Państwo K. wydawali się być idealnymi najemcami. On: doktorant na wydziale finansów. Ona – nauczycielka. Uprzejmi, kulturalni. Ludzie na poziomie. Podpisali umowę najmu blisko 70-metrowego, dwupoziomowego mieszkania na obrzeżach Wrocławia, wpłacili miesięczną kaucję. Wprowadzili się z dziećmi kilka dni później.
Przez pierwsze dwa miesiące współpraca układała się bez zarzutu. W trzecim pieniądze nie wpłynęły na czas. Pani Magdalena, współwłaścicielka (wraz z mężem) mieszkania, zadzwoniła, by spytać o przyczyny opóźnienia. Najemca przeprosił i obiecał, że wkrótce wszystko ureguluje.
Łatwo narazić się na zarzut o nękanie
To był ostatni raz, kiedy spokojnie rozmawiali. Żadnych kolejnych wpłat pani Magdalena nie zobaczyła na oczy.
- Najemcy nie odbierali telefonów. Dzwoniłam, wysyłałam SMS-y. Pod koniec miesiąca, czyli ponad 20 dni po terminie zapłaty, poszłam do mieszkania. Słyszałam, że ktoś był w środku, ale nie raczyli otworzyć – opowiada.
Przegadała sprawę ze znajomym prawnikiem. Ten nie miał dobrych wiadomości. Upraszczając: jeśli została podpisana umowa najmu, to najemcy wyrzucić nie można, choćby nie płacił czy nawet dewastował mieszkanie. Właściciel nie może też siłą wejść do mieszkania. Nie powinien też nachodzić niesolidnego najemcy, bo może to zostać uznane za nękanie.
W zasadzie powinien zachować spokój. A, i niech do głowy ci nie przyjdzie, powiedział znajomy prawnik, by odcinać media. Jeśli to zrobisz, również narażasz się na zarzut o nękanie.
Pani Magdalena wyszła ze spotkania zdruzgotana, bo zrozumiała, że prawo jest po stronie niepłacących, nieuczciwych najemców. Miała wprawdzie nadzieję, że to nieporozumienie i zapłacą w kolejnym miesiącu – ale też przygotowywała się na najgorsze.
Ustawa o ochronie najemców
Najgorszy scenariusz to sądowy nakaz eksmisji, ale do niego droga daleka. Relacje na linii najemca – wynajmujący regulują ustawa o ochronie lokatorów i kodeks cywilny. Oba akty bardzo wyraźnie faworyzują najemcę. Przewidują, że z chwilą, w której wejdą oni do lokalu, stają się "nietykalni". Gdy nie płacą czynszu, można im wypowiedzieć umowę – i tyle. Próba siłowego wejścia do mieszkania przez właściciela to przestępstwo naruszenia miru domowego.
- Gdy spotkaliśmy się po raz pierwszy, najemca niby żartem pochwalił się, że prowadzi blog o tym, jak na co dzień oszczędzać. No to sobie znalazł sposób na oszczędności – mówi pani Magdalena.
Dziś opowiada już bez emocji, bo po półrocznej batalii udało się zakończyć kłopotliwą znajomość. W międzyczasie dzwoniła setki razy (bez skutku), wystawała też pod drzwiami. Nawet gdyby chciała wejść pod nieobecność lokatorów (choć nie planowała, bo prawnik ją przestraszył), nie mogła, bo najemcy wymienili zamki. Raz zaczaiła się i gdy żona najemcy odbierała paczkę, po prostu odepchnęła kuriera i wdarła się do mieszkania, za które co miesiąc solidnie spłaca 1500 zł kredytu hipotecznego. Zrobiło się jej słabo: bałagan, wyraźny zapach zwierząt (dwa koty i pies, jak się później okazało). Już po czasie znalazła inne szkody, na przykład pogryzioną przez kundelka kanapę.
Żona najemcy zaczęła krzyczeć, że zaraz zadzwoni po policję, robiła zdjęcia ("udowodnię, że mnie nachodziłaś" – groziła). Pani Magdalena wyszła z przekonaniem, że trafiła na ludzi bez skrupułów, którzy doskonale wiedzą, jakie mają prawa i będą z nich korzystać – choćby mieli kłamać i manipulować.
Po pół roku wyprowadzili się. Pomogły pisma od adwokata oraz groźba, że poinformuje on władze uczelni, na której najemca pisał doktorat, o jego nieuczciwości (inna sprawa, że mogłoby się to obrócić przeciw pani Magdalenie – bo wiadomo, na szkalowanie też jest paragraf).
Nie wiedziała, że lokatorzy planują wyprowadzkę. Któregoś dnia dostała SMS-a, że "mieszkanie puste, mam nadzieję, że więcej pani nie zobaczymy". Pojechali z mężem natychmiast. Wymienili zamki, on został w zabałaganionym, śmierdzącym mieszkaniu na noc, bo nie wiadomo, czy najemcy nie zdecydują się wrócić.
Małżonkowie byli bardzo zmęczeni sytuacją. Teraz biją się z myślami, co dalej z mieszkaniem. Nie chcą go sprzedawać, ale wynająć się boją. Powoli kończą remont i rozważają wynajem okazjonalny, czyli poprzedzony oświadczeniem złożonym u notariusza, że w razie wypowiedzenia umowy najemcy będą mieli dokąd się wyprowadzić.
