Optymistyczny raport dużego banku. Skąd się wzięło 400 tys. brakujących mieszkań? [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

"Półtora miliona rodzin w Polsce nie ma własnego mieszkania i może o nim tylko pomarzyć. Tymczasem, jak podaje GUS, zapaść w 'mieszkaniówce' pogłębia się" - mogliśmy przeczytać w artykule sprzed dwóch dekad na portalu Interia.

W 2022 roku raport PwC "Najem instytucjonalny - trwały trend, a nie chwilowa moda" stwierdzał z kolei, że w naszym kraju brakuje 1,5-2 mln mieszkań. Mimo że przez te lata przybyło nam miliony lokali, problem miałby pozostawać na tym samym poziomie. Wydaje się to co najmniej dziwne.

Nowe światło na sprawę rzuca niedawno opublikowany raport analityków z Alior Banku pod tytułem "Co czeka polski rynek mieszkaniowy?". Eksperci dowodzą w nim, że wspomniana luka obecnie wynosi nie 2 mln ani nie 1,5 mln, a około 300-400 tys. mieszkań. I zostanie zasypana najpóźniej do 2030 roku. Czy te obliczenia są trafne? I czy samo zniwelowanie luki rozwiąże problemy z mieszkaniówką?

Zacznijmy od tego, że w Polsce mieszkań przybywa naprawdę szybko. Według raportu Deloitte "Property Index 2024" nasz kraj w 2023 roku znalazł się na trzecim miejscu (spośród 19 analizowanych państw Europy), jeśli chodzi o liczbę nowo oddawanych mieszkań na tysiąc mieszkańców. Wyprzedziły nas tylko Włochy i Irlandia. My za to zostawiliśmy za sobą w tyle Danię, Francję czy Austrię.

To nie był zresztą pierwszy rok, kiedy znaleźliśmy się w czołówce badanych państw, jeśli chodzi o tę kwestię. Już od kilku lat nie spadamy poniżej podium.

Skalę budownictwa mieszkaniowego widać w danych GUS - rokrocznie od 2019 roku oddawanych jest w naszym kraju co najmniej 200 tys. lokali. W 2005 roku w Polsce było niecałe 13 mln "M". Obecnie jest ich niemal 16 mln. Przez 20 lat przybyło nam więc 3 mln mieszkań. A wiele osób wciąż twierdzi, że luka mieszkaniowa wynosi 2 mln. Coś tu się nie zgadza.

Analitycy z Aliora zastanowili się, kiedy podaż mieszkań dogoni popyt. Różnica między jednym i drugim to właśnie ta osławiona luka mieszkaniowa. Problemem jest jednak samo zdefiniowanie zarówno pierwszego, jak i drugiego pojęcia.

Zazwyczaj przyjmuje się (i tak też zrobili analitycy tego banku), że popyt jest wyznaczany przez liczbę gospodarstw domowych w kraju. Gospodarstwem domowym jest "zespół osób zamieszkujących razem i wspólnie utrzymujących się". "Innymi słowy, członkowie rodzin mieszkający wspólnie, ale utrzymujący się oddzielnie, tworzą odrębne gospodarstwa" - czytamy w raporcie.

To zastrzeżenie oczywiście nie ogranicza się jedynie do osób bliskich. Np. młode osoby wynajmujące pokoje na stancjach również tworzą odrębne gospodarstwa domowe. W przypadku więc większego mieszkania, gdzie trójka znajomych wynajmuje pokoje i jednocześnie mają oni odrębne półki w lodówce, mamy do czynienia z trzema gospodarstwami domowymi.

Przyjmuje się, że każde gospodarstwo potrzebuje odrębnego mieszkania. Nasza trójka znajomych ze stancji powinna więc mieszkać w odrębnych lokalach. Jest to oczywiście pewne uproszczenie. Zdarzają się bowiem sytuacje, w których kilka pokoleń mieszka w jednym domu - młode małżeństwo ma przystosowane do swoich potrzeb poddasze, a rodzice mieszkają na dole. Niektórzy po prostu preferują taki sposób wspólnego bytowania.

Wróćmy do danych. Liczba gospodarstw domowych według analityków Alior Banku w 2024 roku wynosiła w Polsce 15,3 mln. A co z podażą?

"Główną miarą podaży uznaliśmy istniejącą w kraju pulę mieszkań zdatnych do zamieszkania. Rozumiemy je jako lokale, które są w stanie technicznym umożliwiającym korzystanie z nich i które albo są zamieszkane, albo udostępnione na rynku do celów mieszkalnych" - stwierdzają analitycy.

Aby oszacować liczbę dostępnych mieszkań, eksperci odjęli od podawanej przez GUS liczby wszystkich nieruchomości (przypomnijmy - około 16 mln) pustostany. Urząd statystyczny w 2021 roku szacował, że jest ich w naszym kraju około 1,8 mln.

Wartość ta z wielu względów była przestrzelona. Jedną z przyczyn był fakt liczenia mieszkań podczas pandemii - wtedy na przykład wielu studentów opuściło stancje i wróciło do domów rodzinnych, w ten sposób zawyżając liczbę pustych "M". Analitycy banku, opierając się na estymacjach między innymi Fundacji Batorego i Unii Metropolii Polskich, doszli do wniosku, że realnie liczba pustostanów w naszym kraju wynosi około miliona. Dostępnych jest więc około 15 mln mieszkań.

Jeśli mamy więc 15,3 mln gospodarstw domowych i niecałe 15 mln mieszkań (analitycy podają dokładniejsze przybliżenie - 14,9 mln), to luka mieszkaniowa wynosi 400 tys. mieszkań.

To teraz zostało stworzyć prognozę. Zakładając, że liczba ludności nie zmieni się dramatycznie w ciągu najbliższych lat i że liczba oddawanych mieszkań będzie na zbliżonym poziomie, co w ostatnim piętnastoleciu (od około 140 do 230 tys. rocznie), można założyć, że lukę mieszkaniową zasypiemy między 2027 a 2030 rokiem.

Czy to oznacza rozwiązanie problemów mieszkaniowych? Cóż, nie do końca. I to z kilku powodów. Po pierwsze, wydaje się, że analitycy nie uwzględnili migrantów. Polski Instytut Ekonomiczny szacuje liczbę mieszkających u nas cudzoziemców na 2,5 mln.

Przyjmijmy, że w obliczeniach analityków z Aliora brakuje miliona ludzi. Zakładając, że gospodarstwa domowe cudzoziemców cechują się taką liczbą osób, jak polskie (2,41 osoby na gospodarstwo w 2024 roku według GUS), to dochodzi nam ponad 400 tys. gospodarstw domowych. Tylko z tego powodu horyzont zasypania luki mieszkaniowej wydłuża się nam o co najmniej niemal dwa lata.

Z drugiej strony, jak podkreślają eksperci banku, obecnie w Polsce w budowie jest około 850 tys. mieszkań. Przyjmując, że od momentu wbicia łopaty do oddania nieruchomości średnio mija około trzech lat, to widać, że problem, tak czy inaczej, w najbliższych latach zostanie rozwiązany tylko za pomocą puli nieruchomości, które już powstają.

Kolejna sprawa to przyjęte w modelu pewne (zrozumiałe) uproszczenie. Analitycy założyli, że luka zostanie zasypana, kiedy liczba mieszkań możliwych do zamieszkania zrówna się z liczbą gospodarstw domowych. Na pierwszy rzut oka wygląda to logicznie.

Problemem jest to (i eksperci tę kwestię dostrzegają w raporcie), że w pewnych miejscach ludzie po prostu nie chcą mieszkać. Inaczej mówiąc - na części obszarów naszego kraju już prawdopodobnie występuje nadpodaż mieszkań. W innych natomiast wciąż istnieje mieszkaniowy "głód". Tymi ostatnimi są (i jeszcze jakiś czas pozostaną) największe miejscowości. To właśnie w nich jest praca i perspektywy rozwoju, to one są atrakcyjne zarówno dla młodych, jak i dla migrantów.

Jest jeszcze jedna sprawa, na którą warto zwrócić uwagę i która w opracowaniu zostaje poruszona. Chodzi o to, że po zaspokojeniu "fundamentalnego popytu", jak to określają analitycy, pozostaje popyt związany z poprawą poziomu życia.

Innymi słowy - prędzej czy później mieszkań w Polsce będzie wystarczająco dużo, ale będziemy chcieli żyć w lokalach lepszych, większych, wykonanych z lepszych materiałów. Tego popytu nie uda się zaspokoić prawdopodobnie do lat 40.

Do tego dochodzi kwestia dostępności mieszkaniowej dla grup wrażliwych - dla osób młodych, które szukają swojego miejsca na rynku pracy poza domem rodzinnym oraz po prostu dla osób biedniejszych. Tym grupom powinny być dedykowane dobrze skrojone polityki państwa.

W jakim więc jesteśmy miejscu, jeśli chodzi o zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa? Z pewnością nie jest tak źle, jak przedstawiają to niektóre media czy część aktywistów.

Z drugiej strony, należy pamiętać, że jeszcze kilka lat zajmie nam uzupełnienie istniejących deficytów. A wraz z polepszaniem się sytuacji nasza uwaga będzie "wędrować" do kolejnych celów aspiracyjnych. Będziemy chcieli mieszkać nie tylko na swoim, ale "swoje" będzie musiało być większe i lepsze. Co będzie zresztą objawem postępu. Z drugiej strony, rosnące w wyniku polepszającej się sytuacji aspiracje utrudnią nam dostrzeganie tego, co już jako społeczeństwo osiągnęliśmy.

Kamil Fejfer, dziennikarz piszący o gospodarce, współtwórca podcastu i kanału na YouTube "Ekonomia i cała reszta"