Adaptacja budynku niemieszkalnego. Dom z garażu lub stodoły sposobem na oszczędność?

Szacunki ekspertów nie pozostawiają wątpliwości. Ostatnie trzy lata (2018 r. - 2020 r.) upłynęły pod znakiem rekordowych podwyżek związanych z kosztami budowy nowego domu. Jeżeli doliczymy do tego styczniowe zmiany wynikające z nowych warunków technicznych, to okaże się, że od początku 2018 r. koszty wybudowania przeciętnego domu wzrosły o jedną trzecią/jedną czwartą.

Trzeba też uwzględnić długookresowy wzrost cen gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach. Jeżeli chodzi o cały kraj, to działki pod zabudowę mieszkaniową podrożały o 26 proc. w latach 2017 - 2019, a miniony rok nie przyniósł pozytywnych informacji dla osób planujących budowę własnych "czterech kątów".

W związku z powyższym może się zwiększyć zainteresowanie adaptacją budynków niemieszkalnych na cele mieszkaniowe. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl krótko opisują taki rodzaj inwestycji i sprawdzają, ile domów co roku powstaje z budynków niemieszkalnych (najczęściej gospodarczych).

GUS informuje tylko o niektórych adaptacjach na dom

Informacje o skali prac związanych z adaptowaniem budynków niemieszkalnych można znaleźć po dokładnym przeglądnięciu bazy danych Głównego Urzędu Statystycznego. Z analiz GUS-u wynika, że w poprzednich latach na skutek przebudowy (adaptacji) powstała następująca liczba prywatnych domów:

•  2009 r. - 1 166

• 2010 r. - 1 080

• 2011 r. - 880

• 2012 r. - 997

• 2013 r. - 933

• 2014 r. - 869

• 2015 r. - 889

• 2016 r. - 824

• 2017 r. - 820

• 2018 r. - 676

• 2019 r. - 649

• 2020 r. - 613

Spadkowy trend widoczny powyżej można próbować tłumaczyć np. wzrostem zamożności polskiego społeczeństwa. Warto jednak pamiętać, że prezentowane statystyki GUS nie uwzględniają samowoli budowlanych i adaptacji wykonanych legalnie, ale bez uzyskiwania pozwolenia na przebudowę. W dalszej części artykułu wyjaśnimy, kiedy takie pozwolenie nie jest potrzebne.

Problemem bywa jakość materiałów oraz lokalizacja

Koszty potencjalnej adaptacji budynku niemieszkalnego obniża fakt, że na rynku pojawia się coraz więcej budynków kwalifikujących się do przebudowy. Niestety, istnieją również pewne problemy. Wiele budynków mogących nadawać się do adaptacji jest ciasno usytuowanych w obrębie istniejącej zabudowy zagrodowej.

Trzeba także pamiętać, że sporą część z nich wybudowano przy użyciu kiepskich materiałów (np. pustaków żużlowych słabej jakości) i pokryto np. płytami azbestowymi. Największym problemem wydaje się jednak lokalizacja budynków, które mogą stanowić cel ewentualnej adaptacji. Niestety, większość z nich znajduje się z dala od dużych ośrodków miejskich, co może zniechęcać potencjalnych inwestorów.

Adaptacja czasem wymaga pozwolenia budowlanego

Atrakcyjność budynków niemieszkalnych w kontekście adaptacji na dom zależy również od tego, jakie formalności mogą być potrzebne. Najbardziej pozytywny dla inwestora wariant zakłada możliwość wykonania prac na podstawie zawiadomienia starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu o planowanej zmianie sposobu użytkowania budynku.

Jeżeli urzędnicy nie wyrażą sprzeciwu na inwestycję w ciągu 30 dni od zgłoszenia albo wydadzą wcześniej odpowiednie zaświadczenie, to można rozpoczynać prace adaptacyjne. Decyzja urzędu będzie zależała od wyników analizy dokumentacji, na którą składają się m.in. następujące elementy:

• zwięzły opis techniczny budynku określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję;

• ekspertyza techniczna przygotowana przez specjalistę z uprawnieniami;

• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

• opis oraz rysunek pokazujący usytuowanie budynku względem innych budynków i powierzchnię objętą adaptacją;

• zaświadczenie z gminy/urzędu miasta o zgodności planowanego sposobu użytkowania budynku z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;

• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wymagana w razie braku miejscowego planu).

W praktyce dość często okazuje się jednak, że planowana inwestycja zostaje zakwalifikowana przez urzędników jako przebudowa. Zwykle oznacza to konieczność uzyskania pozwolenia budowlanego. Opisywana sytuacja może zniechęcać do lepszego wykorzystywania budynków, które nie są już użytkowane zgodnie z pierwotnym przeznaczeniem.