Czy nadpłacając kredyt hipoteczny warto jednocześnie skrócić okres kredytowania?

Mechanizm nadpłaty polega na wpłacaniu na rachunek kredytowy w banku większych kwot, niż wynikałoby to z planu spłaty rat kapitałowo-odsetkowych. Dzięki temu szybciej zwracasz kapitał, który pożyczyłeś od banku. 

Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami w art. 38 ust. 1 wskazuje, że konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. 

Nadpłata kredytu hipotecznego jest możliwa w każdym momencie, ale nie zawsze okazuje się opłacalna. Warto przeanalizować warunki umowy kredytowej, zanim zdecydujesz się na wykonanie takiego kroku. Niektóre banki wymagają od klientów uiszczenia rekompensaty z tytułu częściowej lub całkowitej spłaty zobowiązania przed czasem oznaczonym w harmonogramie.

W przypadku spłaty części lub całości kredytu hipotecznego przed umówionym uprzednio terminem strony mogą zastrzec w umowie o kredyt hipoteczny rekompensatę. Jednak nie może mieć ona dowolnej wysokości. Ustawa stanowi, że rekompensata ta nie może być większa niż:

• Wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3 proc. spłacanej kwoty kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową.
• Odsetki, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy o kredyt hipoteczny, jeśli do zakończenia obowiązywania umowy przy zobowiązaniu oprocentowanym zmiennie, pozostało mniej niż rok,
• Koszty kredytodawcy, bezpośrednio związane z przedterminową spłatą, w przypadku zobowiązania ze stałą stopą oprocentowania.

Rekompensata nie będzie naliczana, jeśli nadpłata kredytu oprocentowanego zmienną stopą procentową będzie realizowana w okresie po 3-letniej, regularnej spłacie długu. 

Nadpłata pozwala na szybszy zwrot środków, jakie pożyczyłeś od banku tytułem kredytu hipotecznego, na przykład na zakup mieszkania czy budowę domu. Jeśli się na to zdecydujesz, skrócenie okresu kredytowania może iść z nią w parze. To jedna z opcji, ponieważ szybsza spłata umożliwia również zmniejszenie rat kapitałowo-odsetkowych spłacanych w późniejszym czasie.

W wielu przyFnapadkach to bank narzuca Ci rozwiązanie – czy nadpłata kredytu spowoduje skrócenie okresu kredytowania czy zmniejszenie raty. W obu odnosisz korzyści. Jaka jest korzyść ze skracania okresu kredytowania względem spłacania starej raty? Możesz znacznie obniżyć w takiej sytuacji wysokość kosztów kredytowania. Wszystko przez to, że odsetki będą naliczane przez krótszy czas, niż pierwotnie zakładał to bank. 

Jeśli dokonujesz nadpłaty kredytu i skrócenia okresu kredytowania, będziesz krócej spłacał raty kapitałowo-odsetkowe, co będzie skutkowało również zmniejszeniem ogólnych kosztów zobowiązania. Najlepiej przedstawić to na przykładzie:

• kredyt na kwotę 300 000 zł,
• okres spłaty do 15.12.2047 roku,
• oprocentowanie – 8 proc. w skali roku,
• nadpłata w wysokości 60 000 zł.

W takim przypadku podjęcie decyzji o nadpłacie kredytu hipotecznego i skróceniu okresu kredytowania w tym samym czasie będzie skutkowało:

• utrzymaniem raty miesięcznej na tym samym poziomie – 1353,42 zł,
• skróceniem okresu kredytowania o 6 lat i 6 miesięcy,
• 222 ratami do spłaty,
• oszczędnością na całym kredycie w wysokości 44 900,41 zł. 

Dla porównania, jeśli w takiej samej sytuacji zdecydowałbyś się nie na skrócenie okresu kredytowania, ale na zmniejszenie miesięcznej raty o niespełna 300 zł miesięcznie, czyli do poziomu 1082,73 zł, wówczas uzyskałbyś oszczędność na całym zobowiązaniu – 21 207,00 zł. To ponad dwa razy mniej niż w opcji polegającej na nadpłacie i skróceniu okresu spłaty zobowiązania.