Trwa ładowanie...
Notowania
Przejdź na
Jarosław Jędrzyński
|

Mieszkania z licytacji – plusy i minusy polowania na okazje z komorniczego rewiru

28
Podziel się:

Licytacje komornicze to jedna z mniej popularnych, ale powszechnie znanych już metod nabywania mieszkań na rodzimym rynku wtórnym. Czy jednak jest to sposób godny polecenia wszystkim poszukującym odpowiedniego dla siebie lokum? Na jakie korzyści można liczyć i jakich pułapek należy się wystrzegać, decydując się na tego typu drogę do własnego „M”?

Mieszkania z licytacji – plusy i minusy polowania na okazje z komorniczego rewiru
Na licytacjach komorniczych można ustrzelić mieszkaniowe okazje. (Pixabay)
bEJgFJVh

Jednym z bardziej wiarygodnych, a jednocześnie dość osobliwych wskaźników oceny kondycji koniunktury na rynku mieszkaniowym jak i całej gospodarki kraju, jest aktywność na nim kancelarii komorniczych, mierzona liczbą zajęć nieruchomości czy też ich licytacji. W serwisie internetowym Krajowej Rady Komorniczej (KRK) w zakładce obwieszczeń o licytacjach w ostatnich latach można było przebierać w około tysiącu pozycji licytacji mieszkań i mniej więcej połowie tej liczby dotyczących domów z całego kraju.

Aby licytacja mieszkania doszła do skutku, komornik musi ogłosić ją tu na co najmniej dwa tygodnie przed jej planowanym terminem. Tymczasem w chwili obecnej takich anonsów można się doliczyć zaledwie 329 w przypadku mieszkań i 214 domów. Czyżby liczebność rodaków popadających w tarapaty finansowe w obecnych czasach topniała z dnia na dzień?

Zobacz także: Rząd "odczarowuje" Mieszkanie Plus. Nowe tanie mieszkania już za dwa lata
bEJgFJVj

Niestety raczej należy wykluczyć podobną ewentualność, a najbardziej prawdopodobną przyczyną malejących statystyk ofertowych licytacji mieszkaniowych jest ograniczona wskutek pandemii aktywność operacyjna komorników, o czym już kilka miesięcy temu komunikowała PAP.

W okresie minionego spowolnienia gospodarczego sprzed dekady, będącego efektem globalnego kryzysu finansowego, liczba zlicytowanych nieruchomości w Polsce wzrosła z niespełna 4 tys. w 2010 roku do blisko 10 tys. cztery lata później, czyli o ponad 150 proc.

Jak tym razem perturbacje w gospodarce przełożą się na statystyki KRK, prawdopodobnie okaże się już wiosną, zakładając do tego czasu istotną poprawę sytuacji pandemicznej kraju i powrót pełnej operatywności kancelarii komorniczych. Tymczasem planując zakup własnego lokum być może warto zastanowić się nad „za i przeciw” opcji mieszkania z komorniczego rewiru.

bEJgFJVp

Ryzyka zakupu nieruchomości od komornika

Istnieją trzy główne ryzyka zakupu nieruchomości od komornika. Pierwsze to kupno mieszkania lub domu z lokatorem. Jeżeli dotychczasowy właściciel nie będzie chciał się wyprowadzić po zlicytowaniu nieruchomości konieczne będzie przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego w normalnym trybie, a więc z obowiązkiem zapewnienia lokatorowi pomieszczenia zastępczego czy tymczasowego, do którego będzie mógł się przeprowadzić. Może to być procedura czasochłonna.

Drugie ryzyko to prawo dotychczasowego właściciela do zaskarżenia postanowienia sądu o przysądzeniu własności. Czyli nowy właściciel po wpłaceniu całej wylicytowanej ceny nieruchomości nie ma do niej prawa własności do czasu rozpatrzenia przez sąd zażalenia zlicytowanego poprzedniego właściciela. A to może potrwać miesiące, a nawet lata.

