Czym jest nieprzekraczalna linia zabudowy?

Budowa domu wymaga jego umiejscowienia na działce przy jednoczesnym zwróceniu uwagi na nieprzekraczalną linię zabudowy. Definicja wskazuje, że to obszar, którego nie może przekroczyć inwestor przy planowaniu i realizacji budowy. Jest linią wyznaczającą, w jakim odstępie powinien znaleźć się budynek – mieszkalny, garaż czy obiekt gospodarczy względem drogi, ulicy czy innych zabudowań. Budowa nie może przekraczać linii stanowiącej granicę terenu, na którym nie mogą być jakiekolwiek zabudowania. Czyli ma nie wychodzić poza nieprzekraczalną linię zabudowy. 

Na planach zagospodarowania przestrzennego terenu zawsze znajdują się linie zabudowy obowiązujące na danym obszarze. Będą one oznaczone jako linia z wypełnionymi trójkątami po wewnętrznej stronie. To miejsce, w którym musi się znaleźć ściana zewnętrzna budynku. 

Na wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy mają wpływ ogólne przepisy dotyczące zachowania odległości pomiędzy budynkami w zabudowie miejskiej i podmiejskiej a granicami działek. W przepisach Prawa budowlanego znajdziesz dopuszczalne minimalne odległości i odchylenia w tym zakresie. Ustawodawca określa:

• minimalną dopuszczalną odległość od granicy działki ściany bez otworów okiennych lub drzwiowych,
• minimalną dopuszczalną odległość od granicy działki ściany z otworami okiennymi lub drzwiowymi,
• dopuszczalne odchylenia od wymienionych przepisów przez konstrukcje balkonów i gzymsów,
• możliwość zmiany istniejących warunków zabudowy dla dostosowania ich do aktualnej zabudowy. 

Należy odróżnić nieprzekraczalną linię zabudowy od obowiązującej linii zabudowy. Obowiązująca linia może być zmieniana. Wyznacza ona lico budynku, ale dotyczy tylko ścian zewnętrznych. Linię obowiązującą mogą przekraczać za to balkony, tarasy, galerie, schody, a także pochylnie i rampy. 

Wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy i naniesienie jej na plany zabudowy na danym terenie mają na celu zapewnienie wszystkim mieszkańcom i właścicielom sąsiednich działek odpowiedniego poziomu intymności we własnych domach. Z drugiej strony wskazują, jak maksymalnie wykorzystać dostępną przestrzeń. 

Jednocześnie nieprzekraczalna linia zabudowy wskazuje strefy, w których dana gmina nie chce tworzyć zabudowy jednorodzinnej czy wielorodzinnej. 

Działka budowlana może być wąska, niewymiarowa albo też wybrany projekt domu może być przygotowany tak, że nie sposób umieścić go pomiędzy wyznaczonymi, obowiązującymi liniami zabudowy. Czy w takiej sytuacji można przesunąć takie linie? Niestety nie, nieprzekraczalna linia zabudowy jest ostateczna i nie istnieją odstępstwa od tego, by na niej budować. 

Zasadniczo żaden budynek i jego poszczególne elementy nie mogą być stawiane za nieprzekraczalną linią zabudowy czy też na niej. Łącznie ze schodami wejściowymi, balkonami czy nawet elementami konstrukcji dachu. 

Jedynie organy administracyjne już po wydaniu zgody na budowę mogą zmienić położenie nieprzekraczalnej linii zabudowy, choć dokonywane jest to sporadycznie. Trzeba o to wnioskować, by zmienić plan miejscowy czy decyzję o warunkach zabudowy, co wymaga czasu. 

Inaczej jest w przypadku obowiązującej linii zabudowy. Ona może być modyfikowana, a niektóre detale architektoniczne przynależne do budynku mogą ją przekraczać. 

Jeśli pomimo wyznaczonej nieprzekraczalnej linii zabudowy wybudujesz obiekt za taką linią, to licz się z tym, że inspektor budowlany najczęściej zarządzi dokonanie rozbiórki tej budowli. 

Natomiast inaczej będzie w przypadku ogrodzenia budowanego na nieprzekraczalnej linii zabudowy. Jest ono traktowane jak urządzenie budowlane, a nie jak budynek czy jego elementy.