W budownictwie spełnia się najgorszy scenariusz. Czeka nas paraliż

Sytuacja w budownictwie robi się dramatyczna. Ceny materiałów budowlanych rosną, a na budowach brakuje rąk do pracy. Problemem są nie tylko wysokie ceny. Niektórych materiałów zaczyna brakować.

Jeszcze przed wybuchem zbrojnego konfliktu w Ukrainie, materiały budowlane podrożały średnio o 27 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem. Z kolei w marcu wzrosły średnio o prawie 30 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem.

Z danych Grupy PSB Handel wynika, że najmocniej rosną ceny m.in. izolacji termicznych, które podrożały średnio o 64 proc. Z kolei płyty OSB zanotowały wzrost o 51 proc. Ceny suchej zabudowy wzrosły o 45 proc., dachy, rynny o 37 proc., a ściany i kominy o 34 proc. Podrożała również stal, która jest praktycznie niedostępna, a bez niej z kolei nie można zrealizować żadnej budowy.

- Stal jest już droższa o ok. 200 proc. niż w styczniu 2020 roku przed pandemią. Do tego należy dołożyć wzrost średnich cen paliw o ok. 50-70 proc. i energii elektrycznej o ponad 250 proc. a także wyższe stopy procentowe, które wpływają na koszt rat leasingowych i kredytu – mówi Damian Kaźmierczak, główny ekonomista PZPB.

Niestety, stawia to w trudnej sytuacji osoby, które zdecydowały się na budowę własnego domu. W efekcie niektórzy są zmuszeni podejmować trudne decyzje. Rezultat? W ofercie agencji nieruchomości, rośnie liczba ofert niedokończonych domów, w różnych fazach budowy.

"Część ludzi przerosły koszty budowy i rezygnują z kontynuowania inwestycji. Sporo inwestorów przekłada też budowę domów na późniejszy okres. Ceny wykonawstwa i materiałów okazują się za wysokie i przekraczające budżet" - komentuje na Twitterze Tomek Narkun, ekspert rynku nieruchomości.

Marcin Jańczuk, analityk rynku nieruchomości w agencji Metrohouse uważa, że zjawisko sprzedaży domów w trakcie budowy dopiero się zaczyna.

– Często przeglądając jakąś ofertę, widzimy, że dom jest w korzystnej cenie, a gdy ją otwieramy, okazuje się, że jest on we wczesnej fazie budowy lub jest wybudowany w stanie surowym otwartym albo zamkniętym – mówi.

Ekspert twierdzi, że są co najmniej dwa powody decyzji o sprzedaży domu w trakcie budowy. Wiele osób, które finansują budowę z kredytu, zaskoczył gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych. W efekcie teraz nie dopina im się kosztorys ani harmonogram inwestycji.

– Dlatego, aby nie pogłębiać wydatków wolą sprzedać taki dom, zwłaszcza że nie wiadomo co będzie dalej. Ceny materiałów budowlanych rosną z kwartału na kwartał, a kosztorysy wykonane dwa lata temu, nie mają już nic wspólnego z obecnymi cenami – komentuje Marcin Jańczuk.

Marek Wielgo, ekspert GetHome z kolei uważa, że wzrost liczby ofert niedokończonych domów świadczy przede wszystkim o tym, że coraz więcej osób nie jest w stanie udźwignąć rosnących rat kredytów.

Przypomina jednocześnie, że mamy za sobą rekordowy rok, w którym wydano gigantyczną liczbę pozwoleń. Przypomnijmy, że w 2021 roku oddano w Polsce do użytku prawie 235 tys. nowych domów i mieszkań. To najwyższy wynik od ponad czterech dekad.

Według niego dom nadal jest alternatywą dla mieszkania. – Osoby, które budują z własnych środków, łatwiej sobie poradzą w obecnej sytuacji, niż ci, którzy budują dom z kredytu. Mogą rozciągnąć inwestycję w czasie i tym samym zminimalizować ryzyko – mówi.

Jego zdaniem w dużo gorszej sytuacji są ci, którzy posiłkują się kredytem. W takim wypadku muszą mierzyć się ze wzrostem stóp procentowych, co przekłada się na wyższe raty kredytów. - Nie wszyscy są w stanie to udźwignąć, stąd bierze się wzrost liczby niedokończonych domów oferowanych na sprzedaż. – twierdzi.

Marcin Jańczuk uważa z kolei, że na ofertę domów w budowie mogą teraz skusić osoby, które myślały wcześniej o zakupie mieszkania, a teraz za podobną cenę mogą kupić dom do wykończenia.

- To jest kwestia kalkulacji kosztów. Plusem jest to, że nie trzeba kupować od początku wszystkich materiałów. Z drugiej strony Polacy stają się coraz bardziej wygodni i wolą np. kupić gotowy segment od dewelopera. Często spotykam się z opinią, że ktoś woli dopłacić i mieć od razu gotowe lokum – komentuje.

Wzrost cen materiałów budowlanych odbija się także na dużych budowach.

Damian Kaźmierczak uważa, że powodem tej sytuacji jest bezprecedensowy wzrost kosztów prowadzenia inwestycji budowlanych. Jego zdaniem to może doprowadzić do fali bankructw w budownictwie, zwłaszcza wśród małych i średnich podmiotów podwykonawczych, które są szczególnie narażone na wzrost cen materiałów i odpływ pracowników z Ukrainy.

Z kolei duże firmy wykonawcze jakoś sobie poradzą, bo weszły w okres obecnych zawirowań rynkowych z odpowiednim zapasem gotówki, dzięki dobrej koniunkturze w poprzednich latach.

- Duża część firma stara się polubownie wycofać z niektórych kontraktów, a na większości zaawansowanych budów wdraża działania, które koncentrują się na minimalizowaniu strat – mówi Damian Kaźmierczak.

Problem dostrzega również Mariusz Okuń – rzeczoznawca budowlany, członek Krajowej Rady Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa. - Ze względu na konieczność zmian źródeł zaopatrzenia w materiały i wynikający z tego wzrost cen oraz opóźnienia dostaw, wielu inwestorów zamroziło nowe budowy. Wiem o kilku deweloperach, którzy wstrzymali inwestycje, czekając na stabilizację – mówi.

Jego zdaniem podwykonawcy już sygnalizują, że mają mieli problemy ze skompletowaniem ekip. - Jeżeli sytuacja się nie zmieni, w związku z brakiem rewaloryzacji kontraktów, szczególnie infrastrukturalnych, w najbliższych kilku miesiącach firmy zaczną schodzić z budów – dodaje.

Jakub Kus, wiceprzewodniczący ZZ "Budowlani" mówi, że rośnie już lista firm, które z powodu rosnących cen materiałów budowlanych wstrzymują prace.

Z kolei duże firmy nie chcą podpisywać żadnych kompleksowych umów, tylko podpisują je na krótkie etapy, bo mają trudności z oszacowaniem kosztów. - Wykonawcy wolą taką opcję, niż podpisywanie umów na cały okres realizacji, bo to dla nich za duże ryzyko. Ten trend dotyczy również mniejszych inwestycji. Jeżeli ten problem nie zostanie w najbliższym czasie rozwiązany, dojdzie do paraliżu wszystkich inwestycji – twierdzi Jakub Kus.

Według naszych rozmówców konieczna jest więc pilna waloryzacja kontraktów. - W długoterminowych kontraktach infrastrukturalnych brakuje klauzul waloryzacyjnych, które rekompensowałyby wykonawcom wzrost kosztów budowy – mówi Damian Kaźmierczak.

Jakub Kus dodaje, że w tej chwili toczy się także spór o to, na jakich zasadach powinno się to odbywać, a także na podstawie jakich wskaźników. Na przykład zespół przy Radzie Dialogu Społecznego opowiada się za stosowaniem wskaźników GUS-u. Tymczasem większość budowlanych firm uważa, że są one dużo niższe od obecnych cen rynkowych, w związku z tym są w większości nieaktualne.