Rewolucji mieszkaniowej nie będzie. Rządowe programy poległy na całej linii

To miała być prawdziwa mieszkaniowa rewolucja. W ramach Polskiego Ładu rząd przygotował rozwiązania, które miały ułatwić Polakom posiadanie własnego mieszkania lub domu. - W Polskim Ładzie zakładamy rewolucję wolności, prywatności, własności. Chcemy tę wolnościową rewolucję wprowadzić do systemu budowy domów jednorodzinnych do 70 m kw. - mówił w ubiegłym roku premier Mateusz Morawiecki.

Sprawdź, ile kosztuje mieszkanie lub dom w twojej okolicy. Zamów raport cenowy

Od ogłoszenia Polskiego Ładu minął już prawie rok. Niestety wszystko wskazuje na to, że program budowy domów do 70 mkw. jest fiaskiem. Przypomnijmy, że zakładał on możliwość budowy obiektów o takiej powierzchni bez pozwolenia, co miało być rewolucyjną zmianą wobec wcześniejszych przepisów. Jednak urzędnicy z gminnych wydziałów architektury, których zapytaliśmy o program, powiedzieli nam, że zainteresowanie małymi domami jest praktycznie żadne, zarówno w dużych gminach, jak i mniejszych miejscowościach.

Na przykład starostwo piaseczyńskie, w którym jest wydawanych najwięcej pozwoleń na budowę w województwie mazowieckim (to także jeden z liderów w kraju), poinformowało nas, że złożono tam zaledwie trzy wnioski w ramach programu domów do 70 mkw. Z kolei do powiatu Maków Mazowiecki nie wpłynął dotąd żaden taki wiosek.

Urzędnicy innych wydziałów architektury, z którymi rozmawialiśmy nie ukrywają, że doradzają nielicznym zainteresowanym inwestorom, aby ubiegali się jednak o pozwolenie na budowę. Powód? Budowa domu na zgłoszenie to - według nich - duże ryzyko, bo w praktyce inwestor jest zostawiony sam sobie.

- Trzeba mieć dobrego projektanta, który dopilnuje, aby projekt spełniał wszystkie niezbędne wymogi, tymczasem architekci są różni. Dodatkowo warto pamiętać, że dokumentacja musi być identyczna, jak przy pozwoleniu na budowę. Dlatego namawiamy inwestorów, aby starali się od razu o pozwolenie na budowę. – mówi money.pl urzędniczka jednej z mazowieckich gmin.

Nie ukrywa jednocześnie krytycznego zdania o rządowym programie. - Nie można ludzi wpuszczać w maliny. Ten program, to nabijanie inwestorów w butelkę. W razie problemów w projekcie, to na nich spadnie cała odpowiedzialność – komentuje.

Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości również przyznaje, że zainteresowanie domami do 70 mkw. jest niewielkie. - Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że jeszcze nie rozpoczął się sezon budowlany. Pojawia się jednak pytanie, kogo będzie stać na budowę w sytuacji, gdy wszystko drożeje. – mówi.

Flagowym programem Polskiego Ładu jest także "Mieszkanie bez wkładu własnego". Program jest adresowany do rodzin, które nie mają odpowiednich środków na wkład własny. Założenie było takie, że wkład ten będzie gwarantować państwo nawet do 20 proc. wartości nieruchomości, ale maksymalnie do kwoty 100 tys. zł przez okres minimalnie 15 lat.

Program ma ruszyć w maju, ale już pojawił się problem. Ustawowe limity zawarte w programie są już nierealne.

- Sam program jest dobry. Adresowany jest m.in. do osób, których nie stać na kredyt, bo nie posiadają wkładu własnego. Niestety limity wyznaczone w programie są zbyt niskie. Dlatego praktycznie 90 proc. ofert w wielu dużych miastach z niego "wypada" – mówi Patryk Kozierkiewicz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Dodaje, że rolą rządu powinno być adekwatne zwiększenie tego limitu. Przypomnijmy, że limit jest wyznaczany na podstawie wartości odtworzeniowej mieszkania i mnożony przez konkretny współczynnik. - Wartość odtworzeniowa jest liczona na podstawie kosztów budowy, które są raportowane do GUS. To są informacje sprzed dwóch lat. Tymczasem w ostatnich dwóch latach koszty wzrosły horrendalnie – tłumaczy ekspert.

Zdaniem Jarosława Sadowskiego z Expandera, w dużych miastach nie uda się znaleźć mieszkania, którego cena zmieści się w limicie lub takich lokali będzie za mało. - Dla przykładu w Szczecinie maksymalna cena mkw. dla rynku pierwotnego będzie wynosiła 5,9 tys. zł, a dla wtórego 5,4 tys. zł. Tymczasem przeciętne ceny w marcu tego roku wynosiły tam odpowiednio 9,6 tys. zł i 8,5 tys. zł – informuje Jarosław Sadowski.

Ekspert dodaje, że kolejnym problem, który będzie mieć wpływ na ten program, jest spadek dostępności kredytów hipotecznych. Przyczyną są podwyżki stóp procentowych i nowa rekomendacja KNF. Wiele młodych osób w ogóle nie dostanie więc kredytu.

- Można więc powiedzieć, że będziemy mieć program mieszkaniowy, ale zabraknie w nim mieszkań, które się na niego "załapią". Jest tylko jedno wyjście, aby program działał i nie okazał się fiaskiem. Wojewodowie będą musieli jeszcze raz przeanalizować ceny, przeliczyć wskaźniki i je skorygować – mówi Tomasz Błeszyński.

Zwiększenie limitu cen w programie "Mieszkanie bez wkładu własnego" to niejedyny problem. Wyzwań, przed którymi stoi polski rynek mieszkaniowy jest więcej. Zdaniem deweloperów, problem braku mieszkań w Polsce jeszcze się pogłębił w związku z falą uchodźców.

Dlatego PZFD, Business Centre Club, Konfederacja Lewiatan oraz Związek Pracodawców RP zaproponowali rozwiązania, które ułatwią dostępność gruntów. Postulują m.in. przekształcenie gruntów usługowych i handlowych na cele mieszkaniowe, a także uwolnienie gruntów z zasobów spółek Skarbu Państwa.

Według nich, warto również szerzej spopularyzować rozwiązania zawarte w ustawie "Lokal za grunt". Przypomnijmy, że zgodnie nią, inwestorzy mogą nabywać grunty od gmin na budowę mieszkań w zamian za przekazanie części lokali gminom.

- Deweloperzy cierpieli od lat na niedostatek gruntów. Działek w miastach jest mało, w związku z czym ceny gruntów jeszcze bardziej rosną. Tymczasem już w ramach programu Mieszkanie plus, grunty należące do Skarbu Państwa miały być przekazywane na cele budowlane. Program okazał się jednak wielką porażką – mówi w rozmowie z money.pl Łukasz Bernatowicz, wiceprezes Business Centre Club.

Przypomnijmy, że z ostatniego raportu NIK wynika, że w ramach programu oddano zaledwie 15 tys. mieszkań, a rząd deklarował, że do końca 2019 roku wybuduje ich 100 tys.

- Sytuacja robi się dramatyczna. Mamy potencjalnie dwa miliony nowych mieszkańców. Jednocześnie maleje grupa ludzi ze zdolnością kredytową. Tymczasem nowych lokali buduje się coraz mniej. Inwestycje, które miały się rozpocząć, w wielu przypadkach zostały wstrzymane z powodu wzrostu cen materiałów budowlanych. Nowych mieszkań na rynku będzie więc coraz mniej, a w efekcie ich ceny jeszcze wzrosną – dodaje ekspert BCC.

- Wszystkie dotychczasowe programy mieszkaniowe nie były skuteczne. Zarówno Rodzina na Swoim, jak i np. Mieszkanie dla Młodych skupiały się na zwiększeniu popytu na mieszkania, ale nie zwiększały podaży. W efekcie nie pomogły tym, którym ta pomoc była najbardziej potrzebna – mówi Marcin Krasoń z firmy Obido.

Jego zdaniem kolejne rządowe programy nakręcały tylko popyt na mieszkania, co dodatkowo windowało ceny i napędzało inflację.

Niestety, jego zdaniem, program "Mieszkanie bez wkładu własnego" może podzielić losy poprzednich, bo powiela poprzednie błędy.

Zapytaliśmy resort rozwoju, czy planowana jest modyfikacja programu w związku ze wzrostem cen.

Resort w odpowiedzi napisał nam, że: "Podstawą dla określenia limitu jest wskaźnik ustalany na okres sześciu miesięcy przez wojewodę na podstawie danych rynkowych, czyli danych urzędu statystycznego pozyskanych od deweloperów. Limit jest zróżnicowany według trzech typów lokalizacji".

Ministerstwo podaje także, że przykładowo cena mkw. lokalu w ramach programu w województwie mazowieckim (np. Radom, Siedlce i in.) nie może przekraczać kwoty 6,8 tys. zł (rynek pierwotny) i ok. 6,3 tys. zł (rynek wtórny).

Z kolei w Warszawie to ok. 10,3 tys. zł. (rynek pierwotny) i ok. 9,5 tys. zł (rynek wtórny) za mkw., a w podmiejskich miejscowościach, np. Marki, Piaseczno, Raszyn, Sulejówek, Ząbki, Zielonka i in. – 8,5 tys. zł za mkw. (rynek pierwotny) i ok. 7,9 tys. zł (rynek wtórny).

Ministerstw podało także, że w przypadku budowy domu jednorodzinnego i zakupu działki w ramach programu, ustawowe limity cen nie będą stosowane. W takich przypadkach kwotę gwarantowanego kredytu będzie ograniczał limit kwoty, jaka ma być objęta gwarancją BGK (maks. 100 tys. zł).

W kwestii domów do 70 mkw. ministerstwo rozwoju spodziewa się wzrostu zainteresowania wraz z rozpoczęciem prac po okresie zimowym. "Na chwilę obecną przyrost jest zauważalny. Do ubiegłego tygodnia wpłynęło 129 zgłoszeń" - poinformował nas resort.