Najem instytucjonalny - kto może z niego skorzystać?

Najem instytucjonalny został wprowadzony przez Ustawę z dnia 20 lipca 2017 roku o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Definiuje go zaś Ustawa o ochronie praw lokatorów z 11 września 2017 roku. Zgodnie z nią jest to umowa najmu lokalu w celach mieszkaniowych zawierana przez osobę fizyczną, osobę prywatną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej i jednocześnie prowadzącą działalność gospodarcza w zakresie wynajmu lokali.

Wobec tego najem instytucjonalny przeznaczony jest wyłącznie dla osób prowadzących firmę polegającą na wynajmie nieruchomości. 

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu to przede wszystkim korzystna forma najmu dla przedsiębiorców zajmujących się wynajmem nieruchomości i mających zakupiony lokal, dom, czy też mieszkanie na firmę. Główną zaletą jest to, że zabezpiecza ona interesy przedsiębiorców o wiele bardziej niż klasyczna umowa najmu. 

Ponadto umowa najmu instytucjonalnego umożliwia właścicielowi skorzystanie z uproszczonej procedury eksmisji lokatora, który łamie warunki korzystania z nieruchomości, nie płaci czynszu lub odmawia opróżnienia lokalu mieszkalnego po wygaśnięciu umowy. 

Umowa najmu instytucjonalnego musi być sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności na czas oznaczony. Ustawa nie określa jednak czasu trwania umowy, a więc może być ona zawarta na okres dłuższy niż 10 lat. Umowa powinna zawierać m.in.:

• dane obu stron,
• określenie czasu trwania umowy,
• dokładny opis nieruchomości,
• określenie warunków finansowych, trybu egzekucji opuszczenia lokalu,
• określenie sposobu wykorzystywania nieruchomości,
• oświadczenie właściciela o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości,
• wysokość kaucji. 

Do umowy najmu instytucjonalnego dodatkowo dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym oświadcza on, że w przypadku wygaśnięcia umowy lub jej wypowiedzenia, podda się dobrowolnej eksmisji, dokona opróżnienia lokalu mieszkalnego, oraz że wówczas nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego lub tymczasowego. 

Umowa najmu instytucjonalnego wygaśnie z kolei w momencie, gdy minął termin określony w umowie lub właściciel wypowiedział umowę m.in. z powodu złamania warunków korzystania z nieruchomości. 

Umowa najmu instytucjonalnego niesie za sobą również opłaty związane ze sporządzeniem oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Konieczne będzie wówczas uiszczenie taksy notarialnej, której wysokość co rok podlega zmianie, a jej wartość nie może wynosić więcej niż maksymalna kwota czynszu.

Kolejnym kosztem, w tym przypadku zwrotnym jest natomiast kaucja, którą właściciel ma obowiązek zwrócić najemcy w okresie miesiąca od chwili opuszczenia przez niego lokalu. Warto jednak wiedzieć, że w przypadku najmu instytucjonalnego właściciel nieruchomości ma prawo potrącić kaucje, jeżeli lokator dopuścił się zniszczeń w lokalu, nie uregulował czynszu lub koszty związane z eksmisją najemcy. Ustawa definiuje również ściśle wysokość kaucji. Nie może ona przekraczać równowartości sześciokrotności miesięcznego czynszu.

W sytuacji, gdy umowa najmu wygasła lub właściciel lokalu wypowiedział umowę, a lokator odmawia opuszczenia lokalu, właściciel może skorzystać z uproszczonej procedury eksmisji. W pierwszej kolejności wynajmujący dostarcza najemcy pismo z żądaniem opróżnienia lokalu, w którym wskazuje dokładny termin opuszczenia lokalu, jednak nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania.

Jeżeli lokator mimo otrzymanego pisma, nie opuścił lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Po otrzymaniu pozytywnej decyzji właściciel udaje się do komornika, co rozpoczyna bieg egzekucji komorniczej. 

Główną różnicą między najem instytucjonalnym a okazjonalnym jest kwestia dotycząca tego, kto może zawrzeć poszczególne formy umowy. Najem instytucjonalny przeznaczony jest wyłącznie dla przedsiębiorców zajmujących się wynajmem nieruchomości, okazjonalny zaś dedykowany jest osobom fizycznym. 

Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta na dowolny okres czasu, okazjonalnego natomiast na maksymalnie 10 lat. Właściciel, który zawiera umowę najmu okazjonalnego, ma obowiązek zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego. W umowie najmu okazjonalnego najemca musi także wskazać adres mieszkania, do którego będzie mógł przeprowadzić się w przypadku eksmisji. W najmie instytucjonalnym nie ma takiej konieczności, dlatego też ten rodzaj umowy wiąże się z mniejszą ilością formalności. 

Biorąc pod uwagę wszystkie czynniki, z jakimi wiąże się najem instytucjonalny, jest to bez wątpienia forma najmu, która w znacznym stopniu chroni wynajmującego przed problematycznymi najemcami. Dzieje się to za sprawą dołączenia do umowy oświadczenia lokatora o poddaniu się dobrowolnej egzekucji, co umożliwia właścicielowi nieruchomości dochodzenie swoich praw i szybkie pozbycie się najemcy, który łamie warunki umowy.

Natomiast jedną z wad najmu instytucjonalnego jest konieczność sporządzenia oświadczenia w formie aktu notarialnego oraz poniesienia w związku z tym opłat notarialnych.