I wreszcie trzecia kwestia – ryzyko zakupu nieruchomości bez niezbędnej wizytacji i obejrzenia mieszkania/domu, a to dlatego, że właściciel nie udostępnił lokalu.

bEJgFJVq

Przed dwoma pierwszymi przypadkami trudno się zabezpieczyć, bardzo rzadko bowiem licytowane lokum pozostaje wolne i już opuszczone przez dotychczasowych właścicieli. Co zaś do trzeciego przypadku, musimy założyć, że mieszkanie jest wręcz zdewastowane, a wiec z kwalifikacją do kapitalnego remontu (wymiany wszystkiego), i takie dodatkowe koszty wkalkulować przy licytacji.

Nawet o jedną trzecią taniej

Decyzji o zakupie mieszkania poprzez licytację komorniczą przyświeca jeden główny cel - perspektywa znaczącej korzyści materialnej w postaci nabycia lokum po zdecydowanie okazyjnej cenie, a więc grubo poniżej wartości rynkowej. Teoretycznie taki bonus może wynieść nawet jedną trzecią tej ostatniej. Pytanie, na ile to jest cel realny.

Cena wywoławcza (wywołania) na licytacjach komorniczych, czyli najniższa cena za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 na pierwszej licytacji i aż 2/3 na drugiej licytacji tzw. ceny oszacowania, która powinna w miarę precyzyjnie odzwierciedlać wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Czy zawsze odzwierciedla? – trudno powiedzieć – niestety nie ma na to żadnej gwarancji. Machina komornicza działa – przynajmniej teoretycznie – poza własnym interesem, przede wszystkim w interesie zadłużonego, a więc komornik ma obowiązek uzyskania jak najwyższej ceny i do tego dąży.

bEJgFJVr

Tym samym najlepiej podchodzić dość ostrożnie do ceny oszacowania jako być może mniej lub bardziej zawyżonej. Zdarzają się też przypadki oszacowania ceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, który nie oglądał nieruchomości, bo nie został wpuszczony do środka przez właściciela.

Jeżeli więc na pierwszej licytacji od ceny wywołania licytacja kilku licytantów podbije cenę do poziomu kilku procent poniżej ceny oszacowania, to w skrajnym przypadku nabycie mieszkania poprzez licytację może okazać się kupnem powyżej ceny rynkowej.

Tym czasem rzeczywiste okazje oraz względna pewność, że nie przepłacamy, mają miejsce wówczas, gdy kupujemy na drugiej licytacji po cenie wywołania lub lekko powyżej, czyli przy braku konkurencyjnych licytantów, albo po krótkiej i niewiele podbijającej cenę wywołania licytacji. O takie sytuacje jest jednak tym trudniej, im bardziej atrakcyjna jest nieruchomość.

bEJgFJVs

Bezwzględnie należy jednak zawsze przed licytacją wyznaczyć poziom, powyżej którego uznamy dalszy w niej udział za nieopłacalny, a więc bezcelowy. Polując na okazję z licytacji można bowiem bardzo łatwo wpaść w pułapkę zawyżonej ceny lub kupna mieszkania będącego źródłem wielu problemów. O tym należy zawsze pamiętać już na etapie wnoszenia obowiązkowego 10-procentowego wadium.

Opcja raczej nie dla każdego

W sumie więc ta opcja nabywania nieruchomości dedykowana jest raczej osobom dobrze zorientowanym w obecnych realiach rynku nieruchomości, potrafiącym odróżnić prawdziwą okazję od tej pozornej. Dziś bowiem nie brakuje korzystnych cenowo ofert sprzedaży mieszkań czy domów zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym, dla których aukcje komornicze zawsze stanowić będą tylko pewne, mimo wszystko raczej marginalne uzupełnienie.

