"Wystarczy groźba zajęcia telewizora, a 'zawodowi dłużnicy' przypominają sobie, że mają pieniądze". Licytacja kota i inne mity

- Co innego licytacje nieruchomości. Coraz częściej stają do nich "profesjonaliści". Kupują mieszkania, remontują, a następnie sprzedają lub wynajmują. Mają swoje sposoby, by porozumieć się z dotychczasowymi mieszkańcami – bo bardzo często licytuje się mieszkania z lokatorami. Jakie to sposoby? Tego nie wiem. Moja rola kończy się wcześniej – mówi Andrzej Ritmann, komornik sądowy i rzecznik prasowy Izby Komorniczej w Łodzi.

To nasze drugie spotkanie. Poprzednia rozmowa dotyczyła różnych mitów, z którymi mierzą się komornicy. Kontynuując ten trop – jakie nieprawdziwe wyobrażenia pokutują w odniesieniu do licytacji?

- Najwięcej jest ich tam, gdzie emocje są najsilniejsze, a więc przy egzekucji z nieruchomości - mówi Ritmann.

Popularnością cieszą się programy telewizyjne, w których ludzie skarżą się na to, że stali się ofiarami urzędników i jakichś "układów". Schemat jest zawsze ten sam: dziennikarz odwiedza bohaterów w domu, który za chwilę zostanie zlicytowany albo pokazują oni zdjęcia domu, który już stracili. Są łzy, emocje – i zawsze to samo oskarżenie: "dlaczego komornik wycenił dom tak nisko?".

Zobacz też: Upadłość konsumencka krok po kroku. Ekspert wyjaśnia

- To sztandarowy zarzut wobec komorników, który często pada choćby w pewnym popularnym programie interwencyjnym w telewizji publicznej: że nieruchomość została sprzedana znacznie poniżej jej wartości. Typowy odcinek o "bezdusznym komorniku" wygląda tak, że reporter jedzie do skromnego i zabiedzonego domku na skraju wsi. Bohaterowie przekonują, że wart jest ponad pół miliona, a komornik oszacował ledwie na sto tysięcy. Później jest porównanie, że w tej samej miejscowości domy o podobnej powierzchni osiągają cenę po 10 tys. za metr kwadratowy. Tylko nikt nie wyjaśnia, że chodzi o domy lepiej położone i zdecydowanie lepiej utrzymane - przekonuje.

- Kupować po cenach realnych, a sprzedawać po cenach z programów znanej Pani Redaktor – to byłby interes życia – dodaje z uśmiechem.

A tak zupełnie na poważnie: Ritmann wyjaśnia, że w interesie komornika naprawdę nie leży zaniżanie ceny. Przecież swoją kancelarię utrzymuje wyłącznie z opłaty egzekucyjnej, która stanowi procent od ceny sprzedaży.

- Nieprawdziwe jest już samo stwierdzenie, że "komornik zaniżył wartość". O ile wartość ruchomości może oszacować komornik, to w przypadku nieruchomości musi to być dokonane przez biegłego z listy biegłych sądowych. To nie są przypadkowi ludzie, tylko profesjonaliści. Nie mogą sobie pozwolić na błędy, bo stracą zaufanie komorników i nie będą dostawać zleceń - zapewnia. - Zresztą dłużnik może zaskarżyć wycenę.

Ten zarzut o celowym zaniżaniu wyceny wziął się być może stąd, że ludzie myślą, że komornik chce "opchnąć" atrakcyjny dom czy mieszkanie swoim znajomym.

- Zdarzyło mi się kilkakrotnie, że przyszedł do mnie, nazwijmy go, "biznesmen" i proponował, żebym nie ogłaszał licytacji. On kupi to, co go interesuje, a mnie odpali działkę. Koledzy też mieli takie propozycje, ale nie wyobrażam sobie, by ktokolwiek choćby przez moment rozważał taką możliwość.

Komornik jak sprzedawca na Allegro

Taki scenariusz jest mało prawdopodobny między innymi dlatego, że komornicy w całej Polsce muszą umieszczać informację o dosłownie każdej licytacji w specjalnym serwisie www.licytacje.komornik.pl.

