Boom pod Warszawą. Deweloperzy uciekają ze stolicy

Firmy deweloperskie wyraźnie zmieniają swoją strategię inwestycyjną. Z najnowszych danych opublikowanych na początku czerwca 2026 r. przez serwis Otodom wynika, że różnica między liczbą nowych inwestycji w Warszawie a liczbą tych w okalającej ją aglomeracji stopniała do absolutnego minimum. W ciągu ostatnich 12 analizowanych miesięcy wyniosła ona zaledwie 423 lokale na korzyść stolicy. To pierwsza taka sytuacja w historii stołecznego rynku nieruchomości, która wskazuje na wyraźne przesunięcie zainteresowania inwestorów poza granice administracyjne miasta.

W okresie od maja 2025 do kwietnia 2026 r. w samej Warszawie rozpoczęto budowę około 12,5 tys. mieszkań i domów. W tym samym czasie w tak zwanym warszawskim obwarzanku ruszyły prace nad niemal 12,1 tys. lokali. Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, podkreśla w oficjalnym komunikacie, że tuż za granicami miasta firmy deweloperskie jeszcze nigdy nie budowały na tak potężną skalę.

Obecna sytuacja stanowi ogromny kontrast w zestawieniu z ujęciem historycznym. W przeszłości skala inwestycji wewnątrz miasta bywała nawet dwukrotnie wyższa niż na terenach podmiejskich. Dziś największe nagromadzenie nowych projektów, które są objęte ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, znajduje się w promieniu około 25 kilometrów od ścisłego centrum.

Eksperci analizujący rynek zaznaczają, że nie mamy do czynienia z chwilową anomalią, ale z długofalowym trendem, który będzie kształtował przyszłość całego sektora. Potwierdzają to statystyki dotyczące formalnego przygotowania do kolejnych budów. W ciągu minionego roku deweloperzy uzyskali w aglomeracji pozwolenia na realizację o blisko 2,7 tys. więcej mieszkań i domów niż w samej stolicy. To jasny sygnał, że w najbliższych latach podaż na przedmieściach będzie nadal dynamicznie rosnąć.

Głównym motorem napędowym tego zjawiska są koszty i ucieczka kupujących przed wysokimi stawkami. Z analizy wynika, że rekordowa podaż poza miastem staje się naturalną konkurencją dla drogiej stolicy, gdzie ceny ofertowe wciąż rosną w tempie 14 proc. w ujęciu rocznym. Obecnie średnia cena za metr kwadratowy nowego lokalu w Warszawie sięga 20,1 tys. zł, podczas gdy w obwarzanku firmy deweloperskie oczekują średnio 12 tys. zł.

Masowy napływ kapitału i dziesiątek tysięcy nowych mieszkańców stymuluje rozwój regionu, ale niesie za sobą również wyzwania. Analitycy wskazują, że rosnąca skala inwestycji w pasie podmiejskim drastycznie zwiększa potrzeby komunikacyjne. W ocenie twórców raportu ten wyraźny trend rynkowy to kolejny istotny argument przemawiający za koniecznością wytyczenia i realizacji Obwodnicy Aglomeracji Warszawskiej.

Zjawisko to ma również drugie dno z perspektywy finansów osobistych nabywców. Przedstawicielka Otodom przypomina, że choć klienci zyskują ogromny wybór tańszych nieruchomości tuż za granicą miasta, to decyzja o wyprowadzce wymaga chłodnej kalkulacji. Początkowe oszczędności przy zakupie tańszego lokum mogą z czasem zostać zniwelowane przez rosnące koszty paliwa, eksploatacji pojazdów oraz czas poświęcany na codzienne dojazdy do centrum.