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl
bEJgFJVK
Źródło:
rynekpierwotny.pl
KOMENTARZE
(28)
Paulina
10 miesięcy temu
My kupiliśmy w tym roku mieszkanie w Rowach - Apartamenty Lubicz i to była najlepsza decyzja, jaką mogliśmy podjąć!
ingiel2
10 miesięcy temu
12 lat dochodziłem po licytacji do prawa własności i eksmisji dzikich lokatorów,ostrzegam
M66
10 miesięcy temu
Jestem osobą, która kupuje a następnie sprzedaje wcześniej zakupioną nieruchomość. Szkoda, że autor artykułu nie pofatygował się (w roli obserwatora) na licytację. Zobaczył by, że nieruchomość wyceniona na 200K, cena wywołania to 150K a realna sprzedaż na licytacji no właśnie............. potrafi osiągnąć 250K (to jest hipotetyczny przykład, dla Warszawy będzie to dużo wyżej dla małego miasteczka to cena domu). Jeszcze kilka lat temu naprawdę był to niezły biznes, na dzień dzisiejszy, w mojej ocenie coraz słabszy. Kilak lat temu na licytację przychodziły dwie , trzy osoby. Teraz będąc w Gdańsku było 27 chętnych. I tu na marginesie, w chwili obecnej (może kiedyś) wielką bzdurą jest pisanie o dogadaniu się komornika, a już w ogóle sędziego co do ceny czy nabycia. Licytacja jest publiczna!!!!. Na licytacji jest nawet i kilkudziesięciu chętnych. A co do ex właścicieli......... mam nieruchomość, gdzie Pani jest na tyle "sprytna" , a przepisy naszego prawa chronią ją a nie nabywcę, że nie wszedłem do SWOJEGO mieszkanie od CZTERECH lat. A jak ktoś pisze o wchodzeniu na siłę, "karkach" to naczytał się "rewelacji" sprzed kilku lat i powtarza bzdury. Naprawdę jestem praktykiem i wiem o czym piszę. I teraz jak kupię ja, lub mi podobni to to jak czekam te 4 lata to trudno, jest to ryzyko zawodowa. Ale jak kupi Kowalski i nie daj boże weźmie kredyt, to ma przerąbane. Oczywiście czynsz musi płacić nowy właściciel plus ewentualny kredyt. Dlatego, od czasu do czasu pojawiam się na licytacjach, ale jak widzę tłum chętnych, robię w tył zwrot.
bEJgFJVL
mark 6
10 miesięcy temu
Niedobrze mi się robi czytając te komentarze. Nie jestem komornikiem, ale trochę poznałem zasady działania tej instytucji będąc zatrudnionym w kancelarii. Większość osób wypisuje brednie i kłamstwa nie mające żadnych podstaw, nie mając nawet podstawowego pojęcia o drodze prawnej do przeprowadzenia licytacji. Taka wada narodowa, że wielu osobom wydaje się, że są specjalistami od wszystkiego i na każdy temat mogą się śmiało wypowiedzieć, bo znajdzie się masa baranów, również nie mająca żadnej wiedzy w temacie ale im przyklaśnie, da ten plusik, czy łapkę w górę i ego im urośnie. Wydaje mi się, że PIS atakując elity intelektualne i wymyślając im chwytliwe nazwy jak "kasta", "totalna opozycja" itp dał przyzwolenie (niestety muszę użyć tego słowa) "hołocie" na takie zachowanie. Wyznaję zasadę: źle ci, krzyczysz na prawnika, komornika sędziego itp. jak wielkie miliony zarabiają, jak wystawnie żyją, a ty robaczku ciężko pracujesz: kształć się, zmień zawód i postaw się na jego miejscu. Zobaczysz jakie to łatwe i przyjemne. Nie wykręcaj się tym, że to zamknięte elity, że się nie dostaniesz... bo sam pracowałem u komornika, który nie miał żadnych koneksji, znajomych w zawodzie, pieniędzy na start, a do wszystkiego doszedł tylko własną ciężką pracą. Da się.
mari
11 miesięcy temu
Nie wiedziałam, że mamy takie porypane prawo, że można zlicytować (czytaj: kupić) nieruchomość z lokatorem. To chore.
...
Następna strona