Obowiązkowo zamieszczają wzmiankę o każdej, nawet najdrobniejszej rzeczy, która pójdzie "pod młotek". Dzięki temu wzrasta szansa na sprzedaż za dobrą cenę. Zanim powstał serwis, obwieszczenia można było co najwyżej powiesić w witrynie kancelarii oraz wydrukować w lokalnej gazecie. Tyle że szansa, że osoba zainteresowana starodrukiem, bronią japońską czy wyposażeniem gabinetu stomatologicznego dotrze do wiadomości o licytacji za pomocą gazety, była mała. Tracił dłużnik, bo jego dług nie malał, tracił wierzyciel, bo nie otrzymywał należnych mu pieniędzy.

Wkrótce ma być jeszcze prościej, bo Krajowa Rada Komornicza (KRK) szykuje się do uruchomienia serwisu, który media zdążyły określić "komorniczym Allegro". Skojarzenie uzasadnione, bo reguły udziału w elektronicznej licytacji będą zbliżone do obowiązujących przy kupowaniu przedmiotów na komercyjnych portalach aukcyjnych. Trzeba się będzie zarejestrować oraz wpłacić wysokości 10 proc. wartości kwoty oszacowania.

Twórcy serwisu mają nadzieję, że możliwość licytowania bez wychodzenia z domu zwiększy zainteresowanie licytacją ruchomości. Dziś na zajęty sprzęt elektroniczny czy zabytkowe meble po prostu nie ma chętnych. Dane KRK mówią o tym, że licytacje ruchomości odpowiadają tylko za 0,7 proc. wszystkich przychodów uzyskiwanych z licytacji.

- Na licytacjach komorniczych na pewno opłaca się kupować rzeczy nietypowe, np. można trafić na profesjonalne urządzenia do siłowni, z których następnie można korzystać w domu. Sprzedawane są za ułamek ceny, a są dobrej jakości. Albo sztukę, przedmioty kolekcjonerskie – wyjaśnia Ritmann.

Co innego sprzęty gospodarstwa domowego. Kupujący nie wie, w jakim są stanie. Jeśli okaże się, że dzień po zakupie przestaną działać, nie może wysunąć żadnych pretensji wobec komornika czy dłużnika. A nawet, jeśli zlicytowany został nowy telewizor, to z chwilą przybicia uprawnienia wynikające z gwarancji wygasają.

Ritmann przyznaje, że komornicy unikają zajmowania ruchomości i często robią to tylko na wyraźny wniosek wierzyciela.
Nie wiadomo, kiedy ruszą e-licytacje, bo termin uruchomienia serwisu był już kilkakrotnie przekładany.

Jak będzie działało "komornicze Allegro" – wszyscy możemy się domyślać. A jak dziś wygląda licytacja? Licytacja ruchomości może się odbywać w kancelarii komorniczej, sądzie lub innym dowolnym miejscu, nawet mieszkaniu dłużnika. Komornik podaje cenę wywoławczą, a następnie podnosi ją o kwotę oferowaną przez uczestników. Gdy trzykrotnie zostanie wyczytana ta sama cena i nikt nie będzie chciał jej przebić, wygrywa osoba, która zaproponowała najwyższą sumę. Komornik dokonuje przybicia i przedmiot staje się własnością zwycięskiego licytanta.

- Niekiedy towarzyszą temu ogromne emocje. Zdarzyło mi się, że licytujący do tego stopnia zaangażowali się w podbijanie ceny, że wystawione przedmioty zostały sprzedane za cenę dużo wyższą od rzeczywistej wartości – mówi Ritmann. – Pamiętam licytację auta oszacowanego na 5 tys. Wystartowaliśmy z poziomu 2,5 tys. Sprzedałem go za 12 tys.

Nowy właściciel dopiero gdy ochłonął, zrozumiał, że mocno przepłacił. Następnego dnia przyszedł do kancelarii prosić o cofnięcie transakcji, ale zgodnie z przepisami nie jest to możliwe.

Idąc na licytacje, należy zabrać ze sobą gotówkę, bo jeśli wartość zlicytowanego przedmiotu nie przekracza 500 zł, kwotę należy zapłacić od razu. Gdy jest wyższa niż 500 zł, trzeba od razu wpłacić minimum 1/5 ceny (ale nie mniej niż 500 zł), a resztę kwoty uiścić do południa dnia następnego.

W przypadku nieruchomości jest możliwość wpłaty pieniędzy w ciągu dwóch tygodni od dnia wylicytowania domu lub mieszkania. Istnieje możliwość przedłużenia tego terminu o 30 dni, ale trzeba wcześniej złożyć wniosek do sądu.

Zanim przedmiot trafi na licytację, musi zostać zajęty. Komornik przychodzi do domu dłużnika i wybiera rzeczy, które mogłyby zostać zlicytowane. Zabieranie dziecku akordeonu jest filmową fikcją. Tak naprawdę żadnych rzeczy nie wynosi, a jedynie wpisuje przedmiot do protokołu oraz umieszcza na nim naklejkę. Do czasu licytacji dłużnik może normalnie z tej rzeczy korzystać (mówiąc językiem prawników: rzecz pozostaje w pieczy u dłużnika. Jeśli istnieje ryzyko, że nie będzie o nią dbał lub się jej pozbędzie, na "opiekuna" wyznacza się kogoś innego, np. członka rodziny).

Komornik nie ma dowolności co do tego, co można zająć: ustawa zakazuje zajęcia rzeczy, które "są niezbędne do utrzymania". A więc na przykład pościeli, żywności, urządzeń domowych, bielizny i ubrań. Sporo niejasności budzi obowiązek pozostawienia narzędzi i urządzeń koniecznych do wykonywania pracy.

- Weźmy przykład dziennikarza. Czy prywatny komputer zawsze jest mu niezbędny do pracy? Jeśli jest "wolnym strzelcem", to zajmować go nie wolno, ale jeśli jest zatrudniony w redakcji, to na pewno ma dostęp do komputera służbowego, więc prywatnego nie traktowałbym jako przedmiot wyłączony spod egzekucji – zastanawia się Ritmann.

Czego jeszcze komornik nie może zająć? Przykładowo, trzeba dłużnikowi zostawić jedną krowę lub dwie kozy albo trzy owce potrzebne do wyżywienia dłużnika i jego rodziny. O psach i kotach ustawa milczy.

- Jakkolwiek niezręcznie by to nie brzmiało, egzekucję ze zwierząt prowadzi się jak z ruchomości, choć osobiście nie znam komornika, który by zajął domowego pupila. Przypominam sobie natomiast przypadek, gdy zajęte zostały psy w hodowli, ale to były zwierzęta przeznaczone na sprzedaż. Psy pozostały pod opieką hodowcy – wyjaśnia wątpliwości.

Swego czasu internet rozgrzały zdjęcia rzekomo zajętego kota. Szybko wyszło na jaw, że dłużniczkę poniosła fantazja: zdjęła naklejkę z zajętego zegara, nakleiła kotu na grzbiet i opublikowała w portalu społecznościowym wpis o treści: "Aplikant komornik, będąc bezradny, dokonał oplombowania. I to nie żart. To jest nasza Polska".

Popełniła przy okazji przestępstwo polegające na usunięciu naklejki z zajętej rzeczy. Nie wolno tego robić.

- Był to absurdalny pomysł, ale naprawdę przerażające było to, że ludzie dali się na to nabrać. Na poważnie wziął to nawet dziennikarz dużej stacji, który chciał zrobić materiał o jakimś "idiocie-aplikancie", który zajął kota. Jak fatalną musi mieć opinię nasz zawód, że rozsądni ludzie są skłonni uwierzyć w takie bzdury!

Licytacja nieruchomości odbywa się w obecności i pod nadzorem sędziego. Każdy chętny musi wpłacić rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania. Rękojmia jest zaliczana na poczet ceny sprzedaży, zaś pozostałym licytantom jest niezwłocznie zwracana. Nie należy licytować pochopnie: jeżeli licytujący nabędzie nieruchomość i nie zapłaci jej ceny w wyznaczonym terminie, traci rękojmię.

Zarówno ruchomości, jak i nieruchomości są licytowane w maksymalnie dwóch terminach. W pierwszym cena wywoławcza sprzedaży wynosi ¾ ceny oszacowania, a jeżeli nie znajdzie się kupiec, wyznacza się na wniosek wierzyciela drugi termin licytacji. Wówczas cena wywoławcza jest bardziej atrakcyjna, bo spada do ⅔ ceny oszacowanej nieruchomości lub połowy wartości oszacowania w przypadku ruchomości.

Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, a wierzyciel nie przejmie nieruchomości po cenie wywoławczej, postępowanie egzekucyjne zostaje umorzone i nowa egzekucja z tej nieruchomości może odbyć się nie wcześniej niż po upływie 6 miesięcy.

- Niekiedy licytujących gubi chciwość. Na pierwszej licytacji tylko "badają grunt", bo od razu zakładają, że kupią na drugiej, gdy cena wywoławcza będzie niższa. Zapominają tylko, że identyczny plan mają inni zainteresowani. I tak, na drugą licytację przychodzi kilkanaście osób, które licytują tak zawzięcie, że można zapomnieć o niskiej cenie – opowiada Ritmann. – Na koniec okazuje się, że korzystniej było kupić od razu.

Zajęcie nieruchomości to ostateczność, ale nie można jej wykluczyć nawet przy relatywnie małym zadłużeniu. Teoretycznie nawet dług w kwocie kilku tysięcy złotych może doprowadzić do tego, że wierzyciel zażąda zlicytowania mieszkania – a komornik nie może się sprzeciwić, bo w postępowaniu jest związany wnioskiem wierzyciela.

Potwierdził to w 2015 r. Sąd Najwyższy, ale rozwiązanie takie jest krytykowane. Rzecznik Praw Obywatelskich w 2016 r. wezwał Ministra Sprawiedliwości do zmiany przepisów, tak by można prowadzić egzekucję z nieruchomości dopiero od określonej wysokości zadłużenia. W przeciwnym razie przepisy będą niezgodne z Konstytucją, która stanowi, że władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli oraz przeciwdziałają bezdomności.
Postulat ten nadal czeka na realizację.

Inna sprawa, że zajęcie nieruchomości i realna groźba utraty domu na niejednego dłużnika działa otrzeźwiająco.

- Nagle okazuje się, że pieniądze na spłatę zadłużenia są. Mówię tu jednak o "zawodowych dłużnikach", czyli osobach, które z niepłacenia uczyniły sobie sposób na życie. Mają pieniądze, ale wygodniej jest nie płacić – opowiada Ritmann.

Niekiedy zaplanowane licytacje nie dochodzą do skutku. Powody są różne. Dłużnik może spłacić należność, sąd może dopatrzyć się błędu formalnego i wstrzymać egzekucję. Wreszcie - wierzyciel może złożyć wniosek o zawieszenie lub umorzenie postępowania.

Może też zginąć przedmiot licytacji. Tak się często dzieje w przypadku ruchomości. Dłużnik wie, że ma przyjechać zajętym samochodem, a znika jak kamień w wodę – i on, i auto. To przestępstwo, ale niestety uważane za takie o niskiej szkodliwości społecznej, więc włos mu z głowy raczej nie spadnie.

Choć bywa i bardziej spektakularnie.

- Zająłem kiedyś dwie suwnice bramowe. Jedna ważyła 8, druga – 30 ton. Między zajęciem a licytacją minęło 7 miesięcy, bo dłużnik składał skargę, było jakieś zawieszenie postępowania. W dniu licytacji przyjechałem na miejsce, a suwnic nie ma!
Złożyłem zawiadomienie o usunięciu spod zajęcia przedmiotu znacznej wartości. Okazało się, że w międzyczasie firma dłużna popadła w stan likwidacji, a były prezes ostatniego dnia urzędowania po prostu te urządzenia sprzedał.

Ritmann opowiada, że został wezwany do prokuratury w charakterze świadka.

- Prokuratora interesowało tylko to, czy okleiłem suwnice zgodnie z przepisem. Okleiłem, ale były prezes twierdził, że żadnych kartek nie było. Wyjaśniam prokuratorowi, że suwnice stały na zewnątrz, padał na nie śniegi i deszcz, więc znaki zajęcia mogły się odkleić. A o tym, że są zajęte, prezes doskonale wiedział, bo złożył podpis pod protokołem zajęcia – opowiada.

Finał sprawy: brak znamion przestępstwa, prezesowi nie postawiono zarzutów o utrudnianiu postępowania.

- W Polce warto być dłużnikiem – kwituje we właściwy dla siebie sposób komornik. – Kiedy zaczynałem pracę 25 lat temu, ludzie bardziej sumiennie spłacali długi. Teraz jest bardzo dużo kombinatorów. Nie wiem, z czego to wynika. Pewnie jakiś znak czasów.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? A może też odwiedzili cię oszuści? Napisz nam przez dziejesie.wp.pl