Wynajem długoterminowy. To dziś naprawdę dobry biznes

Najpierw pandemia, potem wojna w Ukrainie, inflacja, i ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych. To wszystko ma i będzie miało w najbliższych latach wpływ na zmiany na rynku nieruchomości.

Jak wynika z Indeksu nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON) przygotowywanego co kwartał przez portal Nieruchomosci-online.pl, na rynku nieruchomości jest dość pesymistycznie, choć, jak pokazuje analiza – dość stabilnie. Ceny bowiem gwałtownie ani nie wzrastają, ani nie spadają. Według niektórych ekspertów – wręcz się normalizują po latach boomu.

Przyznać jednak należy, że w ostatnich miesiącach zmieniły się potrzeby, a także możliwości finansowe klientów. Dziś na pierwsze miejsce wysuwa się wynajem – zarówno kawalerek, jak też nieco większych mieszkań. Kto szuka? Największe zapotrzebowanie widać wśród rodzin 2+1 i 2+2 oraz singli. Nie dziwi więc, że indywidualni nabywcy kupują nieruchomości w celach stricte inwestycyjnych, szczególnie małe metraże za gotówkę. Według prognoz pośredników w najbliższym czasie sytuacja na rynku najmu pozostanie stabilna z szansą na dalszy rozwój, o czym mówią wyniki badania nastrojów po III kw. 2022 r.

Takie wnioski płyną również z konferencji online pt. "Nastroje na rynku nieruchomości. Analiza i prognozy na 2023", która odbyła się 3 listopada na portalu money.pl. W debacie udział wzięli specjaliści i eksperci na co dzień zajmujący się finansami i rynkiem nieruchomości – dr hab. Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, dr Jacek Furga z Centrum AMRON przy Związku Banków Polskich, Grzegorz Kiełpsz, przewodniczący rady nadzorczej Dom Development i prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Ewa Klos-Rychter, właścicielka KLOS Kancelarii Prawnej, Nieruchomości, jak również Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl (portalu będącego partnerem konferencji).

Konferencję w formie dwóch paneli ("Kryzys, zastój czy unormowanie? Co czeka rynek nieruchomości w 2023?" oraz "Rynek pierwotny w 2023 roku – Czekać czy inwestować?") prowadził Patrycjusz Wyżga, dziennikarz Wirtualnej Polski.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Wynajem to dziś dobry biznes. Trend ten mocno przyspieszył po 24 lutego, gdy rozpoczęła się wojna w Ukrainie. Popyt na mieszkania wzrósł czterokrotnie w porównaniu z poprzednim rokiem. Mimo że jest już po rozpoczęciu roku akademickiego, to nadal potrzeby są spore, choć co zrozumiałe nie takie duże jak siedem miesięcy temu.

Jest to bezpośrednio powiązane z kontynuacją wojny oraz ograniczeniami w dostępiedo kredytów – czytamy we wspomnianym wcześniej raporcie.

– Najgorszy czas na zakup nieruchomości już minął. Dziś sprzedający dają przestrzeń do negocjacji ceny – twierdzi mecenas Ewa Klos-Rychter i zaznacza, że obecnie rynek ulega wreszcie normalizacji.

W każdym razie inwestycja, czyli zakup mieszkania – czy to dużego, czy małego – to dobra decyzja, ale musi być realizowana z pewną dozą ostrożności.

Decydującym elementem przy jej podejmowaniu może być długość życia oferty. Co to oznacza? To, że kupując kawalerkę, możemy ją wynająć bardzo szybko. Przy obecnym popycie, nawet w kilka dni. Na wynajem większego mieszkania możemy potrzebować nieco więcej czasu, ale i tak poszukiwania najemcy nie powinny potrwać długo – od jednego miesiąca do trzech.

- Jak pokazuje badanie nastrojów pośredników, przy najmie większych mieszkań 50 proc. ankietowanych spodziewa się dalszych wzrostów stawek, a 40 proc.— stabilizacji już i tak wysokich czynszów — mówi Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl.

Największą barierą jest sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Z jednej strony banki zaostrzyły politykę kredytową, z drugiej sami klienci obawiają się niepewnej sytuacji gospodarczej, inflacji i niestabilnego otoczenia prawnego.

Wielu potencjalnych klientów wstrzymuje się więc z zakupem nieruchomości. Bo może będzie taniej albo łatwiej. Jak przekonują eksperci – niekoniecznie. Widmo stagnacji będzie nam towarzyszyć co najmniej kilka kwartałów, w najgorszym przypadku 4–5 lat.

Zanim więc dojdzie do zauważalnych zmian na rynku i oferty będą droższe, a oferowane nieruchomości mniejsze – mamy jeszcze szansę na zakup mieszkania w dobrej lokalizacji, o satysfakcjonującej nas powierzchni i rozkładzie. I to co najważniejsze – za rozsądne pieniądze. Dziś bez trudu możemy bowiem negocjować cenę, o czym też przekonuje Grzegorz Kiełpsz, przewodniczący Rady Nadzorczej Dom Development.

Z kolei dr Jacek Furga z Centrum AMRON przy Związku Banków Polskich uważa, że dziś klient – mimo że ceny wzrosły o 20–30 proc. – wciąż jest w stanie kupić duże mieszkanie w centrum za 500 tys. zł.

Natomiast Grzegorz Kiełpsz podkreśla jednak, że z każdym kolejnym rokiem będziemy mogli za tę kwotę kupić coraz mniejsze lokum.

– Już teraz za 300 tys. zł nie znajdziemy średniej wielkości mieszkania w dużym mieście. Jeśli już – to w obrębie ok. 50 km od miasta. A to duża odległość – przyznaje Alicja Palińska z Nieruchomości-online.pl.

Oprócz cen na wysokim poziomie problemem staje się również podaż ofert. Obecnie nieruchomości na sprzedaż jest mniej niż jeszcze kilka miesięcy temu, a widma spodziewanego wysypu ogłoszeń po atrakcyjnych cenach nie widać, co przedstawiają dane z serwisu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl.

Zakup nieruchomości znacznie dalej od centrum obecnie z pewnością ułatwia infrastruktura.

Jak zauważa dr Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, wiele osób decyduje się na nieruchomości w miejscowościach, które łączy z aglomeracją np. Kolej Dolnośląska. Podobnie zresztą jest z drogami ekspresowymi. Dziś przejazd do miasta, a następnie przesiadka do pociągu czy tramwaju zajmuje mniej czasu niż przebijanie się autem przez korki w mieście.

Podobnie wygląda to w Trójmieście, Krakowie, Poznaniu czy miejscowościach podwarszawskich. Dojazd z nich do centrum miasta to mniejsze wyzwanie niż np. codzienna podróż z położonej na północy warszawskiej Białołęki. I co najważniejsze: cena za mieszkanie pod miastem może być dużo niższa niż zakup tego samego lokum bliżej centrum miejskiej aglomeracji.