Wynajem długoterminowy. To dziś naprawdę dobry biznes

Najpierw pandemia, potem wojna w Ukrainie, inflacja, i ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych. To wszystko ma i będzie miało w najbliższych latach wpływ na zmiany na rynku nieruchomości.

Jak wynika z Indeksu nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON) przygotowywanego co kwartał przez portal Nieruchomosci-online.pl, na rynku nieruchomości jest dość pesymistycznie, choć, jak pokazuje analiza – dość stabilnie. Ceny bowiem gwałtownie ani nie wzrastają, ani nie spadają. Według niektórych ekspertów – wręcz się normalizują po latach boomu.

Przyznać jednak należy, że w ostatnich miesiącach zmieniły się potrzeby, a także możliwości finansowe klientów. Dziś na pierwsze miejsce wysuwa się wynajem – zarówno kawalerek, jak też nieco większych mieszkań. Kto szuka? Największe zapotrzebowanie widać wśród rodzin 2+1 i 2+2 oraz singli. Nie dziwi więc, że indywidualni nabywcy kupują nieruchomości w celach stricte inwestycyjnych, szczególnie małe metraże za gotówkę. Według prognoz pośredników w najbliższym czasie sytuacja na rynku najmu pozostanie stabilna z szansą na dalszy rozwój, o czym mówią wyniki badania nastrojów po III kw. 2022 r.

Takie wnioski płyną również z konferencji online pt. "Nastroje na rynku nieruchomości. Analiza i prognozy na 2023", która odbyła się 3 listopada na portalu money.pl. W debacie udział wzięli specjaliści i eksperci na co dzień zajmujący się finansami i rynkiem nieruchomości – dr hab. Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, dr Jacek Furga z Centrum AMRON przy Związku Banków Polskich, Grzegorz Kiełpsz, przewodniczący rady nadzorczej Dom Development i prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Ewa Klos-Rychter, właścicielka KLOS Kancelarii Prawnej, Nieruchomości, jak również Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl (portalu będącego partnerem konferencji).

Konferencję w formie dwóch paneli ("Kryzys, zastój czy unormowanie? Co czeka rynek nieruchomości w 2023?" oraz "Rynek pierwotny w 2023 roku – Czekać czy inwestować?") prowadził Patrycjusz Wyżga, dziennikarz Wirtualnej Polski.

Wynajem to dziś dobry biznes. Trend ten mocno przyspieszył po 24 lutego, gdy rozpoczęła się wojna w Ukrainie. Popyt na mieszkania wzrósł czterokrotnie w porównaniu z poprzednim rokiem. Mimo że jest już po rozpoczęciu roku akademickiego, to nadal potrzeby są spore, choć co zrozumiałe nie takie duże jak siedem miesięcy temu.

Jest to bezpośrednio powiązane z kontynuacją wojny oraz ograniczeniami w dostępiedo kredytów – czytamy we wspomnianym wcześniej raporcie.

– Najgorszy czas na zakup nieruchomości już minął. Dziś sprzedający dają przestrzeń do negocjacji ceny – twierdzi mecenas Ewa Klos-Rychter i zaznacza, że obecnie rynek ulega wreszcie normalizacji.

W każdym razie inwestycja, czyli zakup mieszkania – czy to dużego, czy małego – to dobra decyzja, ale musi być realizowana z pewną dozą ostrożności.

Decydującym elementem przy jej podejmowaniu może być długość życia oferty. Co to oznacza? To, że kupując kawalerkę, możemy ją wynająć bardzo szybko. Przy obecnym popycie, nawet w kilka dni. Na wynajem większego mieszkania możemy potrzebować nieco więcej czasu, ale i tak poszukiwania najemcy nie powinny potrwać długo – od jednego miesiąca do trzech.

- Jak pokazuje badanie nastrojów pośredników, przy najmie większych mieszkań 50 proc. ankietowanych spodziewa się dalszych wzrostów stawek, a 40 proc.— stabilizacji już i tak wysokich czynszów — mówi Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl.

Największą barierą jest sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Z jednej strony banki zaostrzyły politykę kredytową, z drugiej sami klienci obawiają się niepewnej sytuacji gospodarczej, inflacji i niestabilnego otoczenia prawnego.

Wielu potencjalnych klientów wstrzymuje się więc z zakupem nieruchomości. Bo może będzie taniej albo łatwiej. Jak przekonują eksperci – niekoniecznie. Widmo stagnacji będzie nam towarzyszyć co najmniej kilka kwartałów, w najgorszym przypadku 4–5 lat.

Zanim więc dojdzie do zauważalnych zmian na rynku i oferty będą droższe, a oferowane nieruchomości mniejsze – mamy jeszcze szansę na zakup mieszkania w dobrej lokalizacji, o satysfakcjonującej nas powierzchni i rozkładzie. I to co najważniejsze – za rozsądne pieniądze. Dziś bez trudu możemy bowiem negocjować cenę, o czym też przekonuje Grzegorz Kiełpsz, przewodniczący Rady Nadzorczej Dom Development.

Z kolei dr Jacek Furga z Centrum AMRON przy Związku Banków Polskich uważa, że dziś klient – mimo że ceny wzrosły o 20–30 proc. – wciąż jest w stanie kupić duże mieszkanie w centrum za 500 tys. zł.

Natomiast Grzegorz Kiełpsz podkreśla jednak, że z każdym kolejnym rokiem będziemy mogli za tę kwotę kupić coraz mniejsze lokum.

– Już teraz za 300 tys. zł nie znajdziemy średniej wielkości mieszkania w dużym mieście. Jeśli już – to w obrębie ok. 50 km od miasta. A to duża odległość – przyznaje Alicja Palińska z Nieruchomości-online.pl.

Oprócz cen na wysokim poziomie problemem staje się również podaż ofert. Obecnie nieruchomości na sprzedaż jest mniej niż jeszcze kilka miesięcy temu, a widma spodziewanego wysypu ogłoszeń po atrakcyjnych cenach nie widać, co przedstawiają dane z serwisu ogłoszeniowego Nieruchomosci-online.pl.

Zakup nieruchomości znacznie dalej od centrum obecnie z pewnością ułatwia infrastruktura.

Jak zauważa dr Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, wiele osób decyduje się na nieruchomości w miejscowościach, które łączy z aglomeracją np. Kolej Dolnośląska. Podobnie zresztą jest z drogami ekspresowymi. Dziś przejazd do miasta, a następnie przesiadka do pociągu czy tramwaju zajmuje mniej czasu niż przebijanie się autem przez korki w mieście.

Podobnie wygląda to w Trójmieście, Krakowie, Poznaniu czy miejscowościach podwarszawskich. Dojazd z nich do centrum miasta to mniejsze wyzwanie niż np. codzienna podróż z położonej na północy warszawskiej Białołęki. I co najważniejsze: cena za mieszkanie pod miastem może być dużo niższa niż zakup tego samego lokum bliżej centrum miejskiej aglomeracji.