Czarnek chce kredytów po nowemu. Czy ma to sens? Sprawdzamy [OPINIA]

Tekst powstał w ramach projektu WP Opinie. Przedstawiamy w nim zróżnicowane spojrzenia komentatorów i liderów opinii publicznej na kluczowe sprawy społeczne i polityczne.

Przemysław Czarnek, kandydat na premiera z ramienia Prawa i Sprawiedliwości, w niedawnej rozmowie z Wirtualną Polską podzielił się kilkoma pomysłami na łagodzenie kryzysu demograficznego. Wśród nich znalazły się te odnoszące się do mieszkalnictwa. A mówiąc precyzyjnie – do preferowanego sposobu oprocentowania kredytów hipotecznych.

"Powiedziałem temu młodemu mężczyźnie, który zresztą był zadowolony z mojej odpowiedzi, że pierwszą rzeczą, którą trzeba zrobić w kwestii mieszkalnictwa, jest uczynienie przyszłości przewidywalną" – stwierdził Czarnek w nawiązaniu do swojej głośnej wypowiedzi sprzed kilku tygodni z Piotrkowa Trybunalskiego, w której sugerował, aby młodzi zakładali rodziny przed zrealizowaniem wszystkich planów życiowych, w tym przed kupnem mieszkania.

"Nie będzie nigdy w Polsce tak, że wszyscy młodzi ludzie będą mogli kupić mieszkanie bez kredytu. Ale chodzi o to, żeby młody człowiek, biorąc kredyt, miał możliwość przewidzenia tego, co będzie nie tylko za rok, ale również za pięć i dziesięć lat. Czyli stałe oprocentowanie kredytu" – dodał polityk PiS w wywiadzie dla WP.pl. "Chodzi o regułę, a nie drogą alternatywę. A do tej pory standardem było to, że brało się kredyt, który kosztował np. 2 tys. zł raty miesięcznie, a później robiło się 4 tys. zł, bo nastąpiła zmiana oprocentowania" – kontynuował.

Przeprowadzający wywiad Grzegorz Osiecki i Tomasz Żółciak zauważyli, że takie rozwiązanie jest już oferowane na rynku – możemy wziąć kredyt zarówno z okresowo stałym, jak i zmiennym – czyli uzależnionym w głównej mierze od wysokości stóp NBP – oprocentowaniem.

Czarnek proponuje więc rozwiązanie, które już istnieje. I które jeszcze niedawno było "rynkową normą". Przykładowo w czwartym kwartale 2024 roku niemal 90 proc. udzielanych kredytów było ze stałym oprocentowaniem.

Polityk postuluje jednak, żeby rozwiązanie było rodzajem standardu. Czy ma ono sens? Sprawa jest naprawdę złożona. Postarajmy się więc ją rozplątać.

Zacznijmy od tego, że zbitka "stałe oprocentowanie" jest nieco myląca. Bardziej poprawne jest mówienie o "okresowym stałym oprocentowaniu". Banki zazwyczaj "usztywniają" raty na pięć lub siedem lat, bardzo rzadko na dłużej.

Nie istnieje instrument, który zabezpieczałby kredyt stałym oprocentowaniem na trzy dekady. Byłoby to ryzykowne zarówno dla banków, jak i dla klientów. A jeżeli byłoby ryzykowne dla banków, to te – chcąc się zabezpieczyć – albo wywindowałyby wysokość rat do absurdalnych poziomów, albo w ogóle ograniczyłyby kredytowanie dla osób fizycznych.

Dzisiejsza praktyka wygląda tak, że po zakończeniu okresowo stałych rat kredytobiorca może przejść albo na zmienne oprocentowanie, albo wejść w kolejną "fazę" kredytowania o stałym oprocentowaniu, ale wyliczonym już według nowych reguł rynkowych.

I tu właśnie dochodzimy do clou rozwiązania. Kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem jest nieco droższy niż zaciągany w podobnym momencie kredyt o zmiennym oprocentowaniu. Za to gwarantuje stałą ratę, kiedy rosną stopy procentowe NBP. A te podnoszone są oczywiście w momencie podwyższonej inflacji.

Dlatego też z bardzo dużym wzrostem odsetka kredytów ze stałym oprocentowaniem mieliśmy do czynienia w okresie rozpędzającej się drożyzny. Wtedy też klienci (a mówiąc precyzyjniej – doradcy kredytowi), spodziewając się wzrostu cen i stóp procentowych, zabezpieczali się kredytami o gwarantowanej racie.

I przez pierwsze miesiące, czy nawet lata, bilans wychodził na plus – nawet nieco droższy początkowo kredyt (w porównaniu do tego o zmiennym oprocentowaniu) był korzystniejszy w średnim okresie, ponieważ kiedy rosły stopy NBP, to osobom z hipotekami o stałej stopie nie rosły miesięczne zobowiązania. Ale później mieliśmy do czynienia z cyklem obniżek stóp procentowych. I kredyty o okresowo stałym oprocentowaniu stawały się droższe w spłacie od tych o oprocentowaniu zmiennym.

