Mikrokawalerki nie znikną. Kolejne regulacje? Znajdzie się na nie sposób [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zaproponowało przepisy, których zadaniem jest ucywilizowanie procederu tworzenia mikrokawalerek. Sprawa jest dość skomplikowana, bo nowe prawo ma dotyczyć tylko tzw. budynków zamieszkania zbiorowego. Nie spowoduje to jednak zniknięcia kilkunastometrowych mieszkań z rynku. Mało tego. Proceder tworzenia nowych mikrokawalerek przez osoby prywatne prawdopodobnie będzie trwał. I jest mało prawdopodobne, żeby w przyszłości udało się go zatrzymać.

"Obecnie brak jest jednoznacznych przepisów zakazujących wyodrębniania lokali w budynkach zaprojektowanych jako budynki zamieszkania zbiorowego – mimo że lokalami nie mogą one być zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę oraz pozwoleniem na użytkowanie" – czytamy w uzasadnieniu nowych przepisów na stronie Rządowego Centrum Legislacji.

"Ta luka wykorzystywana jest przez inwestorów do omijania przepisów planistycznych i budowlanych. W praktyce prowadzi to do realizacji lokali pełniących funkcję mieszkań w obiektach nieprzystosowanych do stałego zamieszkania tj. nie spełniających wymogów techniczno-budowlanych dotyczących minimalnej powierzchni użytkowej, nasłonecznienia, izolacji akustycznej, liczby miejsc parkingowych, jak również przeciążenia infrastruktury miejskiej" – czytamy dalej.

Wspomniane "budynki zamieszkania zbiorowego", według rozporządzenia ministra infrastruktury z 2002 roku, pozwalają na "okresowy pobyt ludzi". Zaliczają się do nich: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska młodzieżowe, internaty czy domy studenckie. Jest to o tyle istotne, że dzisiaj część inwestycji developerskich na papierze jest "budynkami zamieszkania zbiorowego", by później stać się de facto mieszkaniami inwestycyjnymi.

Choć od 2024 roku nie jest możliwe tworzenie lokali, które miałyby powierzchnię mniejszą niż 25 mkw, to wciąż istnieje "szara strefa" przekształcania czegoś, co wstępnie miało być "pokojami hotelowymi" na kawalerki na sprzedaż.

Zacznijmy jednak od definicji. Za mikrokawalerkę uznaje się mieszkanie, które ma mniej niż 25 mkw. Nie jest to definicja prawna, a jedynie publicystyczne podejście do tematu. W oficjalnych statystykach nie ma zbyt wielu informacji na temat liczby tego typu lokali w Polsce. Co więc o nich wiemy?

Informacje na temat liczby takich "M" znajdziemy w Głównym Urzędzie Statystycznym. Jest jednak kilka "ale". Po pierwsze urząd dysponuje jedynie danymi ze spisów powszechnych (a te są przeprowadzane mniej więcej co dekadę). Po drugie liczby odnoszą się do mieszkań poniżej 30 mkw (a nie poniżej 25 mkw).

W 2021 roku (najświeższe dane) tego typu lokali w Polsce było nieco ponad 420 tys. Oczywiście nie wszystkie one były mikrokawalerkami. Nie mamy jednak informacji na temat tego, ile spośród nich miało mniej niż 25 mkw. Być może było to 200, a może 400 tys.

Dla szerszego kontekstu dodajmy, że w 2021 roku w Polsce było około 15,35 mln mieszkań. Lokale poniżej 30 mkw stanowiły więc 2,7 proc. wszystkich "M". To oznacza, że mikrokawalerki to jeszcze mniejsza część rynku – może 2, a może 1,5 proc.

Dzięki poprzednim spisom powszechnym możemy prześledzić, jak wyglądał trend zmiany liczby najmniejszych mieszkań. W 2011 roku (poprzedni spis powszechny) było ich 536 tys. Według tych danych przez ponad dekadę mieliśmy do czynienia ze znaczną redukcją, a nie wzrostem segmentu najmniejszych "M". Zerknijmy na jeszcze wcześniejszy spis, z 2002 roku. Wtedy mieszkań mniejszych niż 30 mkw było niemal 600 tys. Przez 20 lat ubyło więc około 180 tys. nieruchomości nie dobijających do 30 mkw.

To oznacza, że znaczna część najmniejszych lokali powstała jeszcze w PRL. Jaka część? Tego nie wiemy.

Choć mikrokawalerki stanowią bardzo niewielką część zasobu mieszkaniowego (około 2 proc., być może mniej), to jednocześnie stanowią zauważalną – choć wciąż małą – część rynku wynajmu. I tu dysponujemy precyzyjniejszymi danymi.

Według informacji Polskiego Instytutu Ekonomicznego bazujących na danych z wyszukiwarki nieruchomości propertly.io, w III kwartale 2025 roku w sześciu największych miastach w Polsce (poza Warszawą) mieszkania poniżej 25 mkw stanowiły 8 proc. rynku wynajmu. W stolicy było to 6 proc.

Ta sama instytucja w 2023 roku opublikowała dane o mikrokawalerkach na rynku wynajmu w największych polskich miastach. Niekwestionowanym "liderem" listy była Łódź, gdzie mieszkania poniżej 25 mkw stanowiły niemal 14 proc. ofert wynajmu. Po drugiej stronie znalazła się Gdynia. Tam mikrokawalerki stanowiły 0,2 proc. rynku. Warszawa wypadła mniej więcej po środku – z odsetkiem przekraczającym 5 proc.

Pozostaje jeszcze jedna istotna kwestia – czy mikrokawalerki znikną z rynku? Odpowiedź jest dość skomplikowana. Zacznijmy od trendu. Jak wynika z kolejnych spisów powszechnych, każda kolejna dekada oznaczała mniej, a nie więcej najmniejszych mieszkań. Co może być kontrintuicyjne, zwłaszcza, że w mediach w ostatnich latach naprawdę dużo poświęca się uwagi temu problemowi.

Po drugie, jak wspomniałem, w ostatnim czasie zostały wprowadzone przepisy, które znacząco utrudniają budowę mieszkań mniejszych niż 25 mkw. Regulacje odnoszą się zresztą również do lokali usługowych, które – co się nierzadko zdarza – przekształcane są de facto w mieszkania. To oznacza, że developerzy mają znacznie utrudnioną ścieżkę tworzenia "mikroapartamentów" poniżej 25 mkw.

Po trzecie, trudno jest oczekiwać, że istniejące już klitki rozpłyną się w powietrzu. Wiele z nich zostanie z nami na kolejne dekady.

Po czwarte w końcu, prawdopodobnie nadal będzie kwitł zwyczaj dzielenia dużych mieszkań na mniejsze, również takie, które mają mniej niż 25 mkw. Nie będzie je jednak łatwo sprzedać. Ale jeżeli jakaś osoba znajdzie sposób na wyodrębnienie ze 100-metrowego mieszkania pięciu klitek na wynajem, które wg prawa nadal pozostają jednym mieszkaniem, to trudno sobie wyobrazić regulacje, które mogłyby taką osobę przed tym planem powstrzymać.

Kamil Fejfer, dziennikarz piszący o gospodarce, współtwórca podcastu i kanału na YouTube "Ekonomia i cała reszta"