- To była koszmarna bezsilność. Jestem właścicielem mieszkania, płacę wszystkie rachunki, utrzymuję oszustów, a prawo to nad nimi, a nie nade mną, otwiera parasol ochronny - mówi rozgoryczona.
Ten problem to chyba nie problem
Ten parasol nieprędko otworzy się nad wynajmującymi.
- Ministerstwo Sprawiedliwości nie prowadzi i nie planuje podjęcia prac legislacyjnych związanych ze zmianą ustawy o ochronie praw lokatorów – napisał wiceminister sprawiedliwości Łukasz Piebiak w odpowiedzi na interpelację posła Adama Ołdakowskiego.
Zadał on dwa pytania. Po pierwsze, czy ministerstwo zdaje sobie sprawę z powagi problemu w skali całej Polski i czy prowadzi jakiekolwiek statystyki dotyczące tego problemu oraz czy ma zamiar zmienić ustawę o ochronie praw lokatorów w taki sposób, aby pomóc wynajmującym lokale. A jeżeli tak, to jak długo jeszcze te osoby muszą czekać na zmiany.
Wiceminister rozwiał nadzieje takich osób jak pani Magdalena, które mają nadzieję, że państwo wesprze je w walce z oszustami. I nie, ministerstwo nie zna skali problemu. Posiada informacje co do liczby spraw o opróżnienie lokalu mieszkalnego, które trafiły w 2018 r. do sądów (18 144 sprawy w sądach rejonowych, 21 spraw w okręgowych), ale nie prowadzi statystyk pozwalających określić, jaka część tych spraw dotyczy opróżnienia lokalu przez najemców zalegających z zapłatą czynszu oraz ile zakończyło się opróżnieniem lokalu.
- Trzeba jednak wskazać, iż analiza skarg i wystąpień kierowanych do Ministra Sprawiedliwości nie prowadzi do wniosku, że skala ta była znacząca w odniesieniu do liczby właścicieli lokali mieszkalnych będących osobami fizycznymi, o których mowa w interpelacji – czytamy w odpowiedzi.
Lektura forów internetowych, w których ludzie pytają, co zrobić z niesumiennym najemcą, który nie płaci i śmieje się w twarz, każe myśleć, że ocena wiceministra jest nazbyt optymistyczna. Rosnąca popularność najmu okazjonalnego (poświadczany u notariusza, najemca musi mieć też oświadczenie właściciela innego domu czy mieszkania, w którym ten zobowiązuje się, że jeśli umowa wygaśnie, przyjmie najemcę do siebie) też jest dowodem na to, że właściciele po prostu boją się oddawać klucze obcej osobie. W ekstremalnych sytuacjach okazuje się bowiem, że umowa to tylko bezwartościowa kartka papieru.
W odpowiedzi wiceminister przypomina, że ustawa o ochronie praw lokatorów określa przecież przyczyny uzasadniające wypowiedzenie umowy ("Ten katalog przyczyn umożliwiających właścicielowi wypowiedzenie stosunku najmu jest dość szeroki").
Mieszkanie z licytacji komorniczej. Warto kupić?
Co więcej, wyjaśnia polityk, określonym najemcom-dłużnikom (np. kobietom w ciąży, osobom obłożnie chorym) gmina ma obowiązek zapewnić inny lokal do zamieszkania, więc ich eksmisja jest ułatwiona.
Inna sprawa, że znalezienie takiego lokalu trwa niemal miesiącami, więc najemca dalej mieszka w cudzym mieszkaniu. Wiceminister nie widzi problemu: "gdy gmina nie zaoferowała uprawnionemu dłużnikowi lokalu socjalnego w odpowiednim terminie, właścicielowi lokalu przysługuje prawo do otrzymania od gminy stosownego odszkodowania".
Dobra wiadomość jest taka, że wkrótce przepisy się zmienią i "prawo do najmu socjalnego nie będzie przysługiwało wymienionym wyżej osobom zarówno w sytuacji, gdy mogą one zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany, jak i w przypadku, gdy ich sytuacja materialna pozwalać będzie na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie". Czy to zadziała, pokaże praktyka.
Podsumujmy: jeśli właściciel mieszkania ma pecha i wynajął mieszkanie osobie, która "programowo" ma zamiar nie płacić, na wiele miesięcy traci prawo do korzystania z lokum. Musi jednak płacić wszystkie rachunki, bo za powstałe we wspólnocie czy gazowni zadłużenie to on odpowiada. Nie może wejść siłą do mieszkania, nie może na własną rękę usunąć niepłacącego lokatora – nawet jeśli wcześniej wypowiedział mu umowę. Nie może nachodzić go, wydzwaniać, wyłączyć mediów, które sponsoruje najemcy – bo to nękanie.
Musi wystąpić do sądu, poczekać na wyrok eksmisyjny, wystąpić do komornika o jej przeprowadzenie. Jeśli lokator należy do kategorii chronionych, musi poczekać, aż gmina znajdzie dla niego inny lokal. Alternatywnie może sam go znaleźć.
Jakaś dobra wiadomość? Tak, w dalszym ciągu ma prawo żądać od najemcy zapłaty zaległego czynszu. Nawet z odsetkami. Ale nadal nie będzie mógł legalnie przekroczyć progu własnego mieszkania, które nieopatrznie wynajął komuś nieuczciwemu.
Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl