Rynek mieszkaniowy cofnął się o sześć lat. Ekspert nie ma wątpliwości

Ze wstępnych danych GUS-u wynika, że od stycznia do grudnia 2022 r. oddano do użytkowania 238,6 tys. mieszkań. To o 1,7 proc. więcej niż w tym samym okresie przed rokiem. Jednak deweloperzy przekazali do eksploatacji 143,8 tys. mieszkań – o 1,3 proc. więcej niż przed rokiem.

W minionym roku wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 297,4 tys. mieszkań. To o 12,8 proc. mniej niż w 2021 r. Najwięcej pozwoleń otrzymali deweloperzy, bo 203 tys. (spadek o 4,9 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem).

W 2022 r. zarazem rozpoczęto budowę 200,3 tys. mieszkań. Jak podał GUS, to o 27,8 proc. mniej niż rok wcześniej. Sami deweloperzy rozpoczęli budowę 115,3 tys. mieszkań (spadek o 30,7 proc.).

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego tak ostre hamowanie należy wiązać z blisko 40-procentowym załamaniem się kontraktacji nowych lokali. W jego ocenie spadek sprzedaży to z kolei konsekwencja podwyżek stóp procentowych, które doprowadziło do tąpnięcia popytu na kredyty mieszkaniowe.

Zmniejszenie o prawie jedną trzecią liczby rozpoczynanych budów jest – zdaniem eksperta – naturalnym odruchem deweloperów dążących do zrównoważenia rynku, czego, jak się wydaje, wciąż nie udało im się osiągnąć. Jak stwierdził, poszukiwanie dna może się jeszcze rozciągnąć na pierwsze miesiące 2023 r.

Pytanie, na jakim poziomie owo dno może się znajdować. Ogółem statystyki GUS nowych inwestycji mieszkaniowych cofnęły się w ciągu zaledwie kilkunastu miesięcy do poziomu z roku 2017. Z kolei Polski Związek Firm Deweloperskich prognozuje spadek wolumenu nowych budów mieszkań deweloperskich do poziomu zaledwie 70-80 tys. lokali w roku bieżącym, co oznaczałoby zejście do poziomów z roku 2014 – zauważył Jarosław Jędrzyński.

– Niestety, ale tego typu scenariusz wydaje się bardzo prawdopodobny, zwłaszcza jeśli założymy dalszy, realny spadek sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w roku bieżącym, nawet o mniejszej od dotychczasowej dynamice – dodał ekspert.

Zwrócił uwagę, że spadek uzyskanych przez deweloperów pozwoleń na budowę jest stosunkowo mały (o 4,9 proc. rok do roku), to jednak nie musi to oznaczać optymizmu branży deweloperskiej co do koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki.

Po pierwsze, procedura uzyskania tego typu dokumentu jest dość czasochłonna, więc dane reagują z opóźnieniem, a poza tym nie jest zobowiązująca, czyli nader wysoki wolumen pozwoleń w okresie spowolnienia o niczym nie przesądza. W kolejnych miesiącach ich statystyki powinny więc kontynuować umiarkowany trend spadkowy. Potwierdzają to dane grudniowe słabsze rdr. aż o 40 proc., czyli znacznie więcej niż spadek za pełne 12 miesięcy 2022 r. – wskazał Jarosław Jędrzyński.

Ekspert zaznaczył, że jedyny wzrost odnotowano pod względem liczby lokali ukończonych i przekazanych do użytkowania. Zastrzegł przy tym, że ta kategoria danych jest pokłosiem stanu koniunktury sprzed ok. dwóch lat, a zatem nie odzwierciedla jej bieżącej sytuacji.

– Jest niemal przesądzone, że tu także coraz bardziej słabnącą tendencję wzrostową będzie wypierać stabilizacja, co pokazały dane grudniowe, zanim w dalszej perspektywie nastąpi nieuchronny regres – ocenił analityk.

Zauważył przy tym, że duży spadek liczby rozpoczynanych budów będzie skutkował topniejącą ofertą deweloperskiego rynku pierwotnego.

– Już w perspektywie dwuletniej popyt powinien zacząć odbijać od dna w efekcie poprawy sytuacji gospodarczej, wzrostu płac i spadku stóp procentowych. Tymczasem powrót nierównowagi popytowo-podażowej skomplikuje sytuację rynkową, znacznie pogorszy możliwości wyboru oraz przywróci trend windowania stawek do wartości dwucyfrowych w skali roku – prognozuje Jarosław Jędrzyński.

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.