Tak pękała niemiecka bańka nieruchomości. Media ujawniają sieć niejasnych powiązań

Niemiecki rynek nieruchomości zmaga się z olbrzymimi problemami. Eksperci mówią już wprost o pęknięciu bańki, na co dowodem mają być m.in. spadki cen. Dowodem jest też upadek dwóch gigantów - spółek Adler Group i Signa Holding, które realizowały jedne z największych projektów budowlanych. Spektakularne bankructwa odsłoniły inny problem niemieckiego rynku - nie do końca jasne zasady funkcjonowania niewielkich firm pożyczkowych, które były zdolne finansować olbrzymie inwestycje. W jaki sposób?

Przykładem takiej spółki jest Corestate, która dziś sama zmaga się z problemami. Ta niewielka firma pożyczkowa finansowało niektóre z bardziej ryzykownych inwestycji w Niemczech. Również te, w które zaangażowane były powyższe spółki.

Zanim jednak zaangażowała się w duże projekty zaczynała dość skromnie - od skupowania z rynku nieruchomości, które były zbyt małe dla poważniejszych graczy. W ten sposób budowała swój portfel i stawała się coraz większa.

Jak wyjaśnia Bloomberg Corestate to przykład spółki, która wykorzystała olbrzymie zasoby taniego pieniądza. Dzięki czemu słabo skapitalizowani deweloperzy mogli budować ogromne imperia. Co równie ważne niektórzy deweloperzy, których projekty można uznać za wręcz spekulacyjne, byli częściowo własnością największych akcjonariuszy Corestate, którzy liczyli na to, że sprzedadzą projekty za ogromne sumy, nawet zanim zostaną ukończone.

Jednym z najbardziej jaskrawych przykładów jest zakup budynku w Norymberdze, znanego jako projekt "Q". Został przeprowadzony dla Bayerische Versorgungskammer, funduszu emerytalnego, którego różne portfele były nadzorowane przez Corestate.

Eldorado niemieckich deweloperów przerwały wojna w Ukrainie. A raczej jej konsekwencje. Stopy procentowe - ujemne przed wybuchem wojny w Ukrainie - gwałtownie wzrosły. A to zburzyło wypracowany model finansowania inwestycji. Wielu deweloperów pozostało z przysłowiową ręką w nockniku - z projektami opartymi na nierealistycznych zabezpieczeniach w postaci wysokich czynszów i cen sprzedaży.

Przykład? Project Investment, kolejny deweloper, który ogłosił bankructwo, był w trakcie realizacji blisko 120 inwestycji o wartości 3,2 mld euro w największych niemieckich miastach – Berlinie, Monachium i Hamburgu. Podobny los spotkał także m.in. firmę deweloperską Euroboden, która działała na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych od 1999 roku.

Cenę za tę "ucztę deweloperów" płacą dziś fundusze emerytalne, ubezpieczyciele i inwestorzy, których Corestate przyciągnęło obietnicą dwucyfrowych zwrotów. Nie chodzi tylko o małych indywidualnych graczy  - amerykańskie firmy inwestycyjne, takie jak Pacific Investment Management Co. i Fidelity, również stoją w obliczu sporych strat.

Według Bloomberga niemiecka spółka miała nie tylko inwestować w ryzykowne projekty, ale i zawyżać wartość niektórych nieruchomości.

Widzimy teraz konsekwencje tego, jak niskie stopy procentowe i łatwy pieniądz sprawiły, że kupującym zbyt łatwo mogli zawyżać wartości nieruchomości i budować niejasne relacje bez wiedzy inwestorów - ocenił w rozmowie z agencją Nicholas Ryder, profesor z Cardiff University's School of Law and Politics.

Bloomberg opisuje też powiązania ze spółką dwóch potentatów na niemieckim rynku nieruchomości. Pierwszy z nich Norbert Ketterer, stał się kluczowym udziałowcem Corestate jeszcze przed wprowadzeniem spółki na giełdę. Tuż po IPO (miało miejsce w roku 2017) Corestate udzieliła firmom kontrolowanym przez biznesmena finansowania. Stało się to krótko przed tym, gdy kurs spółki zaczął gwałtownie spadać. Gdy Corestate straciła na wartości, Ketterer się z niej wycofał. "W kieszeni" pozostało mu jednak finansowanie dla powiązanych z jego spółkami projektów.

Jeszcze wcześniej, bo niemal tuż po IPO, spółkę opuścił jej współzałożyciel - Raph Winter. W krótkim czasie wyprzedał większość swoich akcji. Dlaczego to zrobił? Czy spodziewał się spadku wartości spółki?

Corestate w kolejnych latach przeszła kilka istotnych zmian właścicielskich, jednak pewności, że inwestorzy odzyskają środki zainwestowane w niezbyt wielką firmę, która finansowała całkiem pokaźne projekty, nie ma.