Kredyty o zmiennej stopie. Sprawdzamy, co zmieniło się w ofercie banków

Rynek nieruchomości znajduje się pod dużą presją, a banki nie mogą narzekać na brak zainteresowania kredytami hipotecznymi. Powodem jest obowiązujący od lipca "Bezpieczny Kredyt 2%", który pozwala na zakup pierwszego mieszkania lub też budowę domu z dopłatą państwa do rat kredytów.

Ograniczeniem w ubieganiu się o kredyt hipoteczny na preferencyjnych warunkach mogą być wysokie ceny nieruchomości. W dużych miastach trudno znaleźć mieszkania w takiej cenie, którą można byłoby sfinansować "Bezpiecznym Kredytem 2%". Potencjalni kredytobiorcy zmuszeni są więc korzystać ze standardowej oferty kredytów hipotecznych w bankach.

W ostatnich miesiącach chętniej wybierano kredyt ze stałą stopą procentową. Jeśli wrześniowa decyzja RPP okaże się pierwszym krokiem do rozpoczęcia serii obniżek, to ponownie może wzrosnąć popyt na kredyty ze zmiennym oprocentowaniem. Takie oferty już są tańsze.

BIK z początkiem września poinformował o wzmożonym zainteresowaniu klientów kredytami hipotecznymi w poprzednim miesiącu. Okazuje się, że wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w sierpniu wzrosła o prawie 300 proc. Średnia wartość kwoty, o jaką wnioskują kredytobiorcy, wyniosła 410,4 tys. zł i jest o blisko 22 proc. wyższa niż przed rokiem. Ale w porównaniu do lipca tego roku pozostaje na praktycznie takim samym poziomie.

Analitycy rynkowi nie mają wątpliwości, że jest to efekt "Bezpiecznego Kredytu 2%". BIK szacuje, że około 60 proc. wnioskujących o kredyt hipoteczny, to osoby do 45. roku życia, nieposiadające wcześniej kredytu mieszkaniowego, czyli spełniające jeden z warunków rządowego programu.

"Bezpieczny Kredyt 2%" ma pomóc młodym rozwiązać problem mieszkalnictwa. Daje możliwość sfinansowania zakupu pierwszej nieruchomości tanim kredytem. Jest to dobra okazja, bo rata może być niższa nawet o połowę. Dla przykładu, jeśli wartość nieruchomości to 620 tys. zł, klient posiada wkłada własny w wysokości 160 tys. zł i potrzebuje kredytu w kwocie 460 tys. zł, to w ofercie standardowej rata może wynieść 4 271 zł, a w przypadku oferty z dopłatą państwa jedynie 2 300 zł.

W ustawie nie ma ograniczeń co do limitu ceny za metr kwadratowy lub metraży nieruchomości. Program pozwala na zakup mieszkania lub domu na rynku wtórnym i pierwotnym, jak i budowę domu, jego wykończenie czy zakup działki budowlanej. Trzeba jednak wiedzieć, że kredyt udzielany jest z oprocentowaniem stałym na 10 lat. Po tym czasie warunki kredytowania ulegną zmianie.

Niestety w praktyce wielu kredytobiorców nie spełnia wszystkich wymogów programu, a ich wnioski są odrzucane. Jeśli chcą zamieszkać u siebie, muszą rozważyć kredyt hipoteczny ze standardowej oferty banków. W obliczu wrześniowej decyzji RPP do łask może powrócić hipoteka ze zmienną stopą.

Prognozy dotyczące tego, jak będą wyglądać kredyty w 2023 r., były naprawdę różne. W Polsce od wielu lat udzielane były głównie kredyty ze zmienną stopą. To dlatego, że stopy procentowe utrzymywane były na stabilnym, relatywnie niskim poziomie. Sytuację tę zmieniła pandemia, kiedy to RPP najpierw obniżyła stopy do historycznie niskiej wartości, a następnie po kilku miesiącach zmuszona była do cyklu podwyżek. Tym samym raty tych, którzy skusili się na kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu, wystrzeliły.

Banki chętniej zaczęły udzielać w tym czasie kredytów ze stałym oprocentowaniem. Jednak sytuacja powoli może zacząć wracać do tej sprzed pandemii. Choć na rynku zadziało się przy okazji wiele istotnych zmian.

Przede wszystkim zaczęły się pojawiać pierwsze oferty oparte o nowy wskaźnik WIRON, ale także obowiązujący WIBOR zaczął notować spadki. Dodatkowo w bankach w ostatnim czasie wzrosła zdolność kredytowa. A skoro we wrześniu pojawiła się obniżka stóp procentowych aż o 75 punktów bazowych, to spadnie także oprocentowanie i hipoteki będą tańsze. Oczywiście zmienne oprocentowanie w przeciwieństwie do stałego niesie ze sobą ryzyko zmiany kosztów kredytu, dlatego na podstawie określonych wskaźników rynkowych kredytobiorca musi liczyć się z możliwą zmianą wysokości raty.

Z drugiej strony przy oprocentowaniu stałym bank gwarantuje ratę równą przez np. pięć lat i wtedy mimo obniżki stóp kredytobiorcy nie odczują zmiany. Czy opłaca się brać kredyt ze zmiennym oprocentowaniem? Nie można opowiedzieć wprost na takie pytanie, bo ostateczna decyzja rodzaju oprocentowania zależy od wielu czynników. Ale kredyty ze zmienną stopą są aktualnie tańsze, więc rata wyliczona przez bank powinna być niższa niż w przypadku oprocentowania stałego.

Dagmara Sudoł, ekspert porównywarki finansowej Totalmoney.pl