Ceny mieszkań w Polsce nie będą szybko hamować. Jest pięć powodów

Wolniejszy wzrost cen mieszkań i malejąca liczba transakcji to główne trendy na rynku w drugim kwartale 2022 roku - oceniają analitycy rynku nieruchomości banku PKP BP. Choć zwracają uwagę, że głęboki spadek popytu kredytowego na mieszkania w efekcie serii podwyżek stóp procentowych NBP przy wolno dostosowującej się podaży (nadal dużo projektów w budowie) powoduje spowolnienie wzrostu cen mieszkań i w perspektywie roku możliwe są spadki realnych cen, to nie należy się spodziewać gwałtowanych zmian.

1. Analitycy PKO BP wskazują, że jednym z powodów są doświadczenia deweloperów z relatywnie szybkim dostosowaniem podaży mieszkań do słabszego popytu. Dzieje się tak m.in. przez wstrzymywanie rozpoczętych projektów, ich etapowanie, a także dostosowanie struktury oferty do aktualnego popytu.

2. Czynnikiem, który będzie hamować spadek cen nieruchomości, według analityków będzie także szybki wzrost stawek wynajmu przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem. Rośnie liczba osób, których nie stać na własne lokum, część z nich jest zmuszona więc wynajmować lokal.

3. Eksperci banku PKO BP zwracają także uwagę na oczekiwania inflacyjne. Długi okres wysokiej inflacji będzie sprzyjał popytowi na nieruchomości. Będą one bowiem traktowane jako aktyw chroniący oszczędności.

4. Kolejnym powodem hamującym znaczący spadek cen nieruchomości są wciąż wysokie koszty budowy ze względu na stosowanie materiałów budowlanych już z okresu wysokich cen.

5. Analitycy wskazują także, że powodem, który nie pozowali na znaczący spadek cen, jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Eksperci nie mają wątpliwości, że koszty tego funduszu deweloperzy przeniosą na ceny mieszkań.

Z tego funduszu będą zwracane środki wpłacone przez osoby kupujące mieszkanie lub dom w sytuacji upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, a także w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy, np. z powodu niedopełnienia obowiązków przez dewelopera.

W drugim kwartale 2022 roku w większości stolic wojewódzkich na rynku pierwotnym nastąpiło spowolnienie realnego wzrostu cen mieszkań rok do roku, ale nadal wzrost nominalny był dwucyfrowy. Na rynku wtórnym, który reaguje na ogół z pewnym opóźnieniem do rynku pierwotnego, ceny transakcyjne nadal rosły - czytamy w najnowszym raporcie Zespołu Analiz Nieruchomości banku PKO BP.

Po rekordowych wzrostach liczby transakcji w 2021, w pierwszym kwartale 2022 roku ich liczba spadła w niektórych miastach nawet o 80 proc.

Eksperci wskazują także, że na rynku najmu stawki w dalszym ciągu rosły.

- Jest to efekt potrzeb mieszkaniowych uchodźców wojennych z Ukrainy, wzrostu popytu na wynajem mieszkania ze strony osób, które nie mają zdolności kredytowej po zaostrzeniu polityki kredytowej banków, a także efekt oczekiwania wyższej stopy zwrotu przez inwestorów w konsekwencji wzrostu rynkowych stóp procentowych. Przy krótkookresowo ograniczonej podaży mieszkań na wynajem i dużym popycie prawdopodobnie stawki wynajmu dłużej pozostaną na wysokim poziomie - oceniają eksperci.

W drugim kwartale tego roku sprzedaż kredytów mieszkaniowych mocno spadła. Według Związku Banków Polskich wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 13,5 mld zł (-20 proc. kwartał do kwartału i  -39 proc. rok do roku). Banki udzieliły 38,4 tys. nowych kredytów – o 20 proc. mniej kwartał do kwartału i o 43 proc. mniej rok do roku. Jest to najmniej udzielonych kredytów od początku 2009 roku. Średnia wartość udzielonego kredytu ogółem w drugim kwartale 2022 roku wyniosła 350 tys. zł.

Według danych BIK w sierpniu 2022 wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe zmalała o 73 proc. rok do roku, co jest najniższym odczytem w historii badania BIK, tj. od stycznia 2008.

W sierpniu 2022 według danych bankowych raportowanych do BIK 876 tys. rachunków zostało objęte wakacjami kredytowymi o wartości 228 mld zł. Zawieszenie spłaty rat dotyczy 44,5 proc. spośród 1,97 mln złotowych kredytów mieszkaniowych i stanowi 58 proc. ich wartości do spłaty. Z wakacji kredytowych dotychczas w największym stopniu skorzystały osoby, które zaciągały kredyty w latach 2018–2019 (52,5 proc.) i 2021–2022 (53,7 proc.).

·