostępne), przytoczone przez autorów, pokazują, kto kupuje mieszkania z drugiej ręki w Polsce.

Eksperci banku wyliczają, że w segmencie zakupów dokonywanych z zamiarem szybkiej odsprzedaży – czyli w domenie tak zwanych flipperów – aż 71 proc. transakcji finansowanych jest wyłącznie ze środków własnych. Zaledwie co dziesiąty taki inwestor posiłkuje się w przeważającej mierze kredytem bankowym. Podobna, choć nieco mniej drastyczna dysproporcja, widoczna jest w przypadku zakupów na wynajem. Tutaj 61 proc. nabywców płaci pełną kwotę gotówką, a tylko 14 proc. opiera się głównie na finansowaniu dłużnym.

Sytuacja wygląda zupełnie inaczej, gdy spojrzymy na "zwykłego Kowalskiego", czyli osoby kupujące lokale na własne potrzeby. W tej grupie niemal połowa, bo 48 proc. transakcji, jest finansowana przeważająco z kredytu bankowego, a zakupy czysto gotówkowe stanowią mniejszość (27 proc.).

Analitycy PKO BP zwracają uwagę na istotny mechanizm ekonomiczny. Dla młodego gospodarstwa domowego kredyt jest narzędziem niezbędnym do realizacji celu życiowego. Natomiast dla inwestora gotówkowego brak konieczności płacenia comiesięcznej raty nie oznacza, że jest on obojętny na poziom stóp procentowych. Wręcz przeciwnie.

Autorzy raportu podkreślają, że to właśnie "popyt inwestycyjny jest szczególnie wrażliwy na koszt kapitału". Dzieje się tak ze względu na koszt alternatywny – pojęcie ekonomiczne oznaczające utracone potencjalne korzyści, które inwestor mógłby osiągnąć, inwestując w coś innego. Gdy obligacje skarbowe lub lokaty oferują bezpieczny i wysoki zysk, angażowanie kapitału w kłopotliwy wynajem staje się po prostu nieopłacalne.

Dla nabywcy mieszkania na własne potrzeby jest ono dobrem konsumpcyjnym i decyzją życiową. Dla inwestora projektem finansowym, w którym gdy zmienia się koszt finansowania, zmienia się cały model - wskazują autorzy raportu.

W raporcie czytamy, że w środowisku zerowych stóp procentowych, z jakim mieliśmy do czynienia w przeszłości, "gotówka parzyła w ręce". Realny koszt kredytu bywał ujemny, a inflacja zjadała oszczędności, co wypychało kapitał na rynek nieruchomości. Podwyżki stóp procentowych brutalnie przerwały tę logikę.

Autorzy opracowania wskazują, że model biznesowy polegający na tym, iż "kupuję na kredyt, najemca spłaca ratę, a mieszkanie zyskuje na wartości", przestał funkcjonować.

Gdy obligacje skarbowe zaczęły oferować podobne stopy zwrotu, nieruchomości zaczęły przegrywać porównanie stóp zwrotu wolnych od ryzyka - piszą eksperci PKO BP.

Wzrost stóp procentowych doprowadził do spadku relatywnej atrakcyjności najmu. Nawet jeśli czynsze nominalnie są wysokie, to w zestawieniu z bezpiecznymi obligacjami skarbowymi, inwestycja w mieszkanie obarczona jest znacznie większym ryzykiem i nakładem pracy, a oferuje porównywalną lub niższą stopę zwrotu.

Eksperci zaznaczają, że choć napływ uchodźców w 2022 roku wywołał chwilowy szok popytowy, to dynamika czynszów w kolejnych latach wyhamowała wraz ze stabilizacją sytuacji i zwiększeniem podaży lokali.

Dodatkowym czynnikiem chłodzącym zapał inwestorów jest niepewność regulacyjna.

Dyskusje o podatku katastralnym czy opodatkowaniu kolejnych mieszkań, nawet jeśli pozostają w sferze deklaracji, działają na wyobraźnię. Inwestor, który kupuje mieszkanie z myślą o 10-20 latach, potrzebuje stabilności - stwierdzają analitycy banku.

Podkreślają jednocześnie, że "w sytuacji gdy zasady mogą ulec zmianie w trakcie gry, skłonność do angażowania kapitału maleje". Ryzyko zmian prawnych sprawia, że inwestorzy domagają się wyższej premii za ryzyko, której obecny rynek nie jest w stanie im zaoferować.

Mimo obecnego "czasu ugoru", fundamenty popytu na najem nie zniknęły całkowicie. Autorzy raportu zwracają uwagę na długofalowe zmiany społeczne i demograficzne, które trwale przekształcają polski rynek. Obserwujemy wydłużenie okresu edukacji, późniejsze wchodzenie młodych ludzi na rynek pracy oraz przesuwanie decyzji o założeniu rodziny. Ten model życia, powiązany z migracją do dużych ośrodków miejskich, tworzy naturalną przestrzeń dla rynku najmu.

W raporcie czytamy, że powstaje "co najmniej kilkuletni okres funkcjonowania w elastycznych formach mieszkaniowych". Młodzi ludzie, zanim podejmą decyzję o zakupie własnego lokum, przez lata pozostają najemcami. Dodatkowy popyt generują cudzoziemcy, dla których najem jest niemal zawsze pierwszym wyborem po przyjeździe do Polski. Te trendy strukturalne będą wspierać rynek w długim terminie, jednak – jak zastrzegają eksperci – jest to proces ewolucyjny, a nie rewolucyjny, który mógłby nagle odwrócić obecną koniunkturę inwestycyjną.

Analizując perspektywy na przyszłość, eksperci PKO BP wskazują na ogromny potencjał, który drzemie w portfelach Polaków. Bilans gospodarstw domowych pokazuje gigantyczną nadpłynność finansową. Nadwyżka depozytów (oszczędności zgromadzonych w bankach) nad zaciągniętymi kredytami przekracza już 500 miliardów złotych. To pół biliona złotych kapitału, który obecnie jest bezpiecznie ulokowany na lokatach i w obligacjach.

Autorzy raportu podkreślają, że sektor gospodarstw domowych nie jest nadmiernie zadłużony, lecz posiada potężną siłę nabywczą. "Pieniądze leżą na lokatach, w obligacjach — bezpieczne, chwilowo »zadowolone« z umiarkowanego, ale pewnego oprocentowania" – piszą analitycy.

Ponad pół biliona złotych to potencjalna siła napędowa, która w odpowiednich warunkach może zasilić rynek mieszkaniowy, zwłaszcza segment inwestycyjny, tradycyjnie w dużej mierze oparty na gotówce - stwierdzają eksperci PKO BP.

Według PKO BP wzrost liczby inwestorów na rynku nie nastąpi szybko. Pierwszym sygnałem zmiany trendu będzie sytuacja, w której realna stopa zwrotu z bezpiecznych instrumentów (takich jak obligacje czy lokaty) spadnie w okolice zera lub poniżej. Dopiero wtedy kapitał, który dziś zarabia bez wysiłku, zacznie szukać wyższych zysków na bardziej ryzykownym rynku nieruchomości.

Eksperci ostrzegają natomiast przed nadmiernym optymizmem. "Obecnie nie widać jednak perspektyw szybkiego powrotu popytu inwestycyjnego na rynek mieszkaniowy" – podsumowują, dodając, że powtórka z gorączki zakupowej lat 2020–2021 wydaje się w dającej się przewidzieć przyszłości scenariuszem mało prawdopodobnym.

Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl