Groźne zjawisko na rynku mieszkań. "Nie znam drugiego takiego kraju"

Uruchomienie programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc." miało ułatwić Polakom zakup pierwszego mieszkania. Nie do końca się to udało. Ogromny wzrost popytu na mieszkania wywindował ceny do takiego poziomu, że zmniejszyła się znacznie zdolność kredytowa kupujących.

Dodatkowo oferta mieszkań dostępnych w ofercie sprzedaży szybko się skurczyła. Jednym z powodów tej sytuacji był fakt, że w ostatnim czasie deweloperzy rozpoczęli znacznie mniej budów niż np. dwa czy trzy lata temu.

W ostatnim czasie nasiliło się także zjawisko kupowania lokali w tzw. przedsprzedaży, nabywanych przez inwestorów i flipperów. Skutkowało to tym, że oferta dostępnych mieszkań była już przebrana, w momencie, gdy lokale trafiały do szerokiej sprzedaży, co miało także wpływ na wzrost cen.

Na ten problem zwrócił uwagę Tomasz Narkun, analityk rynku nieruchomości.

"U deweloperów nadal powszechne zjawisko zamawiania mieszkań w przedsprzedaży i nie tylko przez grupy handlarzy i flipperów. Do właściwej sprzedaży trafia często już przebrany towar, który jest przeznaczony dla klasycznego nabywcy bez siły przebicia i pieniądza na rynku" - napisał w obszernym wpisie w serwisie X.

W rozmowie z nami tłumaczy, że w gospodarce wolnorynkowej, w której każde mieszkanie jest towarem, to normalna rzecz. Jedyny problem jest w kwestii skali. - Nie znam w tej chwili drugiego takiego kraju w Europie, w którym występowałoby to w takiej skali jak w Polsce - podkreśla w rozmowie z money.pl. Według niego przyczynia się to do wzrostu cen.

Ekspert zaznacza jednocześnie, że nie podziela powszechnej opinii, że to głównie "Bezpieczny Kredyt 2 proc." wywindował ceny na rynku.

- Wielu inwestorów nabywało mieszkania w przedsprzedaży, w momencie, gdy ten program był dopiero zapowiadany. W efekcie, gdy Polacy ruszyli na zakupy, na rynku nie było już dużego wyboru - mówi.

Tomasz Błeszyński, ekspert nieruchomości zaznacza z kolei, że problem hurtowych zakupów mieszkań, został już rozwiązany.

Poprzedni rząd to zauważył, dlatego wprowadził ograniczenia związane z nabywaniem większej liczby mieszkań. To są dobre regulacje, które przyniosą dodatkowe wpływy do państwowego budżetu - przekonuje.

Przypomnijmy, zgodnie z nowymi przepisami od stycznia 2024 r. przedsiębiorcy kupujący większą liczbę mieszkań, w jednym lub kilku budynkach wchodzących w skład tej samej inwestycji, będą musieli zapłacić dwa podatki przy tej samej transakcji: VAT i PCC. Nabywcy powyżej pięciu mieszkań muszą zapłacić 6-proc. podatek od zakupu szóstego i każdego następnego mieszkania.

Dodatkowo, wraz ze startem programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", w lipcu 2023 r. wprowadzono rozwiązania, których celem było ukrócenie procederu handlu cesjami. Ówczesne władze resortu rozwoju, argumentowały, że handel cesjami "zmniejsza dostęp do nowych mieszkań i zwiększa ich ceny".

- Wprowadzanie w związku z tym dodatkowych ograniczeń dla inwestorów działających na rynku nieruchomości to pomysł rodem z PRL, sprzeczny z zasadami wolnego rynku - ocenia Tomasz Błeszyński.

Tymczasem Ewa Tęczak, ekspertka rynku nieruchomości Otodom nie zgadza się z opinią, że przedsprzedaż mieszkań w Polsce dotyczy dużej skali.

Zdarzają się oczywiście promocje po wprowadzeniu inwestycji do sprzedaży, aby uzyskać wymagany przez bank poziom zaawansowania komercjalizacji (do finansowania kredytem inwestycyjnym). Jednak, aby zjawisko masowych zakupów mogło się pojawić, na rynku musi występować nadwyżka podaży nad popytem, a nie na odwrót - komentuje.

Jej zdaniem deweloperzy nie umawiają się także z inwestorami na mieszkania "spod lady", bo to nie leży w ich interesie. - Celem firm deweloperskich jest zapewnienie ciągłości działania biur sprzedaży, podtrzymanie motywacji pracowników przez cały proces realizacji, a w przypadku pakietowej sprzedaży i zbyt szybkiego tempa komercjalizacji jest to utrudnione – dodaje.

Ekspertka wyjaśnia, że część deweloperów zabezpiecza się również przed spekulacyjnymi zakupami mieszkań. Takim mechanizmem jest wykluczenie możliwości cesji umowy deweloperskiej na innego nabywcę. Zdarzają się też firmy, których strategie sprzedaży wykluczają możliwość zakupu większych pakietów.

Ewa Tęczak odnosi się także do przepisów, które wchodzą w życie w tym roku. Tłumaczy, że dotyczą one zakupu więcej niż pięciu mieszkań w jednej nieruchomości gruntowej, a nie jednej inwestycji. - To oznacza, że można nabyć większy pakiet mieszkań od tego samego dewelopera, jeśli lokale znajdują się w budynkach usytuowanych na odrębnych działkach. Nowy przepis może skomplikować tego rodzaju transakcję, ale nie należy spodziewać się jego radykalnego wpływu na tych, którzy inwestowaniem na rynku mieszkań zajmują się zawodowo – przekonuje.

Jan Dziekoński, ekspert rynku nieruchomości i założyciel portalu FLTR.pl ma wątpliwości, czy rozwiązania, które w styczniu weszły w życie, ograniczą zjawisko pakietowego zakupu mieszkań.

Według badań tzw. flipping obejmuje zaledwie blisko 10 proc. rynku. Do tej grupy zaliczane są jednak także osoby, które kupują mieszkania jako lokatę kapitału, a nie w celu szybkiej sprzedaży czy wynajmu. Z moich rozmów z deweloperami nie wynika także, że nie jest to duże zjawisko. To raczej temat zastępczy, "maskujący" inne problemy na rynku mieszkań - mówi.

Ekspert uważa także, że jest wiele sposobów "na obejście" konieczności zapłacenia podatku w przypadku nabycia więcej niż pięciu mieszkań. - Można je np. zakupić poprzez różne spółki. Poza tym, zamiast pięciu mieszkań w jednej inwestycji można kupić po cztery mieszkania w różnych projektach. - W praktyce nie da się więc skutecznie zahamować tego zjawiska - mówi.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl uważa z kolei, że zakupy pakietowe na rynku nowych mieszkań, od dawna są stałym elementem popytu, niezależnie od regulacji im przeciwdziałających.

Jego zdaniem nie należy także tego typu transakcji demonizować.

Robił to poprzedni rząd, winiąc za wszelkie rynkowe problemy zakupy "hurtowników-spekulantów", którzy wykupywali masowo mieszkania Kowalskim - podkreśla.

Zauważa jednocześnie, że niepożądanym zjawiskiem są jednak "pakietowe zakupy spekulacyjne", które zwiększają pulę pustostanów posiadanych na zasadzie lokaty.

Z kolei transakcje dokonywane na rynku przez fundusze lub innych inwestorów - jego zdaniem - "dobrze służą rozwojowi mieszkaniówki". Dodatkowo zakupy pakietowe są "ważnym ogniwem utrzymującym płynność branży deweloperskiej, chroniąc ją przed powszechnymi upadłościami".

- Wszelkie inicjatywy przeciwdziałające takim transakcjom powinny być starannie przemyślane. Nowy rząd przede wszystkim powinien skupić się na działaniach służących stymulowaniu podaży, głównie poprzez zwiększenie dostępności gruntów inwestycyjnych, a nie na ograniczaniu czy eliminowaniu za wszelką cenę zakupów pakietowych - podsumowuje.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl