Minister funduszy walczy z deweloperami. Zrobiła pierwszy krok

Chęć wystosowania takiej prośby, minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zapowiadała w ubiegłym tygodniu, tłumacząc to tym, iż "polityka mieszkaniowa powinna być szczególnie chroniona, a sprawa wysokich marż dogłębnie i rzetelnie zbadana". Odnosiła się wówczas do wcześniejszego komentarza Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który przekazał PAP Biznes, że nie ma podstaw do uznania, iż mogłoby istnieć na tyle szerokie niedozwolone porozumienie, aby ukształtować wysokość cen i marż.

W opublikowanym przez nią w poniedziałek na platformie "X" piśmie czytamy, że Pełczyńska-Nałęcz zwraca się z prośbą o przeanalizowanie źródeł wzrostu marż firm deweloperskich w latach 2016-2024, zbadanie zasad konkurencji na rynku usług deweloperskich pod kątem istnienia porozumienia cenowego lub wykorzystania pozycji dominującej i zbadanie zawieranych umów przez konsumentów i deweloperów pod katem naruszania zbiorowych interesów klientów.

"Zarówno obecny poziom marż firm deweloperskich, jak i ich wzrost w latach 2016-2024, są wyjątkowo wysokie" - tłumaczy minister w piśmie do UOKiK. Powołuje się na publikację Narodowego Banku Polskiego, z której wynika, że szacowany zysk netto nowych mieszkań wśród deweloperów w 2023 roku wyniósł 22 proc., tym samym "znacznie przewyższając marże w innych segmentach branży budowlanej".

"Wyjaśnienia podane przez Biuro Prasowe UOKiK dot. źródeł wzrostu marż są niesatysfakcjonujące" - oceniła. Dodała również, że rynek firm deweloperskich nie jest "rynkiem rozdrobionym". "Za niemal jedną trzecią przychodów na rynku budowlanym odpowiada pięć największych firm, z czego wszystkie działają na rynku mieszkaniowym" - zauważyła Pełczyńska-Nałęcz. Powołując się na dane "Deweloperskiego Funduszu Inwestycyjnego" wskazała, że w 2024 r. dwie firmy deweloperskie miały pomiędzy 1801 a 200 aktywnych nabywców, kolejne dwie 801-1000, dwie pomiędzy 401-600, a 19 firm pomiędzy 201 a 400 nabywców.

"Cała reszta podmiotów zaś charakteryzuje się mniejszą skalą, posiadając mniej niż 200 nabywców. Może to świadczyć o koncentracji dużej części branży wśród 6, lub 25 największych podmiotów" - stwierdziła. W ocenie minister, takie ukształtowanie rynku zwiększa prawdopodobieństwo istnienia porozumienia cenowego lub wykorzystywanie pozycji dominującej czemu - jak podkreśliła - powinien przyjrzeć się Urząd.

Doświadczenie kredytów frankowych wskazuje, że w przypadku tak istotnych z perspektywy finansowej oraz dobrobytu obywateli obszarów państwo powinno zapobiegać powstawaniu problemów, a nie reagować post-factum - oceniła.

W opinii Pełczyńskiej-Nałęcz działalność UOKiK w obszarze nieruchomości powinna być proaktywna, a rynek stale monitorowany pod kątem konkurencji i praktyk naruszających interesy konsumentów.

Na początku ubiegłego tygodnia Pełczyńska-Nałęcz na platformie "X" informowała, że "marże deweloperów są najwyższe w historii i ponad dwa razy wyższe niż średnia europejska". "Czas, by przyjrzał się temu Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów" - mówiła wówczas.

Do tych słów w oświadczeniu przesłanym PAP Biznes odniósł się UOKiK, który przekazał, że co do zasady przedsiębiorcy mają swobodę ustalania cen oraz marż. Urząd dodał, że istnieją dwa przypadki, w których urzędy odpowiedzialne za ochronę konkurencji mogą pośrednio ingerować w kształtowanie cen: jeżeli ceny są wynikiem porozumienia ograniczającego konkurencję lub stanowią nadużycie pozycji przez przedsiębiorcę posiadającego dominację na danym rynku.

"Należy przy tym stanowczo podkreślić, iż nie mamy obecnie dowodów do twierdzeń, iż ceny bądź marże na tym rynku mogły być kształtowane w wyniku niedozwolonego porozumienia. Jeśli Pani Minister Pełczyńska – Nałęcz bądź ktokolwiek dysponuje w tym zakresie informacjami pozwalającymi twierdzić, iż do tego typu porozumienia może lub mogło dochodzić, to prosimy o ich niezwłocznie przekazanie do UOKiK" - napisał wówczas Urząd. "Takimi dowodami na tę chwilę nie dysponujemy – sama wysokość cen czy marż nie jest w tym zakresie absolutnie wystarczająca" - dodał.

Po odpowiedzi urzędu, Pełczyńska-Nałęcz zapowiedziała wystosowanie pisma.

Na wpis Pełczyńskiej-Nałęcz na platformie X zareagował Polski Związek Firm Deweloperskich. "Mamy nadzieję, że poświęci Pani również wiele uwagi i zaangażowania w odmrożenie nowelizacji ustawy o budownictwie społecznym, o co od kilku dni apelujemy" - napisano.

"Popieramy rozwój budownictwa społecznego jako alternatywę dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na warunkach komercyjnych. A dopłaty do 'naszego biznesu' nie istnieją" - dodał PZFD w kolejnym wpisie.