Oczywiście istnieje możliwość tak zwanego refinansowania kredytu, czyli zmiany jego struktury – możliwe jest (a przynajmniej było) spłacanie kredytu ze stałym oprocentowaniem kredytem o oprocentowaniu zmiennym. Jednak niedawno Komisja Nadzoru Finansowego zarekomendowała, aby banki refinansowały hipoteki na stałym oprocentowaniu kredytami o stałym oprocentowaniu.

Tu jeszcze jeden istotny detal – na zmianę stóp procentowych NBP najbardziej wrażliwe są "młode" kredyty. Dlaczego? Ponieważ w pierwszych latach w dużej mierze spłacamy odsetki dla banku. A dopiero po pewnym czasie kapitał staje się większą częścią raty. Ewentualne turbulencje związane z inflacją (a więc i ze zmianami stóp procentowych!) są najbardziej odczuwalne dla "świeżych" kredytobiorców.

Najgorszym połączeniem jest więc zakredytowanie się pod korek hipoteką ze zmiennym oprocentowaniem chwilę przed uderzeniem fali inflacyjnej. Oczywiście nigdy nie wiemy, czy taka fala się zbliża. Ale jeśli mieliśmy do czynienia z tym pechowym perfect stormem, to bądźmy pewni – idą trudne lata. Dlaczego lata, a nie miesiące? Bo kiedy zerkniemy na cykle podwyżek i obniżek stóp procentowych NBP w ostatnich prawie 40 latach, to trwały one około trzech lat.

Wydawać by się więc mogło, że propozycja Czarnka jest rozsądna – młodzi powinni "domyślnie" brać kredyt ze stałym oprocentowaniem. To nie takie proste. Stałe oprocentowanie, jak zostało powiedziane, oznacza niższą zdolność kredytową. I droższy kredyt. Jest to jednak rodzaj "ubezpieczenia" na wypadek wysokiej inflacji. Czyli scenariusza, który widzieliśmy w ostatnich latach. Tylko że takie scenariusze zdarzają się rzadko – raz na kilka dekad.

Chociaż więc stałe oprocentowanie jest bezpieczniejsze (ale w dużej części przypadków również droższe), to opinia publiczna, niezbyt biegła w tych wszystkich niuansach, zapominając o scenariuszu inflacyjnym, mogłaby dość szybko zacząć marudzić na takie "wyjściowe" rozwiązanie. To bowiem powodowałoby, że ludzie musieliby płacić wyższą ratę. Tu nie ma oczywistego rozwiązania. Raczej chodzi o kalkulowanie ryzyka i gotowość do jego poniesienia.

O tym też mówił zresztą sam Przemysław Czarnek. "Ktoś, kto zarabia dużo, może powiedzieć 'zaryzykuję i wezmę zmienne oprocentowanie, bo nieraz mogę zyskać'. Ale przeciętnego człowieka, który chce kupić mieszkanie dla rodziny albo dla dzieci, interesuje, czy będzie go stać na spłatę miesięcznej raty" – stwierdził w wywiadzie kandydat PiS na premiera.

Warto jednak pamiętać, że na zdolność bezproblemowej spłaty kredytu wpływa wiele innych czynników, jak choćby poziom bezrobocia. Co za różnica, czy rośnie rata, czy tracisz część dochodu? Koniec końców nasz domowy budżet napina się jak cięciwa w łuku olimpijczyka. Istotne są również płace. A konkretniej mówiąc – ich wzrost.

I tu ważna kwestia, o której wiele osób zaciągających kredyt nie myśli. Otóż w Polsce ze spadkiem płac realnych (towary drożały szybciej, niż rosły nasze pensje) mieliśmy do czynienia tylko raz od połowy lat 90. I był to rok 2022. Mówię o tym dlatego, że wzrost płac oznacza, że z czasem rata "waży" coraz mniej w naszych dochodach – przy wzroście płac hipoteka z roku na rok jest dla nas coraz łatwiejsza do spłaty. A wartość mieszkania rośnie.

Koniec końców kredyt hipoteczny nie jest tak złym dealem, jak się to często przedstawia w mediach społecznościowych. A przedstawia się go w tak ciemnych barwach, bo swoimi doświadczeniami dzielą się tam głównie młodzi – ci, którzy jeszcze nie zauważyli zjawiska, o którym napisałem wyżej.

Podsumowując: pomysł Przemysława Czarnka jest do rozważenia. Ale być może istotniejszy z punktu widzenia jakości mieszkaniówki w Polsce jest inny wątek, który również pojawia się w rozmowie – postawienie na budownictwo społeczne, komunalne i wynajem długoterminowy.

A czy to miałoby szansę podnieść dzietność? Taki przecież był punkt wyjścia rozmowy. Spadek liczby urodzeń jest w największej części kwestią kultury, a nie ekonomii i warunków życia. I tutaj Przemysław Czarnek ma rację. O ile warto jest poprawiać instytucjonalnie sytuację mieszkaniową ludzi młodych (i nie tylko), zwłaszcza jeżeli wstąpiliśmy nie tak dawno do grona najzamożniejszych państw świata, to nie łudźmy się, że to wyraźnie poprawi dzietność. Ta bitwa jest już przegrana.

Autorem jest Kamil Fejfer, dziennikarz piszący o gospodarce, współtwórca podcastu i kanału na YouTube "Ekonomia i cała reszta".