Fundusze wykupują od deweloperów całe osiedla. Na tańsze mieszkania nie ma co liczyć

Ceny mieszkań w Polsce w ostatnim czasie rosną jak szalone. Powodem są m.in. drożejące materiały budowlane i koszty robocizny. Ostatnio doszedł jeszcze jeden element - zagraniczne fundusze, które kupują od deweloperów całe bloki, a nawet osiedla, i to często już na etapie projektowania.

Sprawdź, ile kosztuje mieszkanie w twojej okolicy. Zamów raport cenowy.

Z raportu firmy JLL "Rynek mieszkaniowy w Polsce. II kwartał 2021" wynika, że to jednak dopiero rozgrzewka. W najbliższym czasie planowane są kolejne tego typu zakupy. W efekcie w następnych miesiącach pod wynajem szykowanych jest ponad 24 tys. nowych mieszkań. Duża część z tych inwestycji to projekty mieszkaniowe realizowane specjalnie dla zagranicznych funduszy.

W ostatnim czasie fundusz NREP za jednym razem kupił za 100 mln euro ponad tysiąc mieszkań. Budowy większości z nich nawet nie rozpoczęto. Wcześniej szwedzki fundusz Heimstaden Bostad kupił 2,5 tys. mieszkań w Polsce od spółki Budimex Nieruchomości. Za cały pakiet mieszkań na różnym etapie realizacji Szwedzi zapłacili 1,4 mld zł.

Skąd bierze się taka aktywność funduszy w Polsce? - Do tej pory inwestowały one głównie na rynku nieruchomości komercyjnych, czyli m.in. biur i galerii handlowych, które odczuły skutki pandemii. Teraz zainteresowały się rynkiem mieszkaniowym. Zaczęły też szukać rynków z większym potencjałem i w ten sposób na ich celowniku znalazła się Polska - wyjaśnia Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.

To jednak niejedyny powód zainteresowania naszym krajem. - Z najnowszych badań wynika, że Polacy zmienili swoje nawyki. Zwłaszcza osoby do 35. roku życia chcą być bardziej mobilne i niekoniecznie chcą kupować mieszkania, wolą je wynajmować. Pandemia przyspieszyła ten proces. W efekcie w ostatnim czasie mamy rekordową liczbę zapytań o rynek najmu - mówi Mariusz Kurzac, dyrektor generalny Cenatorium.

Jego zdaniem analitycy zagranicznych funduszy znają te dane, co wpłynęło na ich decyzje. - Coraz więcej młodych ludzi mówi: po co mam kupować mieszkanie i brać kredyt na 30 lat, skoro mogę je wynajmować? - przekonuje Tomasz Błeszyński.

Jego zdaniem to pozytywny trend. Instytucjonalny najem jako alternatywa dla prywatnego rynku najmu może też zwiększyć dostępność mieszkań dla tych, których nie stać na kupno własnego lokum. Według niego dla zdrowego rynku nieruchomości powinna więc istnieć zasada równowagi i alternatywa na zasadzie: masz pieniądze, to kup, nie - wynajmuj.

Niestety wzrost aktywności zagranicznych funduszy przekłada się na wzrost cen. - Duża część lokali nabywana jest hurtowo, co ma wpływ na cały rynek. W pierwszej kolejności wykupowane są mieszkania dwupokojowe do 50 mkw., które są najbardziej poszukiwane. Sprzedający takie lokale o tym wiedzą, dlatego pobijają ceny - tłumaczy Marcin Jańczuk, dyrektor ds. marketingu i analityk rynku mieszkaniowego w Metrohouse Franchise.

Według niego mieszkania dwupokojowe w dobrych lokalizacjach sprzedają się na pniu niezależnie od ceny. Takie lokale są także wykupowane od deweloperów przez fundusze. Dlatego także na rynku wtórnym szybko znikają. A to winduje ich ceny.

Mariusz Kurzac uważa jednak, że wzrost aktywności funduszy to tylko jeden z wielu powodów wzrostu cen. - Kolejnymi są inflacja, popyt na mieszkania i inwestowanie oszczędności ulokowanych na bankowych rachunkach - dodaje.

Jego zdaniem plusem wzrostu aktywności funduszy będzie dodatkowo ucywilizowanie rynku najmu. W krajach, w których rynek ten jest dobrze uregulowany, najem mieszkań obejmuje nawet 50 proc. rynku, jak np. w Niemczech.

Na razie na celowniku funduszy są głównie duże miasta, takie jak Warszawa, Gdańsk i Wrocław. Mieszkania pod wynajem powstają w najlepszych lokalizacjach, np. przy metrze lub miejskiej kolei. Dodatkowo są w pełni wyposażone i nie różnią się niczym od typowych deweloperskich inwestycji.

Ceny wzrosną, gdy zabraknie mieszkań

Eksperci nie mają wątpliwości, że inwestycje zagranicznych funduszy zmienią polski rynek najmu mieszkań. - Jego ucywilizowanie będzie się jednak wiązało z większą liczbą formalności niż przy najmie prywatnym. Część najemców raczej tego nie polubi. W grę będzie wchodziła m.in. weryfikacja najemcy, w tym informacja o jego zarobkach - twierdzi Marcin Jańczuk.

Z kolei zdaniem Tomasza Błeszyńskiego mogą na tym stracić osoby prywatne wynajmujące mieszkania oraz tzw. flipperzy. Natomiast deweloperzy na pakietowej sprzedaży zyskają. Będą musieli jedynie trochę zejść z marży.

Ekspert innych zagrożeń nie widzi. Chyba że fundusze dalej będą prowadziły agresywną politykę wykupowania mieszkań, w efekcie czego spadnie ich podaż. - To klasyczna sytuacja. Gdy ktoś kupuje towar i zaczyna go brakować, to on drożeje. Jeżeli mieszkań zacznie brakować, wtedy wzrosną także ceny - podsumowuje.