Pękła bariera. Eksperci: to już nie premium, a standardowa cena

Pierwszy kwartał 2026 r. potwierdził silną aktywność na rynku kredytów hipotecznych - wynika z raportu Metrohouse i Credipass. Mimo stabilnych stóp procentowych NBP, napięcia na Bliskim Wschodzie podniosły koszty finansowania długoterminowego i negatywnie wpłynęły na zdolność kredytową klientów.

Według raportu, dane Biura Informacji Kredytowej wskazują na utrzymującą się dobrą koniunkturę - kolejne miesiące przynoszą rekordowe wolumeny zapytań o kredyty mieszkaniowe, a istotną część stanowią refinansowania wcześniej zaciągniętych zobowiązań. Konsumenci pozostają aktywni, jednocześnie poszukując sposobów optymalizacji kosztów w warunkach rosnącej zmienności rynkowej.

Największą zmianą jest struktura kosztów kredytów. Pomimo obniżki stóp procentowych przez RPP do 3,75 proc., banki - w reakcji na ryzyko geopolityczne - podniosły oprocentowanie kredytów o stałej stopie. Średnie oprocentowanie wynosi obecnie 6,21 proc. dla stopy stałej i 5,61 proc. dla zmiennej przy 20-proc. wkładzie własnym. W praktyce oznacza to, że rata kredytu o wartości 800 tys. zł ze zmiennym oprocentowaniem jest o ok. 245 zł niższa niż przy stopie stałej.

Eksperci wskazują, że klienci stają obecnie przed wyborem między droższą, ale stabilną stopą stałą a tańszą, lecz bardziej ryzykowną stopą zmienną.

Rosnące koszty kredytów przełożyły się na zdolność kredytową. W przypadku modelowej rodziny 2+2 wynosi ona średnio 782 tys. zł i pozostaje zbliżona do poprzedniego kwartału. Spadki widoczne są natomiast wśród par i singli - odpowiednio do 840 tys. zł z 906 tys. zł oraz do 521 tys. zł z 571 tys. zł w czwartym kwartale 2025 r.

Zmiany zdolności kredytowej zbiegają się ze wzrostem cen mieszkań na rynku pierwotnym. Największe podwyżki odnotowano w Warszawie i Gdańsku. W stolicy średnia cena ofertowa metra kwadratowego wzrosła w pierwszym kwartale 2026 r. o 6,6 proc., wobec 4,4 proc. wzrostu w całym 2025 r., zbliżając się do poziomu 20 tys. zł za m kw.

Na rynku wtórnym widoczna jest rosnąca fragmentacja. W Gdańsku ceny nadal rosną, natomiast w Warszawie i Krakowie odnotowano korekty. W stolicy średnia cena transakcyjna wynosi ok. 15,4 tys. zł za m kw., a czas sprzedaży mieszkań przekracza cztery miesiące, co zwiększa presję na negocjacje cenowe.

Największym zainteresowaniem kupujących cieszą się mieszkania dwu- i trzypokojowe o powierzchni do 65 m kw. W Warszawie bariera 1 mln zł przestaje dotyczyć wyłącznie segmentu premium i coraz częściej oznacza cenę standardowego mieszkania dla rodziny.

Prognozy na kolejne miesiące wskazują na stabilizację rynku z tendencją wzrostową w najlepiej rozwiniętych lokalizacjach. Eksperci podkreślają rosnącą rolę świadomego klienta, który analizuje nie tylko cenę zakupu, ale także długoterminowe koszty i potencjał inwestycyjny nieruchomości.